Um marco da arquitetura moderna brasileira no Rio de Janeiro voltou a fazer parte da vida da cidade. Caso ainda não saiba, desde o ano passado já é possível visitar o prédio de perto, com agendamento gratuito.

E vai muito além de uma caminhada por baixo dos pilotis, sob o pé-direito amplo: a visita permite a entrada no edifício, passando pelo auditório, pelos escritórios originais do ministro Capanema e pela área expositiva. Em breve, o local vai ganhar também restaurante com vista para a Baía de Guanabara.

Nossa News C21 explica para você por que tudo está dando certo por ali.

Restauração de patrimônio é sempre boa notícia, mas ele ganhar vida própria é melhor ainda. A estratégia de ativação oferece aos cariocas e turistas coisas para fazer além de admirar o edifício.

Nossa equipe esteve lá e dá a dica: o ponto alto é a visita guiada conduzida por estudantes da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UFRJ. Eles têm todo o repertório teórico e total interesse pelo tema, criando uma aula viva.

Comeback gastronômico

Entre 1940 e 1960, funcionou no salão-terraço do 16º andar um restaurante frequentado pelo poeta Carlos Drummond de Andrade, que trabalhou no prédio. Foi anunciada para agosto a licitação para recriar o local, aproveitando o paisagismo de Burle Marx e vista para a Baía de Guanabara, a Ilha Fiscal, o Corcovado e a Ponte Rio-Niterói.

Para se inscrever nas visitas educativas – disponíveis nas quintas e sextas-feiras –, é só acessar o link no Sympla.

Depois conte pra gente o que achou.

Na Mooca, os moradores das 222 unidades do Edifício Ipê já estão de mudança para o empreendimento, o primeiro concluído da PPP habitacional inédita do município, em parceria com COHAB e CDHU. A operação, a cargo da concessionária Teen, tirou do papel um modelo que aproxima poder público e iniciativa privada para produzir habitação acessível. E tudo isso em uma região já servida por transporte, comércio, serviços e empregos, em vez do velho hábito de empurrar moradia social para onde a cidade menos é valorizada.

Falar em jardim é falar de cidade. Na maior festa literária do país, Rodrigo Oliveira esteve ao lado de arquitetos e urbanistas para discutir o papel do paisagismo para além de casas e edifícios, passando por políticas públicas, adaptação climática, regeneração da fauna e a responsabilidade da disciplina na construção das cidades. Como bem resumiu: “O paisagismo não é apenas sobre plantas: é sobre entender que todos somos agentes de transformação.”

Nos últimos cinco anos, São Paulo entregou a gestão de boa parte dos seus parques à iniciativa privada. A lógica das concessões é tirar do orçamento o custo de manter as áreas verdes e em troca autorizar a concessionária a explorar comercialmente parte do espaço.

Eventos, restaurantes, estacionamento, exibição de marca sem padronização, a verdade é que as contrapartidas já beiram o vale-tudo. Enquanto o acesso livre, o silêncio e a natureza preservada, tão importantes para a saúde mental, lazer e atividades físicas praticadas nesses locais, vão virando exceção. Entenda a polêmica nos parques mais visitados da cidade.

Participamos da conversa Narrativas Arquitetônicas, a convite do Architecture Hunter Awards na Casa Wooding. Com mediação de Amanda Ferber, nossa co-fundadora Flora Monteiro falou sobre comunicação estratégica ao lado da fotógrafa de arquitetura Maíra Acayaba e de Luiza Jacobsen, diretora de comunicação da Jacobsen Arquitetura.

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O Instituto Arthur Casas de Arquitetura e Inovação foi apresentado a jornalistas em um almoço no Pulso Hotel, projetado pelo arquiteto. O encontrou detalhou o propósito do instituto e seus primeiros passos, que incluem um banco de soluções projetuais gratuito, para ser acessado por estudantes e arquitetos de todo o país. O objetivo é incentivá-los a adotar elementos industrializados que resultem em construções mais sustentáveis e menos dependentes de mão-de-obra.

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A nova edição (julho/agosto) traz a matéria “O objeto como extensão da arquitetura”, de autoria da nossa co-fundadora Mariana Barros. Ela conta como escritórios de arquitetura têm apostado em marcas próprias e em peças de design colecionável.

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De uma hora para outra, o mercado imobiliário de São Paulo precisou aprender tudo sobre aviação por causa de uma sigla antes restrita a pilotos e funcionários das torres de controle: IFR, o chamado voo por instrumentos, que deve entrar em vigor no Campo de Marte.

Isso porque esse tipo de operação demanda uma altura mais restrita para edificações no entorno da pista de pousos e decolagens, notícia que desabou dos céus diretamente sobre quem constrói, incorpora e licencia e tenta fazer a conta fechar em terra.

A novidade deixou o mercado imobiliário de cabelo em pé e acendeu também o alerta da prefeitura e do Governo do Estado: a administração Ricardo Nunes pode perder uma bolada em pagamento de outorgas onerosas, e o governador Tarcísio de Freitas pode ter de suspender seu projeto de sede administrativa no Campos Elíseos, localizada a 3 km do Campo de Marte.

Vale lembrar que estamos em ano eleitoral e Tarcísio tem em Nunes seu fiel escudeiro para tentar alavancar os votos municipais rumo à sua reeleição ao Palácio dos Bandeirantes. E ambos apoiam a candidatura de Flávio Bolsonaro à presidência.

Já o Comando da Aeronáutica é um órgão do Ministério da Defesa, que faz parte do governo Lula.

Enquanto avançam as rodadas de negociações, fica valendo que empreendimentos imobiliários novos e em andamento no raio do Campo de Marte dependerão do aval da Aeronáutica, o que deve atrasar o processo em pelo menos três meses.

O controle do Campo de Marte faz da XP a principal concorrente da JHSF em voos executivos. A empresa de José Auriemo Neto opera desde 2021 o Catarina, a 60 km de São Paulo. Com a pista na Zona Norte, a companhia de Guilherme Benchimol coloca a aviação particular dentro do perímetro urbano, desafogando Congonhas.

Mas, para chegar até lá, vai ser preciso muito jogo de cintura e articulação com o governo federal, estadual e municipal. Rogério Prado, diretor da PAX Aeroportos, da XP, deu entrevista à Folha jurando que nem Tarcísio nem as incorporadoras serão prejudicados, e que já estão sendo feitos investimentos para modernizar o terminal.

Para o setor privado, é a reedição de um pesadelo recente, a liminar que congelou a emissão de alvarás de construção e demolição na cidade de São Paulo depois de uma solicitação do Ministério Público (MP-SP). Em abril, a medida foi derrubada por uma decisão do Supremo Tribunal Federal, e os trabalhos foram liberados. Em maio, o assunto do Campo de Marte eclodiu. A previsibilidade e a segurança jurídica seguem passando longe do mercado paulistano.

Nesta quarta (10/06), Flora Monteiro, sócia-fundadora da C21, fala no encontro do Architecture Hunter Awards 2026 sobre um desafio que acompanha muitos arquitetos: como fazer bons projetos conquistarem impacto, relevância e novas oportunidades.

Ao lado de Amanda Ferber, Maíra Acayaba e Luiza Jacobsen, a mesa propõe uma reflexão sobre o papel da comunicação na arquitetura.

Na C21, esse assunto faz parte do nosso trabalho diário: transformamos projetos, ideias e trajetórias em narrativas capazes de ampliar visibilidade, construir posicionamento, abrir mercados e dialogar com diferentes públicos.

Narrativas da Arquitetura

10 de junho, a partir das 09h

São Paulo/SP

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Quem define as regras de São Paulo? Nesta edição da News C21, a pergunta aparece em disputas bem concretas. Mais de 5 bilhões em renúncia fiscal que não chegaram a quem precisava, bairros que resistem à mudança enquanto outros se transformam rápido demais, e uma questão que nenhuma CPI deve conseguir responder sozinha: como resolver os impasses que estão redesenhando, ao mesmo tempo, o mercado imobiliário e a própria cidade.

O Minha Casa Minha Vida paulistano tem uma lógica simples: incorporadoras que incluem apartamentos populares nos projetos ganham o direito de construir mais alto e pagar menos taxas. A ideia era boa. O resultado, nem tanto.

O problema central é que, em bairros onde o metro quadrado vale R$15 mil, qualquer apartamento vira ativo de investimento. Enquanto a valorização do entorno for maior do que qualquer multa, o incentivo à fraude continuará existindo.

É o que revelou a CPI da Habitação de Interesse Social, cujo relatório final foi aprovado pela Câmara Municipal com um diagnóstico pesado: de 2014 a 2025 as incorporadoras receberam R$5,1 bilhões em renúncia fiscal. Isso é quase metade de tudo que a cidade arrecadou em outorga onerosa no período.

O caso ainda vai para MP-SP, MPF e Polícia Federal, mas será que Jardins, Pinheiros e Itaim jamais serão habitados de fato por quem tem menor renda?

Ao cravar que “a Faria Lima acabou”, Rafael Birmann fala do eixo mais cobiçado de São Paulo com a autoridade de quem ajudou a consolidá-lo e a impaciência de quem já não vê ali espaço para grandes gestos.

Fundador da Birmann S.A., criada em 1978, o empresário assinou ao longo das décadas alguns dos edifícios que definiram o padrão corporativo da cidade, entre eles o B8, sede do Deutsche Bank; o B21, sede da Abril; e o B29, sede do JPMorgan na Faria Lima. Quase quebrou no meio do caminho, mas retornou com uma enorme aposta: o B32, ou melhor, o “prédio da Baleia”.

Nos últimos meses, seu nome reapareceu em reportagens que recuperaram sua trajetória entre ambição, crise e reconstrução. O interesse em Birmann hoje está menos na nostalgia e mais na provocação que ele deixa ao mercado: depois que uma avenida atinge seu limite físico, simbólico e financeiro, é hora de procurar onde mais criar valor imobiliário com relevância urbana. Para ler mais:

Em Higienópolis, mudança nunca foi exatamente um assunto bem-vindo. O bairro já resistiu ao metrô nos anos 2010 e, meses atrás, viu protestos contra a construção de torres nos quintais de casarões tombados. Na semana passada, após muito barulho diante de uma possível demolição, o Conpresp manteve, por 7 votos a 2, o tombamento do edifício da Escola Panamericana de Arte, projetado por Siegbert Zanettini na Avenida Angélica, recolocando em debate aquela pergunta nada simples: qual o limite entre memória urbana e transformação imobiliária?

Arquitetura, design de interiores e paisagismo se encontram em mais um ano de mostra, este ano sob o tema “Mente e Coração”. Com mais de 65 ambientes assinados por nomes como Dado Castello Branco e o escritório SUITE, a edição parece menos interessada em impressionar pelo excesso e mais atenta à forma como os espaços afetam a vida cotidiana, aproximando arte, natureza e o tão falado wellness em torno de uma pauta mais que atual: a casa como lugar de reconexão, cuidado e saúde.

A C21 inicia o ano propondo um olhar atento ao que desponta de mais promissor na arquitetura e no design brasileiros. Nesse universo onde a criatividade encontra terreno fértil, não faltam profissionais que, cada qual à sua maneira, traduzem a inventividade em formas, espaços e conceitos marcantes – prontos para fazer de 2025 um ano de ainda mais reconhecimento em suas trajetórias.

Na busca por autenticidade e assinaturas únicas, selecionamos talentos que, em poucos anos, se firmaram como referências tanto no cenário nacional quanto nas páginas de prestigiadas publicações internacionais. Os critérios que embasaram essa escolha destacam a capacidade de reinterpretar e atualizar nossas ricas heranças culturais, aliada ao apuro técnico, ao compromisso ambiental, à sensibilidade na escolha de materiais e, claro, a uma dose generosa de ousadia

Cada trabalho é um convite a repensar a forma como nos conectamos com os espaços ao nosso redor. Com representantes principalmente de São Paulo, mas também de outros estados, esta seleção apresenta um panorama vibrante da nova indústria criativa brasileira. Nas próximas páginas, você encontrará trajetórias e criações que definem o presente e apontam para o futuro da arquitetura e do design: um convite para explorar, admirar e, acima de tudo, se inspirar.

*textos por Carolina Junqueira (Cidades21)

ADALFAN FILHO

@adalfanfilho

Nas palavras de Adalfan Filho, seu processo criativo envolve o resgate da memória. Com uma trajetória que começou na ilustração, o designer passou, a partir de 2015, a dedicar-se à criação independente, traçando e desenvolvendo móveis autorais em sua oficina em São Paulo. A madeira, matéria-prima central de seu trabalho, desde então transforma-se em peças que dialogam com o rico repertório visual brasileiro, ancoradas em recursos locais, tradições moveleiras e parcerias com diversos agentes da cadeia produtiva. Entre elas, destaca-se o Carrinho Tapioca, inspirado nos carrinhos ambulantes de Fortaleza, sua cidade natal. Mesclando um estilo singular e autoral a um minimalismo elegante, as obras de Adalfan chamam a atenção de marcas como +55design, refletindo um compromisso com leveza, funcionalidade e responsabilidade, tanto social quanto ambiental.

ANDRÉ GRIPPI

@andregrippidesign

André Grippi investiga o design enquanto ferramenta de construção e expressão de narrativas e registro de memória, atento à maneira como o desenho pode expandir, distorcer, mover e moldar os elementos com os quais trabalha. A vivência durante anos como bailarino em uma companhia de repertório reflete sua profunda compreensão do corpo, traduzida na fluidez e ergonomia de cada projeto. Seus mobiliários são marcados pela simplicidade formal, como na série Cabana, onde explora o contraste entre a flexibilidade da palha e a rigidez da madeira. Participante da exposição Poesias do Cotidiano, na Semana de Design de Milão 2022, e da SP-Arte 2024, Grippi expõe suas criações em seu estúdio próprio, na Galeria Metrópole, em São Paulo, interessado em um design que desperte sempre novas investigações sobre a forma e sua transposição em matéria.

ARQUIPÉLAGO ARQUITETOS

@arquipelago.co | www.arquipelago.co

O trabalho do escritório paulistano é, como o próprio nome sugere, um conjunto de ilhas, onde cada projeto se conecta de forma única, mas sem perder a harmonia do todo. Desde 2013, Luís Tavares e Marinho Velloso dialogam com diferentes contextos e escalas para integrar a análise construtiva à cultura local e ajustar a arquitetura aos recursos naturais do entorno. Taipa, alvenaria e madeira, aliados ao vidro, pergolados e elementos vazados, criam o equilíbrio entre solidez e leveza, conectando materialidade, técnica e natureza. O time de profissionais tem atraído cada vez mais atenção, como atesta a recente nomeação ao Mies Crown Hall Americas Prize (MCHAP), em 2024. Este ano, as criações do escritório poderão ser conferidas na BAL 2025, a Bienal de Arquitetura Latino-Americana de Pamplona, na Espanha.

ATELIER PECLAT

@atelierpeclat | www.atelierpeclat.com

Transformar o ato de projetar em uma jornada artesanal é uma das principais expressões do Atelier Peclat, fundado em 2016 por Fred Peclat, em São Paulo. Os espaços assinados pelo arquiteto, frequentemente descritos como minimalistas, revelam, a partir de um olhar mais atento, uma complexa relação de detalhes, texturas e temperaturas. A luz, outro elemento central, realça composições que vão da madeira ao inox, de peças modernistas a itens de arte, criando um diálogo atemporal nos ambientes que concebe. O olhar intuitivo de Peclat para a volumetria e o refinamento de proporções alcançou também o design de mobiliário, com o surgimento da More. A marca nasceu de forma orgânica para atender à demanda dos projetos do Atelier e estreou em 2024 na SP–Arte, reforçando a visão essencialista de seu autor.

COLETIVO DE ARQUITETOS

@coletivodearquitetos | www.coletivodearquitetos.com

No Coletivo de Arquitetos, a multidisciplinaridade se manifesta como princípio e prática, integrando diferentes escalas para expandir os limites da atuação arquitetônica. Fundado em 2009, o escritório liderado pelos sócios Guile Amadeu, Gustavo Fontes e Rodrigo Lacerda opera simultaneamente entre Aracaju e São Paulo, em colaboração com uma rede de profissionais parceiros, articulando paisagem, desenho urbano, intervenção em patrimônio e design. A identidade singular de cada projeto, do residencial ao comercial, surge como resposta às especificidades locais, com atenção à ergonomia e às formas de construir e interagir com os espaços. Esse enfoque já rendeu diversos reconhecimentos à equipe, incluindo o Prêmio Nacional IAB 2023 e a Premiação IAB-SE 2023 – Wellington Costa.

DENIS JOELSONS

@denisjoelsons | www.denisjoelsons.com

À frente de seu próprio escritório em São Paulo desde 2014, Denis Joelsons consolidou, ao longo desses mais de dez anos, um entendimento integrado da arquitetura. Entre o rigor técnico e a ação criativa, sua atenção meticulosa se reflete na escolha precisa das estruturas, na fluidez da circulação e na implantação eficiente das intervenções nos terrenos. Os aspectos construtivos de seus projetos acabam tornando-se os próprios protagonistas: alvenarias expostas, vigas aparentes e treliças visíveis não são apenas elementos funcionais, mas também estéticos, deixando suas marcas em cada obra. O reconhecimento da qualidade projetual de Joelsons é reforçado pelos inúmeros prêmios conquistados, como o Prêmio Ebramem/WWF de Arquitetura em Madeira, em 2016, o Prêmio APCA de 2022 e, no ano passado, os Prêmios Deca e Revista Projeto.

[ENTRE ESCALAS]

@entre.escalas | www.entreescalas.com.br

O [entre escalas] reflete a sensibilidade de sua fundadora, a arquiteta Marina Panzoldo Canhadas, na concepção de ambientes que acolhem e promovem conexões genuínas com as pessoas e o entorno. Fundado em 2018 na cidade de São Paulo, o escritório atua nos campos da arquitetura, expografia e design de mobiliário, sempre empenhado em explorar novas relações e possibilidades poéticas. As escolhas de revestimentos e acabamentos, com paletas de cores sutis, texturas delicadas e elementos criteriosamente selecionados, reforça o comprometimento de Canhadas em criar experiências que transmitem, acima de tudo, sutileza e presença. Entre as conquistas, seus projetos desenvolvidos já foram reconhecidos na exposição Prêmio Akzonobel Arquitetura Instituto Tomie Ohtake 2023 e na Premiação IABsp 2021.

ESTER CARRO

@ster.carro | www.fazendinhando.org

Ester Carro transforma o espaço construído em um motor de mudança social, unindo arquitetura e urbanismo ao ativismo. À frente do Instituto Fazendinhando, a jovem lidera ações no Jardim Colombo e arredores, em São Paulo, voltadas à revitalização de áreas degradadas, melhorias habitacionais e capacitação feminina na construção civil. O impacto de suas soluções sustentáveis e coletivas se destaca em projetos como o Parque Fazendinha, um antigo depósito de lixo convertido em uma área verde revitalizada para o bairro. Em 2023, Ester foi reconhecida na lista Forbes Under 30 e estreou na CASACOR São Paulo com um ambiente inspirado em moradias populares de favelas de São Paulo, premiado com o Prêmio VEJA SP. Em 2024, fez história na mostra ao apresentar uma moradia de apenas 7,3 m², a Casa Wallece, reafirmando o poder transformador da arquitetura.

ESTÚDIO RAIN

@estudiorain | www.estudiorain.com

A curiosidade é o motor criativo da dupla formada pela designer de produtos Mariana Ramos e pelo arquiteto Ricardo Innecco. Com o Estúdio Rain, criado em 2015, suas pesquisas se aprofundam na investigação de técnicas de manuseio e possibilidades de manufatura, muitas vezes conciliando métodos tradicionais a produções digitais. Peças que, à primeira vista, parecem formalmente simples, revelam um criterioso feitio, que desdobra ao máximo as potencialidades dos materiais manuseados ao longo do tempo. É o caso, por exemplo, da série de luminárias Rícino, desenvolvida com resinas vegetais. Madeira, latão e alumínio também são investigados, resultando em objetos funcionais de linhas puras e precisas. Sediado em São Paulo, o Estúdio expande ainda sua atuação para projetos comissionados e intervenções espaciais, incluindo instalações e cenografias.

GIÁCOMO TOMAZZI

@giacomotomazzi | www.giacomotomazzi.com

Arquiteto de formação, Giácomo Tomazzi encontrou no design uma poderosa ferramenta para contar histórias, mesclando referências dos universos da arquitetura, arte, natureza e, principalmente, da cultura brasileira. O modernismo surge como um importante fio condutor em seu Studio, baseado em São Paulo, a exemplo da poltrona Bo, que dialoga com o legado da escola modernista paulistana e de mestres como Lina Bo Bardi. Seus mobiliários, marcados pela fusão entre técnicas artesanais e processos industriais, já foram exibidos no Fuorisalone, em Milão, e contemplam também colaborações com marcas brasileiras, como a Mekal e a Lider Interiores. No ano passado, Tomazzi deu mais um passo significativo ao lançar a GIÀ, sua marca de objetos e peças colecionáveis, apresentada na SP–Arte.

JULIANA VASCONCELLOS

@julianalimavasconcellos | www.julianavasconcellos.com

Transitando com precisão entre a arquitetura e o design, Juliana Vasconcellos desenvolve um trabalho que não teme arriscar proporções e contrastes. Suas criações combinam linhas depuradas, texturas e paletas que desafiam o convencional, com misturas vintage, modernistas e contemporâneas. O resultado são espaços que dialogam com a corporeidade e a expressividade, em um olhar singular que já estampou páginas de publicações internacionais como Elle Decor, Architectural Digest e Openhouse Magazine. Além disso, Vasconcellos foi incluída, por três anos consecutivos, na A-List da Elle Decor dos EUA, como a única brasileira. No design de mobiliário, suas peças participaram de exposições de prestígio, como The Salon NY, Semana de Design de Milão e LA Design Week, além de colaborações com marcas como Etel, consolidando seu nome no cenário global.

LEO LAGUE

@leolague | www.leolague.com

O interesse de Leo Lague pelo design surgiu logo cedo, influenciado pela loja de móveis de sua família, em Porto Alegre, onde mantém seu estúdio. Após a graduação, seu olhar se consolidou ainda mais ao integrar a pesquisa da disciplina com noções de história, semiótica, mitologia e antropologia, ressignificando processos industriais e subvertendo funções comumente atribuídas aos materiais que escolhe — de massas acrílicas a blocos maciços de rochas e cimento. Em 2022, lançou sua primeira linha de mobiliário, Apollo, em colaboração com a Micasa, com quem mantém uma estreita parceria. No ano passado, participou do Fuorisalone, em Milão, e realizou sua exposição individual, Silver Dreams, na Casa Mário Masetti, em São Paulo, e na Alcova Miami, durante a Art Basel Miami. Com uma carreira meteórica, sua influência foi reconhecida pela Forbes Under 30 de 2024.

LUCAS RECCHIA

@lucas.recchia | @studio.cas

Observar o trabalho de Lucas Recchia é adentrar uma prática meticulosa, quase alquímica, de transformação de materiais. O designer, catarinense em São Paulo, reúne formações em direito e arquitetura, tendo na experimentação a essência de sua produção criativa. Suas primeiras criações, moldadas a partir de vidro derretido, marcaram o início de uma pesquisa orientada pela transformação química e física das matérias-primas, continuada em seu Studio Cas. Ali, técnicas clássicas são reinterpretadas em colaboração com artesãos, explorando as possibilidades de outros recursos como bronze, alumínio, resina e pedras. Suas coleções limitadas e peças únicas integram o portfólio de marcas como Firma Casa e Casual, no Brasil, além de galerias internacionais como Rossana Orlandi, na Europa e Ásia, e Bossa Furniture, com sedes em São Paulo e Nova York. Em 2022, foi incluído na lista Forbes Under 30.

MESSINA | RIVAS

@messinarivas | www.messinarivas.com

Na prancheta do escritório messina | rivas não há espaço para excessos: as formas possuem funções claras, refletindo um pensamento que explora, em diversas escalas, o potencial de transformar condições sociais e ambientais por meio da arquitetura. Com sede em São Paulo, o estúdio fundado em 2016 pelos sócios Francisco Rivas e Rodrigo Messina desenvolve cenografias, projetos residenciais, comerciais e urbanos a partir de uma abordagem sem hierarquias, que vão de intervenções em espaços públicos a residências e pequenas construções inusitadas. Entre os reconhecimentos estão a Bienal Santa Cruz 2024, na Bolívia, o Prêmio Nacional IAB 2024 e a seleção no Mies Crown Hall Americas Prize (MCHAP), em 2022. Em 2025, o escritório será um dos representantes do Brasil na Bienal de Arquitetura Latino-Americana (BAL), na Espanha.

MF+ARQUITETOS

@mfmaisarquitetos | www.mfmaisarquitetos.com

Com sede em Franca, no interior de São Paulo, o escritório mf+arquitetos nasceu da sólida parceria entre os arquitetos Mariana Garcia Oliveira e Filipi Oliveira, iniciada ainda na época da faculdade. A linguagem da dupla combina influências do modernismo e do brutalismo paulista com uma interpretação contemporânea e autêntica das raízes da arquitetura brasileira. Seus projetos destacam-se pela pureza formal, com linhas retas e materiais familiares, como pedras, madeiras e concreto, que se integram de maneira fluida ao tropicalismo de áreas verdes, amplos vãos e espaços integrados, com especial destaque no campo residencial. Com ambientes visualmente impactantes e de elevado conforto, o trabalho da equipe vem ganhando grande projeção internacional, com prêmios como Prix Versailles 2019, AZ Awards 2023 e DNA Paris Design Awards.

MNMA STUDIO

@mnmastudio

Mariana Schmidt cria projetos que evocam presença. Fundado em 2014 e sediado em São Paulo, o MNMA studio desenvolve suas obras em parceria com uma equipe diversificada de arquitetos, designers e artistas visuais. Pigmentos, texturas e transparências são explorados como ferramentas sensoriais, revelando a autenticidade dos materiais e permitindo que os espaços se transformem com o tempo e o uso. Os ambientes assumem um caráter sóbrio e contemplativo, mas também acolhedor, acumulando camadas de memória enquanto transitam entre o contemporâneo e o artesanal. Reconhecido por prêmios como o Paris Design Awards 2021, o estúdio atua em diferentes escalas e propósitos, de espaços residenciais a comerciais, e no universo do mobiliário: entre as criações de Mariana está a luminária de mesa Sol, para a Lumini, premiada com o IF Design Award 2024.

STUDIO GAIBOLA

@studiogaibola

O refinamento é, sem dúvida, uma das qualidades mais marcantes no trabalho de Federico Concilio, arquiteto italiano radicado em São Paulo. Desde 2018, à frente de seu Studio Gaibola, desenvolve projetos autorais ricos em nuances e detalhes, que oscilam entre a sobriedade minimalista e a expressividade máxima. Sua habilidade em harmonizar estilos e temporalidades é intensificada pela experiência em curadoria de exposições e acervos de mobiliário moderno — evidente na integração de obras de arte e peças de design que frequentemente protagonizam os espaços que cria. Concilio foi o responsável pela concepção e implantação de projetos emblemáticos como a Soho House São Paulo, no Complexo Cidade Matarazzo, além de projetos residenciais como o Apartamento Angélica, que ganhou as páginas da revista internacional Architectural Digest.

STUDIO GRAPA

@grapa___

Na arquitetura, grapa é o elemento que dá suporte e estabilidade às estruturas. É também o nome escolhido por Gabriella Decottignies e Fernando Guimarães para seu Studio em São Paulo, que traduz desde 2022 a visão dos arquitetos: conferir totalidade às atmosferas. Atuando em projetos culturais, comerciais e residenciais, a dupla consolidou um estilo elegante, mas ao mesmo tempo despretensioso, que combina referências do art déco e modernismo a itens garimpados. Esse apuro também se manifesta no trabalho de campo, com o desenvolvimento de peças personalizadas para seus clientes, como cerâmicas, puxadores e tapeçarias. Entre os projetos mais notáveis do Grapa estão os interiores da icônica Casa Niemeyer, por Oscar Niemeyer, reafirmando a originalidade da dupla ao reinterpretar o passado.

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C21

A C21 é uma agência focada em produção de conteúdo e posicionamento estratégico para empresas de arquitetura, design, incorporação e investimentos imobiliários.

Participe das nossas conversas!

cidades21.com.br

@cidades_21

Enquanto diversas indústrias sofreram verdadeiras revoluções no último século, a construção civil segue as mesmas práticas de cem anos atrás. O que ainda faz ser conveniente para boa parte do setor manter as coisas como são em vez de se modernizar de verdade? E será que está finalmente chegando a hora de uma transformação mais profunda? São a essas perguntas que o nosso Report #5 da C21 pretende responder.

Mas antes de entrarmos no assunto propriamente, é importante explicar que a C21 é uma agência de comunicação focada na produção de conteúdo de qualidade para empresas do mercado imobiliário, construção civil, design e arquitetura. Periodicamente, mergulhamos em algum tema estratégico dessas áreas para provocar novos olhares, motivar conversas e contribuir com o desenvolvimento e a geração de negócios de nossos clientes e do ambiente profissional como um todo. Se você tiver críticas, sugestões ou comentários, ou quiser contar com uma comunicação com mais inteligência, consistência e profundidade do que as mensagens prontas do chat gpt, procure nosso time pelo fale@cidades21.com.br.

E agora vamos ao que interessa.

Para o diretor de engenharia da Urbic e professor colaborador da POLI-USP, Luiz Henrique Ceotto, os impostos assimétricos oneram desproporcionalmente a construção industrializada em relação à convencional. Mais especificamente, empilhar tijolos significa pagar apenas ISS com alíquotas de 2 a 5% somente incidentes na mão de obra. Já os sistemas industrializados são tributados com ICMS e IPI, criando uma diferença que encarece o segundo grupo em até 25% no preço final.

A discrepância pode ser ainda maior em determinadas regiões, uma vez que o ICMS varia entre 18 e 22% dependendo do estado. A prática de faturamento direto de materiais de modo a incidir somente ISS sobre o valor do serviço em fábricas fica inviável se o componente tiver que atravessar fronteiras estaduais, aumentando a complexidade fiscal e, dependendo do caso, a incidência de tributos.

A reforma tributária em tramitação deve provavelmente resolver parte do problema, unificando os atuais impostos em um único, o IVA, independente da forma como o componente é produzido (se em fábrica ou na obra). Porém, o setor da construção civil e a equipe econômica do governo federal não chegaram a um consenso sobre a base de cálculos dos custos.

Segundo o professor Ceotto, essa resistência do segmento em arcar com tributações tem origem nos anos 1960. Foi naquela época que a agricultura começou a se modernizar, e coube à construção civil absorver a mão de obra advinda do campo, pouco qualificada e em busca de oportunidades nos centros urbanos. "O setor se arvorou como salvador ao oferecer vagas de trabalho intensivo, mas isso fez com que ficasse para trás, enquanto o agronegócio se industrializou incrivelmente ", afirma.

A função de absorver mão de obra deu ao segmento uma série de benefícios fiscais, agora sendo revistos pela reforma tributária. Enquanto os empreendedores seguirem buscando benesses por gerarem empregos, o impasse no cálculo do novo imposto tende a se prolongar – especialmente porque a oferta de postos não preenchidos é hoje uma das principais preocupações da construção civil.

Trabalhadores ansiosos por um emprego em canteiros de obra são um perfil em extinção, indicam pesquisas recentes.

Trabalhar de casa, seguir horários flexíveis e não ter um chefe são hoje atributos decisivos para os mais jovens na escolha de uma ocupação. Sem o ingresso das novas gerações, já é possível perceber o envelhecimento dos operários da construção.

Um levantamento do SindusCon-SP com 1,1 milhão de trabalhadores em 22 estados brasileiros mostra que, em 2016, a idade média desses operários era de 38 anos. Neste ano, a média subiu para 41 anos – ou seja, são basicamente as mesmas pessoas atuando de anos atrás. Paralelamente a isso, quase 30% das empresas mencionam a falta de mão de obra como um dos principais desafios do setor, indica a Sondagem da Construção realizada pelo FGV Ibre no início do ano.

O esforço de superar a inércia do setor e equacionar a falta de mão de obra começa a chamar a atenção em algumas iniciativas bem-sucedidas. Inspirada pela produtividade do setor automotivo, a Opus Construtech apostou na produção de construções modulares com o intuito de torná-las espaços de ocupação permanente. Em vez de buscar trabalhadores da construção civil, o time tem 80% de egressos da indústria automotiva. O objetivo é reproduzir para o mercado imobiliário a mesma lógica da linha de montagem de veículos, num processo racional, previsível e sustentável em termos de custos e prazos. "Fomos inspirados pelo Fordismo", afirma Felipe Ventura, CEO da companhia. "Quando Henry Ford lançou o carro, todo mundo andava de carroça, mas a novidade trouxe um novo paradigma de mercado", afirma.

Essa aproximação entre imobiliário e automotivo já ocorre em outros países: enquanto a japonesa Toyota mantém seu projeto Toyota Home, a alemã Porsche vem expandindo sua Porsche Consulting, voltada a promover a racionalização de diferentes indústrias. Em abril, a diretora executiva da Marquise Incorporações, Andrea Oliveira, foi uma das integrantes de uma expedição da montadora às plantas automatizadas de Stuttgart e Leipzig.

Na Opus, já são 6 robôs trabalhando e há mais 11 previstos para chegarem até o final deste ano. A operação conta com um núcleo industrial em Betim (MG) e três centros de montagem no Pará, Espírito Santo e Maranhão. 

Para o ano que vem, outros três devem ser inaugurados no Mato Grosso, Goiás e Mato Grosso do Sul. O portfólio da marca conta com cinco mais de 200 tipos de módulos, com foco em eficiência, padronização e escala industrial. E há dois protótipos residenciais para construção off site de alto padrão em desenvolvimento junto ao Studio Arthur Casas.

Depois de atender a mineradoras, empresas de óleo e gás e construtoras à procura de espaços ágeis e sustentáveis, a companhia identificou uma demanda vinda dos executivos dessas empresas, interessados em ter uma residência definitiva com a mesma tecnologia em condomínios como o Fazenda Boa Vista, em Porto Feliz, ou mesmo em terrenos onde não é permitido edificar. 

Segundo Ventura, a qualidade e a eficiência superam a das construções de blocos, concreto ou tijolo e podem receber porcelanato, forro mineral e tratamento acústico de ponta. Outro ponto importante é a agilidade: em um dia, é possível fabricar 80 módulos. O ritmo promete preencher a lacuna avaliada em US$ 26 bilhões de construções que não conseguem ser produzidas pelo método convencional, segundo a McKinsey.

Enquanto as iniciativas surgem e evoluem, mercado e especialistas buscam entender o que está e o que não está dando certo. "Dar certo ou não dar certo é relativo, tem muito exemplo bom por aí nesse balaio da industrialização", afirma Nicolaos Theodorakis, fundador e CEO da Noah, primeira construtech brasileira especializada em madeira engenheirada para substituir o concreto e o aço dos edifícios. A empresa anunciou o lançamento de três empreendimentos corporativos na região da Faria Lima ao valor de R$ 190 milhões financiados pelo primeiro Fundo de Investimento Imobiliário (FII) da Engeform. Em vez do prazo de obra padrão de 24 a 30 meses, a entrega ocorrerá entre 12 e 15 meses.

Segundo Theodorakis, o aculturamento do setor para adotar novos métodos é um fato e uma necessidade.

Se pela eficiência a tecnologia se justifica, pelo conforto ela também alcança resultados melhores do que o sistema convencional. Um exemplo é o empreendimento residencial da Noah, o Arvoredo, na Vila Madalena, que contará com uma solução acústica inédita no segmento. "Quando o mercado entende que se tratar de um produto melhor, é possível cobrar a mais por isso e assim reduzir o impacto dos tributos", diz o executivo sobre os altos encargos das práticas industriais.

Outra frente que a inovação deve impactar é a dos financiamentos. Por ser muito mais rápida, e consequentemente menos suscetíveis a riscos macroeconômicos, a montagem offsite pode estimular uma linha de crédito com juros mais baixos, focando em clientes de classe média que não podem ser beneficiados pelo Minha Casa Minha Vida nem conseguem adquirir imóveis de alto padrão.

A reciclagem de resíduos da construção também é um aspecto importante da industrialização. Criada em 1959, a demolidora Diez chegou à terceira geração focando em um mercado cada vez mais exigente nas soluções de sustentabilidade.

Seu irmão, Pablo Diez, é responsável pela Brasolo, especializada em fundações. Juntas, elas somam 380 funcionários próprios e seguem se modernizando para equacionar a falta de mão de obra. Nos últimos três anos, a companhia quadruplicou o número de máquinas. "Estive na Espanha e na China à procura de maquinário. Já é possível reciclar quase tudo", diz. 

Nas obras da empresa, existe a engenharia reversa, por exemplo o gesso é tratado e volta ao seu estado original, gipsita, destinado para plantações, ajudando na regulação do PH do solo. Portas e forros de madeira são triturados e usados como biomassa, como fonte de energia de fornos industriais, como os utilizados na fundição de cobre e alumínio. O concreto vira brita ou rachão, usado como sub base para a construção de estradas ou para forrar a obra e dar maior estabilidade em terrenos de baixa resistência. Ao invés de comprar a matéria prima da pedreira, o incorporador consegue produzir o material na própria demolição, reduzindo a circulação de caminhões, consequentemente reduzindo a  emissão de CO2.  Também são recicladas todas as sucatas metálicas, 100% reaproveitadas em um novo ciclo industrial. Segundo Andrés, um bom planejamento encurta o processo em até 2 meses e poupa em torno de R$ 200 mil. O maior desafio da companhia é competir com a atuação de informais, baseada em baixo custo e descarte ilegal de materiais.

A multiplicação de iniciativas já é percebida por pesquisas como a Sondagem da Construção em Sistemas Industrializados, primeira radiografia do setor da construção industrializada no Brasil, feita pela FGV Ibre com 510 empresas espalhadas pelo país.

O estudo indica que a construção industrializada já responde por 64,5% dos processos construtivos no país e o segmento residencial responde por 50,8% das obras, indicando que o próximo passo dessa evolução necessária e urgente é a transformação dos locais onde moramos em espaços mais eficientes e sustentáveis. A mudança já está em curso.

A revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) da cidade de São Paulo por Ricardo Nunes, prefeito da capital paulista, não extingue as discussões relacionadas ao conjunto de regras para construção e urbanismo conhecido como Lei de Zoneamento. Tanto o setor imobiliário – defensor de mudanças que foram vetadas por Nunes –, quanto opositores das modificações – urbanistas, arquitetos e representantes de moradores – avaliam que o texto aprovado não abrange todas as necessidades de São Paulo.

O prefeito aprovou em janeiro, com 58 vetos, o projeto de lei que altera a Lei de Zoneamento (PL 586/2023). A Câmara dos Vereadores pode derrubar esses vetos desde que tenha maioria absoluta. E é provável que, até se posicionar, o Legislativo de São Paulo continue a ser cobrado pelos dois lados – defensores e opositores – em relação aos rumos das modificações.

O arquiteto, urbanista e professor da Universidade de São Paulo (USP), Nabil Bonduki, cita, entre o que faltou ser vetado, a possibilidade de construção de shopping centers e de templos religiosos de maior porte em terrenos grandes, sem doação de áreas públicas.

Em vídeo divulgado após a publicação da revisão da LPUOS no Diário Oficial, Bonduki diz que há um vício de origem nas discussões da Lei de Zoneamento, por terem ocorrido “sem estudos técnicos e análise do território, sem um projeto em conjunto com a sociedade”.

No entendimento de Philip Yang, fundador do Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole (Urbem), o texto sancionado por Nunes é o “possível diante de tantas pressões e contrapressões que verificamos no processo de revisão”, e os vetos “eliminam um conjunto de absurdos e violências contra a cidade que a Câmara havia introduzido de última hora”.

“Dentro das regras de debate democrático atuais, que são ruins, é uma ‘média’ aceitável”, afirma o fundador do Urbem. O projeto aprovado eleva o raio a partir de estações de metrô e de trem de 600 metros para 700 metros e, nas proximidades dos corredores de ônibus, de 300 metros para 400 metros. Pelo menos metade do quarteirão precisa estar nos limites propostos para que o potencial construtivo dos eixos possa ser utilizado.

Cláudio Carvalho ressalta que a Lei de Zoneamento de 2016 trouxe “restrição muito grande” à produção nos miolos de bairros. O texto aprovado com a revisão das regras não oferece, segundo Carvalho, “grandes avanços ou mudanças importantes que beneficiem o setor como um todo”.

Na avaliação de Alberto Ajzental, professor de economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), é a Prefeitura de São Paulo quem define, desde 2016, quais produtos imobiliários serão ofertados na cidade, conforme os estímulos oferecidos. “Antes, quem definia a oferta era o mercado, mas a produção passou a ser a reação dos agentes do setor a determinados incentivos. A cada Lei de Zoneamento, o prefeito decide o que pode ou não ser produzido, o que deve ou não”, diz o professor da FGV.

Uma das críticas apontadas ao texto de revisão da Lei de Zoneamento aprovado se refere à sua redação.

Ajzental aponta que, diante da possibilidade de que todos os incentivos à construção sejam utilizados no mesmo terreno, as incorporadoras precisarão analisar todas as possibilidades para definir o que escolherão. Isso torna, de acordo com o professor da FGV, o processo mais complexo. “Tem gente muito boa estudando as vírgulas das regras para otimizar o potencial construtivo e os benefícios.” Por ora, questionamentos sobre sanção da lei seguem em debate:

Os pontos que eram considerados mais polêmicos do texto aprovado, em 21 de dezembro, pela Câmara dos Vereadores, foram vetados. O principal deles era a permissão para o incremento da altura dos novos edifícios nos miolos e centros de bairros, ou seja, fora das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs).

Sem esse veto, o limite de altura dos prédios das chamadas Zonas de Centralidade (ZC) dos bairros poderia passar de 28 metros para 42 metros, ou de 9 andares para 14. Nas Zonas Mistas (ZM), o máximo iria de 48 metros para 60 metros, o equivalente a 20 andares. Nos dois casos, a ampliação estaria vinculada à condição de que parte das unidades se direcionasse à habitação de interesse social (HIS), ou seja para famílias com renda mensal de até seis salários mínimos.

“Os vetos são bem-vindos, à medida que, de alguma forma, preservam a hierarquia entre eixos e miolos. Sem isso, São Paulo se tornaria um mar de prédios, com impactos que não conhecemos sobre os fluxos da cidade e sobre a formação de preços”, afirma Yang.

Quem se opõe às mudanças nos miolos e centros de bairros diz que haveria também piora no trânsito. “Do ponto de vista do planejamento urbano, a lei aprovada desestrutura a estratégia urbanística do Plano Diretor Estratégico que busca concentrar o adensamento populacional e a transformação urbana no entorno do transporte coletivo de massa e nas antigas áreas industriais, desestimulando a verticalização nos miolos dos bairros”, defenderam entidades, urbanistas e especialistas em moção entregue ao prefeito antes da sanção das mudanças.

Do lado dos participantes do setor imobiliário, o entendimento é diferente, já que a alteração não significaria mais vagas de garagem:

Para um terreno de 1.000 metros quadrados localizado em um miolo de bairro, exemplifica Naufel, o potencial de construção é de duas vezes a área, ou seja, de 2.000 metros quadrados. “Em vez de uma construção de dez andares com 200 metros quadrados computáveis [por pavimento], seria possível também fazer um edifício de 20 andares, com 100 metros quadrados por andar”, compara o executivo da Lopes.

Por conta dos gastos com obras de fundação, fachada, elevadores e escadas, o custo de erguer uma só torre é inferior àquele para a construção de duas, ainda que a área computável total possa ser a mesma em ambos os formatos.

Em carta entregue a Nunes por entidades da indústria da construção e do mercado imobiliário, no início do mês, o setor argumentou que o aumento proposto para as ZCs e ZMs seria de apenas quatro andares e incentivaria a produção de moradias de baixa renda em áreas com mais infraestrutura.

“Com o ajuste, os empreendimentos poderiam prever um acréscimo máximo na área construída de 50%, desde que esse aumento fosse destinado à construção de HIS, além de possibilitar a adesão à Cota de Solidariedade como forma de fomentar a habitação social, seja via produção direta dessas moradias ou com a arrecadação adicional ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) do município de São Paulo”, diz a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em nota divulgada no dia seguinte às alterações.

Dois dias depois, foi a vez do Secovi-SP se posicionar, dizendo que o texto aprovado pelos vereadores “abriu caminho para ampliar substancialmente a oferta de Habitações de Interesse Social em territórios da cidade de São Paulo em que há formidável infraestrutura urbana instalada”. “Mas, vetos do Executivo às mudanças colocam pedras nesse caminho”, afirmou o Secovi-SP. Em nota intitulada “Que pena, São Paulo”, a entidade afirma que, para o setor, a suspensão das mudanças das regras para Zonas Mistas e Zonas de Centralidade “foi ruim”.

Assim como a Abrainc, o Secovi-SP cita que a moradia popular poderia ser fomentada, diretamente, pelas incorporadoras ou por meio de recursos adicionais para o Fundurb, e acrescenta que os recursos do fundo também podem ser destinados para abrigar pessoas vivendo em situação de rua

Segundo representantes do mercado imobiliário, se a mudança do gabarito fosse aprovada, os terrenos dos novos edifícios teriam mais áreas permeáveis com árvores e jardins, além de possibilidade de maior ventilação no entorno do prédio, o que seria importante em um cenário de temperaturas médias crescentes. “A qualidade da implantação dos projetos e a contribuição ao meio ambiente iriam aumentar”, diz a Abrainc.

Até o dia anterior à sanção das mudanças, Nunes ainda não tinha se decidido em relação ao veto de alguns temas polêmicos. Ao comentar que ainda faltava definir se aprovaria ou vetaria alguns pontos do PL 586/2023, o prefeito disse haver risco de que a mudança do gabarito nas ZCs e ZMs desestimulasse o adensamento nas ZEUs, aquelas com mais oferta de transporte público.

Também foi vetada a mudança da autonomia do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp) em relação ao tombamento de imóveis – a decisão final passaria a ser da Câmara dos Vereadores.

Nunes já havia divulgado que essa alteração não passaria e que a legislação do Conpresp seria readequada. Alguns representantes do setor e pessoas que se opunham às mudanças ouvidos pela Cidades21 consideram que, se essa alteração tivesse sido aprovada, haveria risco de judicialização do tema.

O prefeito suspendeu a possibilidade de incremento da área na qual é possível construir moradias para a baixa renda nas Zonas Especiais de Proteção Ambiental (Zepam). “Sem esse veto, a mudança iria resultar em aumento da mancha urbana nas franjas da cidade, como na Cantareira e nas represas da Zona Sul, o que seria prejudicial à expansão da infraestrutura”, diz Partezani, da URBR.

Para o fundador do Urbem, o texto aprovado poderia ter avançado mais em questões ambientais. “Várias cidades no mundo têm implementado leis de zoneamento que dialogam, vivamente, com o marco regulatório energético e ambiental, estimulando a geração distribuída, especialmente no que diz respeito à energia renovável”, diz Yang, se referindo à produção de energia em pequena escala, normalmente no local de consumo, por exemplo, por meio de painéis solares em residências ou edifícios comerciais.

Ex-secretários de Planejamento e Cultura de seis gestões diferentes da cidade de São Paulo estiveram presentes no Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-SP), em 18 de janeiro, para apoiar moção pelo veto a 20 pontos da revisão da Lei de Zoneamento e à divisão da capital paulista em zonas. No documento, consta que o texto aprovado pela maioria dos vereadores foi elaborado de forma apressada e sem o devido suporte técnico.

“A quantidade de problemas existentes na lei aprovada pelo legislativo é tal, que se torna possível, e talvez recomendável, um veto integral ao texto”, afirmam os signatários da moção.

Por Chiara Quintão
jornalista especializada em negócios do mercado imobiliário

A locação de unidades residenciais produzidas para famílias com renda mensal de até dez salários mínimos, possibilitada pela revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, tende a contribuir para o já esperado aquecimento do maior mercado imobiliário do país. Investidores profissionais, além de pessoas físicas, agora têm permissão legal para comprar imóveis dos segmentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) com a finalidade de aluguel, avaliam incorporadoras, o que amplia o leque de potenciais clientes.

Nas regras anteriores, a aquisição de moradias do segmento HIS1 se restringia às famílias com renda de até três salários mínimos, enquanto a de imóveis do HS2 era limitada à faixa de três a seis salários mínimos. O teto da renda familiar para a compra de unidades HMP era de dez salários mínimos. A ocupação das moradias por esses perfis continua obrigatória, ou seja, os clientes precisam se comprometer a dar essa destinação aos imóveis adquiridos.

Apesar de considerarem que a revisão tende a contribuir para mais demanda por unidades populares, empresas com atuação na baixa renda ouvidas pela C21 disseram não ter planos de atuar também no segmento de obtenção de rendimentos por meio do aluguel. Os modelos de manutenção em carteira de propriedades para locação e de incorporação tradicional para a venda de unidades têm fluxo de caixa bem diferentes.

No primeiro caso, a recuperação dos aportes é mais longa e, se não houver oscilações relevantes de vacância, perene ao longo dos anos. Na produção de imóveis para comercialização, o retorno dos valores investidos ocorre a partir do repasse dos recebíveis dos clientes para os bancos parceiros.

A intenção das incorporadoras é, portanto, prosseguir na sua forma de atuação, mas de olho no aumento potencial de compradores de produtos populares.

A Plano&Plano, por exemplo, tem conversas em curso com fundos sobre a possibilidade de aquisição de moradias por parte desses investidores institucionais, segundo Rodrigo Luna, presidente do conselho de administração. À medida que os juros caírem, ressalta Luna, o interesse de investimento em imóveis tende a aumentar, pois os retornos passam a ser mais competitivos em relação ao de aplicações financeiras.

Passa a haver mais estímulo também para a aquisição de imóveis por pessoas físicas interessadas em fazer apostas em tijolo.

Mas nem todos, no mercado, têm a mesma percepção de que a revisão do Plano Diretor abriu espaço para a venda de unidades de HIS e HMP para pessoas físicas que tenham renda acima das faixas a que essas unidades se destinam.

No entendimento de Gustavo Partezani, diretor de desenvolvimento estratégico da Teen Imobiliário, empresa responsável pela primeira parceria público-privada (PPP) municipal de habitação do Brasil, a revisão do Plano Diretor não contempla essa possibilidade, permitindo apenas que o empreendedor fique com todo o prédio em carteira para locação. Outro modelo possível, acrescenta, é o de um fundo comprar a totalidade do empreendimento.

Se considerada a avaliação da maior parte do mercado de que as novas regras permitem que pessoas físicas comprem moradias populares para obter rendimentos por meio do aluguel para famílias de renda, pode-se dizer que a variedade de produtos imobiliários nos quais é possível investir aumentou.

Nos últimos anos, os investimentos em unidades novas para locação se concentraram em unidades compactas nas proximidades dos eixos de transporte público. Tanto o aluguel tradicional quanto o modelo de curta temporada passaram a ser utilizados, em larga escala, para destinação dos studios.

Desde 2022, porém, com o início da entrega do grande volume de lançamentos de compactos dos últimos anos, cresceu o temor pelo excesso de oferta dessa tipologia.

A combinação da mudança das regras com a expectativa de queda dos juros dos financiamentos imobiliários deve contribuir para acelerar a comercialização das unidades populares em São Paulo.

Vale lembrar que a redução do custo do crédito habitacional – quando ocorrer – funcionará como estímulo à migração de recursos de aplicações de renda física para apartamentos e casas.

Na reunião de agosto, o Comitê de Política Monetária (Copom) cortou a Selic em 0,5 ponto percentual, para 13,25%. Espera-se que a autoridade monetária mantenha esse ritmo de redução em setembro. Selic mais baixa significa eleva também o potencial de captação de poupança – principal fonte de recursos para a habitação –, facilitando a vida de quem quer comprar um imóvel para morar ou investir.

O fim da restrição da comercialização de moradias sociais para quem vai viver nos imóveis é visto pelo presidente do conselho da Plano&Plano como “avanço fundamental no combate ao déficit habitacional”.

Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos de construção no Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre), avalia como positiva a possibilidade de acesso a moradias populares por meio de locação, mas destaca que o preço a ser cobrado pelo aluguel social não pode ultrapassar 30% da renda familiar de três salários mínimos. “Se o valor da locação for maior, as pessoas continuam dentro do déficit”, diz.

Já a proptech Yuca, pioneira na gestão profissional de contratos de locação nas unidades de interesse social, conta com uma carteira rodando com praticamente 100% de ocupação.

Estudos internacionais indicam que países com menor déficit habitacional possuem regulamentações claras, como é o caso da Holanda e dos países escandinavos, referências para o setor.

Para Steinbruch, é preciso oferecer cada vez mais segurança ao setor habitacional de modo a atrair investidores, alcançar a estabilidade necessária e assim permitir que mais famílias de baixa renda tenham acesso a moradias dignas.

Um dos pontos que mais suscitam dúvidas no mercado é como a Prefeitura de São Paulo irá controlar que a locação dos empreendimentos populares ocorra, de fato, para pessoas com renda de até dez salários mínimos. “O movimento de mudança da regra é correto. Resta saber como será feita a checagem”, diz uma fonte setorial que pediu para não ser identificada.

A economista do FGV Ibre defende que haja “garantias mínimas da destinação das moradias”, pois mesmo quando se exigia que a venda de unidades se restringisse às famílias de baixa renda, “havia muito desvirtuamento”.

O diretor da Teen Imobiliário diz considerar importante que a locação social tenha sido incluída na legislação municipal de São Paulo, com mudança da abordagem “do direito à propriedade para o direito à moradia digna”, mas defende a necessidade de revisão também da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245), que é uma regulamentação federal.

Partezani questiona quais serão as garantias para os donos dos empreendimentos no caso de o locatário de baixa renda ficar inadimplente.

Ele comenta sobre uma PPP voltada especificamente à locação, mas que segue parada por questões judiciais. Nesta, em caso de não pagamento do aluguel pelo inquilino, cabe à Prefeitura de São Paulo resolver a questão.

Já a Teen é responsável pela implantação e comercialização de complexos habitacionais na capital paulista no âmbito de uma PPP de produção habitacional inédita, com venda de unidades financiadas por meio do sistema da Cohab, acompanhando de perto o mercado de moradia acessível.

Outras fontes de mercado ouvidas pela C21 disseram que a revisão do Plano Diretor regulariza uma prática existente de incorporadoras venderem habitações sociais também para investidores, com a inclusão no contrato que os apartamentos devem ser direcionados para famílias com até dez salários mínimos de renda.

“De agora em diante, as incorporadoras deixarão de ser responsáveis pela destinação dos imóveis”, acrescenta uma das fontes. Antes da revisão do Plano Diretor, as empresas precisavam manter o cadastro dos compradores das unidades de HSI e HMP.

Na avaliação de Bruno Sindona, fundador da incorporadora que leva seu sobrenome, a permissão da venda de moradias sociais para locação “veio para anistiar o passado”, considerando-se que a situação já ocorria na cidade de São Paulo.

Recentemente, a Sindona lançou seu primeiro projeto na capital paulista, um empreendimento para famílias com renda de até três salários mínimos, a ser desenvolvido nas proximidades do empreendimento de luxo Cidade Jardim. Por enquanto, o produto conta com venda de 35% do total de unidades, e toda a comercialização foi feita para compradores finais.

Procurada pela C21, a MRV informou que não participaria da reportagem pois falta ainda a revisão da Lei de Zoneamento. Tenda limitou-se a dizer que “não está olhando locação”. Direcional Engenharia não retornou aos pedidos de entrevista.

Por Chiara Quintão
jornalista especializada em negócios do mercado imobiliário

A ampliação da área de influência dos eixos de estruturação urbana, o aumento do número de vagas de garagem permitidas e a destinação de recursos antes exclusivos para habitação e mobilidade também para recapeamento de asfalto estão entre as principais mudanças previstas pela revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) aprovadas pela Câmara Municipal de São Paulo em segundo turno no dia 26 de junho. As alterações atenderam a parte dos pleitos feitos pelo mercado imobiliário, que defende menos restrições à produção de empreendimentos.

Nas zonas de influência dos eixos de transporte público, as construções podem ser erguidas com coeficiente de quatro vezes a área do terreno, ante duas vezes nas demais regiões. A regra foi adotada com o PDE de 2014 com o objetivo de adensar as proximidades de transporte público e diminuir a distância percorrida por parte da população de casa para o trabalho.

No entendimento do vice-presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, a “espinha dorsal” do Plano Diretor de 2014 – o adensamento no entorno dos eixos – é correta, mas faltaram ajustes em relação a “como condensar as pessoas”.

Com a revisão do Plano Diretor, as áreas dos eixos, que abrangiam até 600 metros de estações de metrô e trem passaram a valer para até 700 metros. No caso dos corredores de ônibus, o raio considerado cresceu de 300 metros para 400 metros.

Segundo levantamento do Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper

Além da ampliação da área de influência de corredores de ônibus e estações de metrô e trem, a revisão trouxe uma outra forma de estabelecer os limites. Enquanto na regra anterior, a quadra inteira precisava estar incluída na delimitação, o novo texto prevê que, se uma pequena parte de determinado quarteirão for alcançado pela nova medição, a totalidade da quadra passa a ser considerada área de influência dos eixos.

Há exceções de lugares que não podem ser incluídos nas regras válidas para as proximidades das ofertas de transporte público. É o caso do Bixiga, que ficou de fora até que haja um plano específico para a região, e dos lugares considerados, oficialmente, como vilas.

As mudanças aprovadas abrangem a possibilidade de os novos edifícios das proximidades dos eixos oferecerem mais garagens aos moradores. Pela revisão do PDE, unidades habitacionais que tenham a partir de 30 metros quadrados têm direito a uma vaga. Está previsto também que possa haver uma vaga a cada 60 metros quadrados de área construtiva privativa – este foi um dos pedidos feitos por representantes do setor imobiliário em documento encaminhado à Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente da Câmara Municipal de São Paulo.

No dia 23 de junho, em nota técnica, o Fórum SP-23 questionou a possibilidade de aumento do número de vagas de garagem nos eixos:

Em relação ao pagamento da outorga onerosa ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) pelas empresas para terem o direito de construir acima dos limites permitidos, ficou definido que os recursos poderão ser direcionados também para pavimentação e recapeamento, o que gerou críticas por parte de urbanistas.

Ainda que as alterações do Plano Diretor afetem, principalmente, a produção imobiliária para as rendas média e alta, a habitação para a baixa renda também terá incentivos com as novas regras, destaca Ronaldo Cury, diretor de crédito imobiliário, relações institucionais e com investidores da Cury.

Entre outras mudanças, o texto inclui:

Empresas do setor imobiliário pleitearam mudanças que trarão aumento do potencial construtivo na capital paulista. Prefeitura e boa parte dos vereadores apoiaram modificações nas regras.

Por outro lado, associações de moradores, em sua maioria, e muitos arquitetos e urbanistas se opuseram às alterações por considerarem que tornarão ainda mais elitizada a moradia em regiões centralizadas e bem servidas de infraestrutura.

Na prática, a nova versão do Plano Diretor permite ampliar a produção imobiliária, principalmente nas áreas de influência dos chamados Eixos de Estruturação e Transformação Urbana – proximidades de estações de metrô e trem, além de corredores de ônibus. “As novas regras são mais flexíveis, levando as incorporadoras a terem uma avaliação positiva em relação às mudanças”, diz um analista setorial que pediu para seu nome ser mantido em sigilo. Em nota divulgada na noite de 26 de junho, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) disse considerar positiva a aprovação da revisão do Plano Diretor.

O setor imobiliário venceu mais uma batalha no legislativo, mas já há quem fale, como o PSOL, na possibilidade de levar a revisão à Justiça. Na avaliação de Nabil Bonduki, relator dos PDEs de 2002 e 2014, o texto aprovado pelos vereadores “é confuso em muitos trechos”.

A proposta “descaracteriza a estratégia urbanística” do Plano Diretor de 2014, destaca Bonduki, baseada no adensamento populacional e na redução de vagas de garagem nos eixos, além da proteção dos miolos dos bairros.

Para o arquiteto e urbanista Fernando de Mello Franco, professor da FAU Mackenzie, diretor do Instituto ZeroCem e ex-secretário municipal do Planejamento Urbano de São Paulo, as discussões sobre o PDE estão centradas na produção imobiliária, mas deveriam incluir “todo o conjunto de dimensões sensíveis sobre a vida urbana”. Em debate promovido pela Planta no dia 23 de junho, ele ressaltou que o foco está no adensamento construtivo quando as discussões deveriam tratar da densidade populacional.

Franco citou que dados do Secovi-SP apontam o lançamento de 400 mil unidades, na cidade de São Paulo, desde 2014, mas redução do déficit habitacional limitada a 30 mil unidades no período.

O ex-secretário de Planejamento Urbano questionou para quem tem se voltado à produção de imóveis e citou projeções de que, entre 2035 e 2040, a população da capital paulista deixará de crescer e, a partir daí, terá redução.

No entendimento de Gustavo Partezani, fundador da URBR Estratégias Urbanas, faltam revisões de áreas de risco, impacto de vizinhança e questões relacionadas à drenagem, saneamento, segurança urbana, trânsito de veículos e patrimônio histórico.

O fundador da URBR defendeu que haja adensamento, mas olhando para quem e com qual tipologia isso será feito. Partezani ressaltou que a revisão do Plano Diretor está buscando aumentar o tamanho do apartamento para um público com mais renda: “é preciso rever a produção para adensamento de pessoas de diferentes tipos de renda em uma cidade plural”.

Na avaliação do arquiteto e urbanista, Anthony Ling, criador e editor-chefe do site Caos Planejado, a restrição da oferta de moradia por meio de limitação dos coeficientes de aproveitamento “se traduz em aumentos de preços dos imóveis e da informalidade”.

Ling disse se preocupar com o “excesso de regulação” em relação ao potencial construtivo na capital paulista. “Os coeficientes deveriam ser muito maiores, e a escolha de como alocar a área deveria ficar a cargo do incorporador”, afirmou. Segundo o arquiteto, limitações de coeficientes em bairros como Pinheiros, Jardins e Itaim Bibi geram “ampliação nas manchas urbanas”, com adensamento de bairros afastados. Para Ling, as discussões deveriam ter como pautas o transporte metropolitano, a urbanização de favelas e a drenagem urbana.

Em audiência pública no dia 23 de junho, Bonduki citou como avanços do segundo substitutivo a retirada das questões do Mirantes de Santana e das zonas de concessão da revisão do Plano Diretor, mas afirmou que ainda se está “longe de concluir um bom projeto”. “Um pouco mais de prazo seria muito importante para fazer ajustes que estão ficando evidentes”, disse. Após a aprovação da revisão, em segundo turno, afirmou que o processo participativo foi “insuficiente”, pois em vez de se limitar a audiências públicas formais, “deveria gerar consenso progressivo entre os vários setores da sociedade”.

Por Chiara Quintão
jornalista especializada em negócios do mercado imobiliário

Quem caminha pelas ruas de São Paulo, nas proximidades de edifícios residenciais ou empreendimentos de uso misto concluídos nos últimos anos, costuma se deparar com lojas na fachada. Comumente, essas áreas de comércio com acesso direto pela calçada abrigam pontos de redes de mercados, farmácias, lavanderias, cafeterias e academias que se destinam tanto aos moradores quanto à população flutuante que passa pelo entorno. Parte das lojas está ocupada, mas outra parcela chama a atenção pela vacância.

As chamadas fachadas ativas passaram a fazer parte de projetos imobiliários da capital paulista, principalmente dos padrões médio e alto, gradualmente, na última década. Isso ocorreu por causa dos incentivos construtivos oferecidos pelo Plano Diretor de 2014 e pela Lei de Zoneamento de 2016 à inclusão de espaços destinados ao varejo nos empreendimentos. A revisão recente das regras urbanísticas reduziu os estímulos para a produção de empreendimentos com áreas para lojas, mas ainda fomenta sua presença.

Na avaliação de participantes do setor imobiliário, a produção de fachadas ativas tem amadurecido, com incorporadoras buscando, desde a concepção do projeto até consultoria de empresas com foco na locação de pontos de vendas na tentativa de reduzir o risco de desocupação.

Há vacância até mesmo em uma parte das lojas integrantes de empreendimentos desenvolvidos em localizações cobiçadas. As explicações para isso vão do ponto ser considerado grande para determinados tipos de comércio, mas pequeno para outros, ou por não oferecer, muitas vezes, estacionamento a clientes.

“É utópico achar que todo mundo que passa na loja foi andando até lá. Há pessoas com problemas de mobilidade e famílias com crianças”, diz Otavio Zarvos, sócio fundador da incorporadora Idea!Zarvos. Em algumas situações, conta o empresário, a maior facilidade para estacionar em frente a uma casa de rua é o critério para que o lojista opte por alugar esse tipo de imóvel em relação a um ponto de venda integrante de um prédio.

A Idea!Zarvos deu início a lançamentos com fachadas ativas 15 anos atrás, ou seja, antes da existência de incentivos urbanísticos para a inclusão de áreas para algum tipo de comércio no térreo dos projetos. Segundo o executivo, a decisão de substituir muros por vitrines foi inspirada em cidades de fora do país, como Buenos Aires, com alto nível cultural e em que as pessoas costumam caminhar pelas ruas.

Conhecida pelo design inovador de seus produtos, a incorporadora possui mais de 25 empreendimentos com fachadas ativas. No total de edifícios prontos e em desenvolvimento, há 56 lojas nos projetos da empresa, com 8 delas sem ocupação.

Como parte do Joaquim 499, por exemplo, está a Le Jazz Boulangerie, que atende tanto a moradores do edifício incorporado pela Idea!Zarvos quanto a frequentadores do bairro Pinheiros.

Embora as fachadas ativas sejam mais comuns em empreendimentos para as classes média e alta, há projetos populares que incluem o modelo.

A Cury – incorporadora que atua no programa Minha Casa, Minha Vida – fechou parceria com a HBR – empresa de renda dos mesmos controladores da incorporadora Helbor, atuante em gestão e locação de strip malls (galerias com restaurantes e lojas) por meio da marca ComVem – para um projeto a ser entregue, no segundo semestre, na região do Panamby, na zona Sul de São Paulo. “Será, praticamente, um shopping a céu aberto”, afirma Ronaldo Cury, diretor de Crédito Imobiliário, Relações Institucionais e com Investidores da Cury.

A incorporadora decidiu que a área destinada ao varejo no empreendimento do Panamby ficaria a cargo da empresa especializada, conta Cury, para evitar que “o tiro saia pela culatra” na inclusão de área para varejo. “A parceria garante que haverá um mix interessante de lojas e serviços.

A ComVem tem 33 empreendimentos em operação e outros 31 que serão concluídos em até quatro anos. Do total de strip malls da marca, 80% são fachadas ativas, a maioria delas na cidade de São Paulo. A atuação começa desde o desenvolvimento dos projetos imobiliários pelas parceiras – Helbor, Cyrela, Cury e Even, além de incorporadoras de menor porte – até a gestão da locação das lojas.

Os acordos das incorporadoras com a ComVem funcionam, segundo Fernando Toledo, superintendente de Vendas da HBR Realty, como um incentivo à comercialização dos apartamentos.

Ele acrescenta que quem vive nos apartamentos vê as lojas “com muito bons olhos” pela combinação de estética, comodidade, inovação tecnológica e valorização imobiliária proporcionada pelo mix oferecido.

O executivo acrescenta que é preciso que o projeto tenha “locabilidade” e atenda às demandas técnicas e arquitetônicas. A Magik LZ prefere ficar com as lojas em carteira, mas avalia a venda quando recebe uma oferta atrativa.

A rede de sorveterias Bacio di Latte pretende ter lojas integradas a empreendimentos residenciais como parte de sua estratégia de aumento mais agressivo do número de pontos de venda, segundo o diretor de expansão, Rafael Puerta. Lojas nas fachadas de prédios reúnem, na percepção de Puerta, vantagens em relação a pontos de shopping centers e de rua.

No entendimento de Ricardo Palmaka, CEO da Lidra, empresa especializada em soluções para fachada ativa, existem três perfis de moradores de empreendimentos com essa característica:

• Os que querem a conveniência do acesso às lojas

• Os que se sentem incomodados com o barulho e não querem varejo no edifício

• Aqueles que toleram os pontos de comércio e serviços

Até por não haver uma percepção única, se faz necessária, segundo o CEO, a definição de um mix de lojas adequado ao perfil dos moradores do condomínio. No pré-pandemia, quando a primeira leva de empreendimentos com fachada ativa começou a ficar pronta, a Lidra – que atua como locadora e gestora de lojas com esse perfil – era chamada por incorporadoras para resolver problemas relacionados à vacância de pontos de vendas, resultante, muitas vezes, do dimensionamento incorreto dos imóveis. “Muitas vezes, a loja faz parte de projeto desenvolvido em um bairro muito bom, mas não foi pensada no formato adequado para o potencial cliente”, diz Palmaka. Nos últimos anos, a Lidra tem participado como consultora na definição da fachada ativa dos projetos e, algumas vezes, já no momento da compra do terreno. “O segmento passa por um amadurecimento. Há mais busca de entender o público do entorno e o que caberia de varejo para alavancar a venda de apartamentos” afirma o CEO da Lidra.

A empresa tem mais de 100 pontos de venda em seu portfólio, incluindo imóveis prontos e em via de serem concluídos, com exclusividade em uma parte deles.

A ConVem possui 388 lojas distribuídas em 41 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), com ocupação total de 85%. Entre os inquilinos das lojas alugadas pela marca, predominam restaurantes, serviços estéticos, clínicas, laboratórios, cafés e bares, além de redes de fast food, docerias, farmácias e drogarias. Segundo o executivo da HBR, há empreendimentos sem vacância e outros com áreas desocupadas, variando conforme a localização. O strip mall do projeto desenvolvido pela Helbor na Chácara Klabin – com previsão de entrega no segundo semestre –, por exemplo, tem 7 mil metros quadrados de ABL e está totalmente locado. Para Zarvos, destinar espaços para lojas nos empreendimentos da incorporadora é importante mesmo que a ocupação não venha a ocorrer imediatamente. “O interesse individual não pode ser maior do que o coletivo”, diz o fundador da Idea!Zarvos.

Considerando-se que pelo menos uma parte das casas demolidas para a formação do terreno de um projeto poderia ter se tornado local de comércio, diz o empresário, a inclusão de áreas para varejo e serviços nos empreendimentos funciona como compensação parcial por isso não ter ocorrido. Na maioria das vezes, porém, um prestador de serviços não consegue, segundo a pesquisadora de mercado imobiliário, Thaty Galvão, substituir o espaço que ocupava em uma casa por uma loja que faça parte de um empreendimento novo, no mesmo bairro, pagando valor de locação semelhante

A pesquisadora acrescenta que a diversidade do perfil de lojistas e prestadores de serviços diminui com a elevação dos preços.

Na percepção de Galvão, a locação das fachadas ativas começou a deslanchar em 2022, primeiro ano sem as restrições de circulação resultantes da pandemia de covid-19. Pouco antes da crise sanitária e durante o período de isolamento social, vários projetos imobiliários com essa característica foram entregues, mas sem a ocupação das lojas como se esperava inicialmente.