Ce que vous avez manqué cette semaine — Édition Premium

Édition du samedi 26 juillet 2026

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Édition du samedi 26 juillet 2026

Bonjour à tous,

Cette semaine, nous avons une information qui change potentiellement tout pour beaucoup d’entre vous.

On me pose régulièrement la même question :

“Est-ce qu’on peut emprunter aux USA quand on est français ?”

La réponse courte : oui.

Et les conditions sont meilleures que ce que la plupart des gens imaginent.

💰 Emprunter aux USA en tant que non-résident américain — ce que vous devez savoir

Pendant longtemps, la réponse à cette question était simple : non, ou presque.

Les banques américaines traditionnelles prêtaient difficilement aux non-résidents. Les dossiers étaient complexes, les refus fréquents, les conditions décourageantes.

Ce n’est plus le cas.

Il existe aujourd’hui des solutions de financement spécifiquement conçues pour les investisseurs étrangers — dont les Français — qui permettent d’accéder au marché américain avec un apport raisonnable.

Les conditions concrètes

Ce qu’un investisseur français peut obtenir aujourd’hui :

Apport minimum 25% dans la majorité des États

Valeur minimale du bien financé $130 000

Taux d’intérêt actuel : ~7%

Durée : 30 ans

La condition clé — et c’est là que c’est intelligent

La banque ne va pas regarder vos revenus français pour décider si elle vous prête.

Elle va regarder les revenus du bien lui-même.

C’est ce qu’on appelle le DSCR loan — Debt Service Coverage Ratio. Le principe est simple : tant que les loyers du bien couvrent le remboursement du crédit, la taxe foncière et l’assurance, le prêt est accordé.

Votre situation professionnelle en France, votre fiche de paie, votre historique bancaire français — tout ça devient secondaire.

Ce qui compte c’est la performance du bien.

Qu'est ce que l’appraisal et pourquoi c’est central

Avant d’accorder le prêt, la banque commande une appraisal : une expertise indépendante du bien.

Un expert mandaté par la banque se déplace sur place et évalue :
→ La valeur réelle du bien au regard des comparables du marché
→ Le loyer de marché estimé dans le secteur
→ L’état général du bien

C’est ce loyer estimé par l’appraisal — pas le loyer que vous espérez ou que le vendeur vous promet — qui sert de base au calcul DSCR.

Si les revenus locatifs estimés couvrent crédit + taxe foncière + assurance, le prêt passe.

C’est une logique de financement par l’actif, pas par l’emprunteur. Et pour un investisseur français qui n’a pas d’historique de crédit aux USA, c’est une révolution.

Un exemple concret

Un duplex à Cleveland à $149 000.
Apport 25% : $37 250.
Financement : $111 750 à 7% sur 30 ans.
Mensualité crédit : ~$744/mois.
Taxe foncière : ~$146/mois.
Assurance : ~$100/mois.
Total à couvrir : ~$990/mois.

Loyer de marché estimé par l’appraisal : $1 700/mois ($850 × 2).

Le DSCR est largement couvert. Le prêt passe.

Et vous entrez sur le marché américain avec $37 250 d’apport au lieu de $149 000 cash.

Ce que ça change pour votre stratégie

Jusqu’ici beaucoup d’entre vous attendaient d’avoir $130 000-$150 000 cash disponibles pour investir.

Avec ce type de financement, le ticket d’entrée tombe à $35 000-$45 000 d’apport sur un bien à $140 000-$180 000.

Ça change complètement l’accessibilité du marché américain pour un investisseur français.

Et ça ouvre la porte à une stratégie multi-biens — acheter deux biens avec $70 000 plutôt qu’un seul avec $140 000 cash.

📩 Vous voulez qu’on étudie votre dossier de financement ?

Je travaille avec une brokeuse spécialisée dans le financement des non-résidents américains.

Elle peut analyser votre profil et vous dire rapidement si vous êtes éligible, sur quel montant, et dans quels États.

Si vous voulez être mis en contact — répondez à cet email.

Je vous recontacte personnellement dans les 48h.

À la semaine prochaine,

Robin Cadillon
Conseiller en investissement immobilier aux États-Unis

Vous avez un projet aux États-Unis ? Répondez directement à cet email. Je lis chaque message personnellement.

Édition du samedi 23 juillet 2026

Bonjour à tous,

Cette semaine, pas d’opportunité Cleveland à vous présenter.

Mais quelque chose de différent et d’intéressant.

Un partenaire basé en Californie m’a partagé ses chiffres. Je les trouve suffisamment solides pour vous en parler.

Et en fin de newsletter, le point sur New York City, qui continue d’illustrer avec brio tout ce qu’il ne faut pas faire en politique du logement.

🏗️ Zoom cette semaine : Bay Area, Californie

Cleveland c’est notre terrain de jeu principal.

Mais l’immobilier américain ne se résume pas à un seul marché, et un bon investisseur diversifie ses angles de lecture.

Cette semaine je veux vous parler d’un profil d’investissement radicalement différent du nôtre : le fix & flip premium en Bay Area californienne.

Ce n’est pas ce qu’on fait à Cleveland. Les tickets sont sans commune mesure, la logique est différente, l’horizon est plus court. Mais les chiffres méritent qu’on s’y arrête.

Le dernier projet — Burton Valley

Un partenaire californien vient de boucler ce dossier :

Acquisition $1 600 000

Travaux & autres coûts $300 000

Prix de vente $2 550 000

Gain brut $650 000

Un flip réalisé en 12 mois sur une maison de Burton Valley — l’un des quartiers les plus premium de la Bay Area East Bay. Prix de vente au-dessus de $1 100/sqft — le benchmark du secteur.

Le prochain projet - en négociation cette semaine

Le closing est en cours. Voilà la structure :

Terrain $1 100 000

Construction de 2 maisons $2 400 000

Autres coûts $500 000

Total investi $4 000 000

Ventes attendues $5 000 000

Gain brut estimé $1 000 000

Un projet ground-up : deux maisons construites de zéro sur un terrain bien situé en Bay Area. Horizon 2-3 ans.

Pourquoi je vous en parle

Pas pour vous dire “investissez en Californie plutôt qu’à Cleveland.”

Mais parce que ce type de projet illustre quelque chose d’important : l’immobilier américain offre des profils de rendement très différents selon le marché, le ticket et la stratégie.

• Cleveland → rendement locatif régulier, ticket accessible, cash-flow mensuel, horizon long

• Bay Area → plus-value sur flip ou construction, ticket élevé, horizon court, rendement concentré sur la sortie

Les deux peuvent coexister dans une stratégie patrimoniale bien construite.

📰 Actu de la semaine — New York City toujours en zone de turbulences

Cette semaine, cinq propriétaires ont attaqué en justice le gel des loyers imposé par le maire Mamdani, voté 7-1 par un conseil qu’il a lui-même nommé.

Ils accusent le processus d’être un “simulacre” et les données d’avoir été manipulées pour atteindre une conclusion prédéterminée.

Le contexte en chiffres :

Manhattan et Brooklyn ont atteint des loyers médians records soit $5 295 et $4 350; en hausse de 8% sur un an.

Plus de la moitié des locataires new-yorkais consacrent plus de 30% de leurs revenus au loyer. Près de 30% y consacrent plus de la moitié.

90% des locataires new-yorkais restent dans leur appartement d’une année sur l’autre : bien au-dessus de la moyenne nationale de 78%. Le marché est bloqué.

Et l’interdiction Airbnb de 2023 censée libérer des logements ? Les loyers ont grimpé de 3,4% dans les 11 premiers mois suivant la loi. Les taux de vacance sont restés inchangés.

Interdire Airbnb n’a pas fait baisser les loyers. Geler les loyers ne fait pas baisser les loyers.

Ce qui fait baisser les loyers c’est construire plus.

Ce qui fait monter les prix c’est restreindre l’offre.

New York ne construit pas assez depuis 30 ans. C’est le seul vrai problème.

Tout le reste est de la politique.

🔗 Lire l’article WSJ

À la semaine prochaine,

Robin Cadillon Conseiller en investissement immobilier aux États-Unis

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Édition du samedi 11 juillet 2026

Bonjour à tous,

Cette semaine, une opportunité qui sort du lot.

Un duplex entièrement rénové — toiture, électricité, plomberie, cuisines, salles de bain — dans un quartier en pleine transformation à Cleveland. Le type de bien qui permet d’investir sans se soucier des travaux pendant 10 ans.

Et en fin de newsletter, une actu WSJ qui dit quelque chose d’important sur les risques des grands marchés immobiliers américains — et pourquoi Cleveland reste notre terrain de jeu préféré.

🏠 L’opportunité de la semaine — Shiloh Rd, North Collinwood

Duplex construit en 1915. Entièrement rénové en 2026. Vide — on choisit nos propres locataires. 5 chambres / 2 salles de bain au total. À quelques minutes du Waterloo Arts District.

Ce qui a été refait — et c’est exhaustif :

→ Toiture neuve → Fenêtres neuves → Plomberie mise à jour → Électricité mise à jour → Deux nouvelles chaudières → Nouveaux chauffe-eaux → Cuisines entièrement rénovées → Salles de bain entièrement rénovées → Peinture fraîche partout → Moquettes neuves → Troisième étage aménagé avec chambre supplémentaire

C’est le profil de bien qu’on recherche quand on investit à distance, il restera la driveway et si l’inspection ne révèle rien de particulier : zéro surprise dans les 10 prochaines années sur les postes de dépense critiques.

Les chiffres

Prix affiché sans les frais d’acquisitions ni budget driveway : $165 000 / ~140 000€

Loyer cible $900/unité × 2

Revenus annuels $21 600

Rendement net avant impôt 7,25%

Bénéfice net mensuel ~$1 058

Ce qu’on aime

Le bien est vide — on sélectionne nos propres locataires. Tous les postes de dépense critiques ont déjà été absorbés par le vendeur. Le Waterloo Arts District à deux pas — l’un des quartiers créatifs en croissance la plus rapide de Cleveland, avec des galeries, des cafés, des restaurants. Ce type d’environnement attire des locataires stables et solvables.

Ce qu’on surveille

Le bien a été acheté $61 000 en mars 2026 et est revendu $165 000 quatre mois plus tard. Le vendeur a clairement réalisé une rénovation complète entre les deux. La marge de négociation sera probablement limitée — c’est un dossier solide qui vient d’arriver sur le marché il y a 4 jours avec déjà 299 vues et 17 saves sur Zillow. La driveway est a prévoir et c’est un poste autour de $10,000, sans oublier les frais d’acquisition de $10 000/$15 000.

Le tableau de rendement complet, les photos intérieures et notre recommandation d’offre sont réservés aux abonnés premium.

📰 Actu WSJ — 8 juillet 2026 : l’effondrement partiel d’une tour à Manhattan fait trembler les investisseurs

L’ancien siège de Pfizer à Midtown Manhattan — en cours de conversion en 1 600 appartements, la plus grande conversion bureau-résidentiel jamais entreprise aux USA — a failli s’effondrer partiellement cette semaine. Des poutres en acier ont cédé sous le poids de la surélévation planifiée.

Le résultat immédiat : les investisseurs et les prêteurs reconsidèrent leurs engagements futurs dans ces projets complexes. Les assurances vont augmenter, les contrôles réglementaires se durcir, les délais s’allonger.

Ce que ça dit pour nous : les conversions de bureaux en appartements étaient présentées comme la solution à la pénurie de logements américaine. Environ 90 300 unités issues de conversions bureau-appartement étaient dans les pipelines aux USA début 2026, en hausse de 28% sur un an. Cet incident remet en question cette trajectoire.

Pour un investisseur français qui cherche de la simplicité et de la lisibilité — c’est un rappel que le résidentiel existant bien sélectionné reste le modèle le plus robuste. Pas de superstructure complexe, pas de surcharge de poids, pas d’ingénierie expérimentale. Une maison construite en 1915 qui tient debout depuis 111 ans.

🔗 Lire l’article WSJ

À la semaine prochaine,

Robin Cadillon Conseiller en investissement immobilier aux États-Unis

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Édition du samedi 5 juillet 2026

Bonjour à tous,

Cette semaine, deux duplex sur notre radar.

Deux logiques d’investissement différentes.

Je vous explique :

🏠 Deux stratégies

On a analysé deux biens cette semaine qui ont passé nos filtres d’exigences.

Les deux sont des duplex. Les deux sont à Cleveland.

Les deux ont des rendements nets solides.

Mais ils ne s’adressent pas au même profil d’investisseur — et ils n’ont pas les mêmes risques.

◉ Westropp Ave — North Collinwood — 44110

Duplex occupé. Deux locataires en place à $850/unité.

Capital investi estimé : $149 500 / ~127 000€

Revenus : $1 700/mois — $20 400/an

Rendement net avant impôt : 8,13%

Ce qu’on aime : cash-flow immédiat dès le closing. Pas de vacance locative à gérer. Revenus documentés.

Ce qu’on surveille : les locataires sont en place — mais on n’a pas vu l’intérieur dans son état actuel d’usure. Si les locataires partent dans 12-24 mois, il faudra prévoir un budget rénovation. C’est pourquoi on intègre systématiquement un budget réserve dans ce type de dossier.

◉ Willard Ave — Cudell — 44102

Duplex vide. Colonial 1914. 205m². Boiseries d’origine, cheminées décoratives, balcon supérieur.

Capital investi estimé : $165 000 / ~140 000€

Loyers cibles : $925/unité

Revenus potentiels : $1 850/mois — $22 200/an

Rendement net avant impôt : 7,54%

Ce qu’on aime : le bien est vide. On choisit nous-mêmes les locataires — profil, historique, solvabilité. C’est un avantage considérable sur le long terme. La qualité architecturale du bien est réelle : boiseries d’origine, volumes généreux, cachet 1914. Ce type de bien attire des locataires plus stables. Le Quartier (Ouest de Cleveland) est intéressant.

Ce qu’on surveille : pas de revenus immédiats — il faut compter 4 à 8 semaines de vacance locative le temps de la mise en location. C’est un risque à intégrer dans le calcul de trésorerie initial. Et la taxe foncière plus élevée ($3 042 vs $1 750 sur Westropp) pèse sur le rendement net.

🧠 Deux logiques

La vraie question n’est pas “lequel est meilleur” — c’est “lequel correspond à votre profil.”

Vous voulez du cash-flow immédiat et acceptez le risque locataire existant → Westropp.

Vous pouvez attendre 6-8 semaines et voulez choisir vos locataires → Willard.

Les deux dossiers complets — tableaux de rendement, photos intérieures, analyse quartier et recommandation d’offre — sont réservés aux abonnés premium.

📰 Actu #1 — WSJ, 1er juillet 2026 : Cleveland dans le top 3 des marchés US

Le S&P Cotality Case-Shiller vient de confirmer ce qu’on dit depuis des années. Les prix immobiliers ont progressé de 0,8% en nominal sur 12 mois aux USA — mais en termes réels ils baissent pour le 11ème mois consécutif, avec une inflation à 3,8%.

La ligne qui nous intéresse directement : Chicago mène avec +6,5% annuel, suivie de New York et Cleveland.

Midwest et Northeast dominent. Les marchés Sunbelt et Western reculent.

🔗 Lire l’article WSJ

Ce que ça dit pour vous : acheter à Cleveland aujourd’hui c’est acheter dans l’un des trois marchés les plus dynamiques des USA. Ce n’est plus une niche confidentielle.

📰 Actu #2 — Mondial 2026 : $40,9 milliards de PIB. Et l’immobilier en bénéficie.

Le Mondial se joue en ce moment aux USA, Canada et Mexique. Les chiffres sont vertigineux.

Le secteur immobilier américain devrait générer $2 milliards de revenus supplémentaires grâce au tournoi — le deuxième secteur bénéficiaire après l’hôtellerie-restauration. Bank of America projette $32 milliards de dépenses de consommation aux USA sur la durée du tournoi.

New York a enregistré un taux d’occupation hôtelier supérieur à 90% lors des journées de match — le plus élevé de toutes les villes hôtes.

Ce qui est intéressant pour nous en tant qu’investisseurs : le Mondial n’impacte pas Cleveland directement — la ville n’est pas ville hôte. (Uniquement pour les matchs amicaux qu’il y a eu avant la compétition). Mais il confirme l’attractivité économique globale de l’Ohio et du Midwest comme destination d’investissement à long terme.

À la semaine prochaine,

Robin Cadillon Conseiller en investissement immobilier aux États-Unis

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Ce mois-ci, aucun bien ne passe notre filtre.

Vous le savez déjà — nos 6 points de contrôle sont non négociables. Plusieurs biens autour de $180 000-$200 000 ont failli — mais “failli” ne suffit pas quand on engage votre capital.

Plutôt que de vous envoyer un email vide, je voulais partager quelque chose de différent.

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Ce que vous avez manqué cette semaine

Édition du samedi 28 juin 2026

Bonjour à tous,

Cette semaine, aucune opportunité ne passe notre filtre.

Voici le filtre…

… et un peu d’actu !

🔍 Notre filtre — ce qu’on cherche vraiment

On étudie beaucoup de biens chaque semaine. La plupart ne passent pas.

Voilà nos 6 points de contrôle non négociables — ceux qui font qu’on avance ou qu’on écarte.

Six points plutôt que cinq — parce que les experts s’accordent sur le fait qu’un point manqué peut faire capoter toute l’opération.

#1 — Le titre de propriété et les “liens” cachés

La vérification du titre établit la fondation légale de l’acquisition — il faut confirmer que le vendeur a bien le droit de vendre, identifier les hypothèques non soldées, les jugements en cours, et les dettes fiscales qui suivent le bien, pas le vendeur.

En clair : si un ancien propriétaire avait des dettes, elles peuvent rester attachées au bien. C’est pour ça que la Title Company est non négociable — pas juste une formalité administrative.

#2 — Les revenus locatifs vérifiés — pas déclarés

Pour les rares biens déjà loués que l’on sélectionne : Ne jamais faire confiance aux revenus déclarés par le vendeur. On demande systématiquement le rent roll montrant les virements locatifs réels, les copies des baux en vigueur, et on compare les loyers encaissés avec ce que les baux prévoient. Des retards de paiement fréquents ou un taux de vacance élevé sont des signaux d’alarme immédiats.

Un bien “loué à $1 400/mois” qui encaisse réellement $900/mois après impayés partiels — on en a tous vu.

#3 — L’état physique — les 4 postes critiques

Les fondations sont le poste le plus coûteux à réparer — entre $5 000 et $50 000 selon la sévérité. On cherche les fissures horizontales dans les murs du basement, les sols inégaux, les portes qui ne ferment plus correctement.

Nos 4 points physiques de vigilancs dans l’ordre de priorité :
→ Toiture — une toiture en fin de vie c’est $8 000-$15 000 immédiats
→ Fondations et basement — humidité, fissures, infiltrations
→ Électricité — tableau vétuste = risque d’assurabilité
→ Système de chauffage (HVAC) — une chaudière à remplacer en Ohio c’est $4 000-$8 000

#4 — La conformité réglementaire locale

Il faut vérifier les ordonnances locales et les exigences spécifiques à la location — chaque ville a ses propres règles sur les certifications requises, les inspections obligatoires, et les restrictions d’usage.

À Cleveland spécifiquement : Lead Registration, Rental Registration, et le certificat d’occupation. Un bien sans ces conformités peut être bloqué à la location — parfois pendant des mois.

#5 — La situation locative — au-delà du locataire en place

Un locataire présent depuis 4 ans c’est rassurant. Mais on vérifie systématiquement :
→ Le type de bail — month-to-month ou bail fixe ?
→ L’historique de paiement documenté
→ L’absence de litige ou de procédure d’expulsion en cours
→ Le dépôt de garantie — a-t-il bien été versé et est-il séquestré correctement ?

Un property manager local peut valider vos hypothèses sur le locataire avant même le closing — c’est une étape qu’on intègre systématiquement dans notre process.

#6 — La rue et le marché locatif immédiat

Même un bien parfait peut échouer financièrement s’il est dans le mauvais micro-marché. La localisation impacte directement la demande locative, l’appréciation, et la qualité des locataires. On analyse le taux de criminalité, les tendances de migration de la zone, et la solidité des employeurs locaux.

Victor ou même passsons physiquement devant chaque bien retenu avant visite intérieure : qualité des maisons voisines, entretien de la rue, présence de biens abandonnés à proximité. Un bien parfait dans une rue qui se dégrade, on l’écarte.

Cette semaine, aucun bien ne coche simultanément ces 5 cases à un prix cohérent.

Ce n’est pas une mauvaise nouvelle. C’est de la rigueur.

Les bons deals ne se fabriquent pas. Ils se trouvent — en ayant la patience d’attendre le bon.

📰 Ce que le WSJ dit du marché cette semaine

Deux articles qui éclairent directement notre contexte d’investissement.

📉 Les ventes de maisons neuves ont chuté en mai

Les ventes de maisons neuves sont tombées à 580 000 en mai, contre 626 000 en avril — bien en dessous des 632 000 attendus par les économistes interrogés par le WSJ. Le prix médian des maisons neuves vendues en mai s’établissait à $424 900, en hausse de 2% par rapport à avril.

Ce que ça dit pour nous : le marché du neuf ralentit. Les constructeurs peinent à vendre à ces prix avec des taux à 6,5%+. Ce n’est pas notre segment — on achète de l’ancien — mais ça confirme que la demande résidentielle globale reste sous pression.

🔗 Lire l’article WSJ

🏘️ La crise du logement américain — tout le monde a une idée, personne n’a la solution

Le WSJ consacre un dossier complet à la question cette semaine. Des taux élevés et une pénurie chronique de stock ont poussé le marché immobilier américain à un point de rupture. Les solutions explorées vont des maisons imprimées en 3D à l’assouplissement des règles de zonage, en passant par les ADU — ces logements additionnels construits sur une parcelle existante.

Ce que ça dit pour nous : la pénurie structurelle de logements aux USA reste le moteur de fond de notre thèse d’investissement. Moins de construction, moins d’offre, loyers soutenus. Cleveland n’échappe pas à cette dynamique — c’est même l’un des marchés où ce déséquilibre offre/demande est le plus favorable aux investisseurs.

🔗 Lire le dossier WSJ

💭 Ce qu’on retient de cette semaine

Pas d’opportunité cette semaine — et c’est très bien ainsi.

Un investissement immobilier aux USA engage $130 000 à $160 000. Ce n’est pas une décision qu’on prend parce qu’on n’a rien trouvé de mieux cette semaine. C’est une décision qu’on prend quand les 5 cases sont cochées, quand le prix est cohérent, et quand on a les yeux sur le terrain pour confirmer.

La semaine prochaine, on continue de scruter.

🔒 Pour les abonnés premium et clients accompagnés

Dès qu’une opportunité passe notre filtre, vous êtes les premiers informés — avec le dossier complet, le tableau de rendement, les photos intérieures et notre recommandation d’offre.

📌 Résumé de la semaine

→ Aucune opportunité cette semaine — notre filtre en 5 points reste non négociable → Ventes de maisons neuves en baisse à 580 000 en mai — marché sous pression → La pénurie structurelle de logements aux USA reste notre thèse de fond → On continue de scruter — la patience est une stratégie.

À la semaine prochaine,

Robin Cadillon Conseiller en investissement immobilier aux États-Unis

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Investir dans l’immobilier aux USA

Ce que vous avez manqué cette semaine

Édition du 19 juin 2026

Bonjour à tous,

Cette semaine, un graphique. Une pénurie. Et une opportunité.

Le graphique que 95% des investisseurs français ne connaissent pas — et qui explique pourtant tout ce qui s’est passé sur le marché immobilier français depuis 25 ans.

La pénurie américaine que le Wall Street Journal documente cette semaine — et ce qu’elle signifie concrètement pour vos actifs.

Et en fin de newsletter, un bien à Cleveland qui coche beaucoup de cases.

On y va. 👇

📉 La courbe qui dérange et que personne ne vous montre

Elle s’appelle la courbe de Friggit.

Pendant 35 ans — de 1965 à 2000 — les prix de l’immobilier français ont évolué proportionnellement aux revenus des ménages. Stable. Prévisible. Dans le tunnel.

Puis quelque chose s’est cassé.

Les prix ont décollé. Les salaires non.

Deux raisons simples :

→ Des taux historiquement bas qui ont amélioré artificiellement la capacité d’achat → Des durées de crédit passées progressivement de 15 à 25 ans

Autrement dit : nous n’avons pas acheté parce que nous étions plus riches. Nous avons acheté parce que nous pouvions nous endetter davantage.

En 2026, après une nouvelle bulle provoquée par la forte hausse des prix et des taux en 2022-2023, le marché tente de retrouver son équilibre. Mais le prix des logements demeure très supérieur à sa tendance longue en raison de l’effet inflationniste de l’environnement financier.

Selon Jacques Friggit, deux scénarios sont possibles : une baisse brutale des prix de l’ordre de -35%, ou une stagnation longue de 15 à 20 ans pendant laquelle les revenus rattrapent progressivement les valorisations.

Dans les deux cas : le temps travaille contre vous. Dans les deux cas : votre capital stagne.

🇺🇸 Pendant ce temps, les États-Unis manquent de logements

Le Wall Street Journal y consacrait un long dossier cette semaine.

L’estimation : entre 1 et 5 millions de logements manquants aux USA.

Les conséquences sont mécaniques :

→ Les loyers continuent de progresser → Les prix restent soutenus → Les pouvoirs publics cherchent activement à construire davantage

Certaines villes autorisent désormais les ADU — des logements additionnels sur une même parcelle. D’autres réduisent les contraintes de zonage. Le Texas, la Californie, le Tennessee, l’Oregon assouplissent leurs réglementations.

Le problème américain n’est pas une demande excessive. C’est un manque d’offre structurel.

Et lorsqu’un marché manque de logements, les propriétaires d’actifs bien situés bénéficient d’un soutien de long terme particulièrement solide.

🏠 L’opportunité de la semaine — Shawnee Ave, Cleveland

North Collinwood — Code postal 44119 — Proche lac Érié

Le bien

3 chambres — 2 salles de bain — Garage 2 voitures Terrain clôturé — Construction brique et vinyl Secteur résidentiel calme

Les chiffres

Prix vendeur $139 000 Budget travaux + accompagnement $15 000 Budget total estimé $154 000 / ~130 500€

Les revenus actuels

Loyer Section 8 $1 550/mois Loyer garage $141/mois Total mensuel $1 691/mois Total annuel $20 292/an

Le locataire est déjà en place. Le cash-flow est immédiat dès le closing.

✅ Ce qu’on aime

Le Section 8 est un programme fédéral de garantie des loyers — le risque d’impayé est structurellement très faible. Le garage génère $141/mois de revenu additionnel souvent négligé dans les calculs. Les taxes foncières sont relativement modérées pour le secteur. Et selon le vendeur, une demande d’augmentation de loyer auprès du CMHA est possible dès cet été — ce qui améliorerait mécaniquement le rendement sans changer l’actif.

Le sous-sol représente également un potentiel de valorisation future non pricé aujourd’hui.

⚠️ Ce qu’on surveillerait

Honnêteté totale : ce n’est pas un bien que je recommanderais à un premier investisseur.

Le Section 8 a aussi ses contraintes. Les inspections administratives sont plus fréquentes, les exigences d’entretien plus strictes et certains locataires peuvent avoir un turnover plus élevé que sur des locations traditionnelles. Le programme réduit le risque d’impayé, mais ne supprime pas le risque de dégradation.

Deuxième point important : les photos de l’annonce datent d’avant l’installation du locataire actuel. Nous ne connaissons donc pas l’état réel du bien aujourd’hui. Si le locataire quittait les lieux en laissant une maison dégradée, il pourrait être nécessaire de prévoir plusieurs milliers de dollars de remise en état (peinture complète, revêtements, nettoyage approfondi, réparations diverses).

Comme toujours, l’inspection devra porter une attention particulière à la toiture, au système de chauffage, à la plomberie et au sous-sol.

Cleveland reste un marché de rendement, pas un marché spéculatif. Ce n’est pas une critique, c’est précisément ce qui attire beaucoup d’investisseurs. Mais ce type de dossier s’adresse davantage à des investisseurs qui possèdent déjà un ou plusieurs biens et souhaitent pousser légèrement le curseur rendement/risque de leur portefeuille.

🔒 Tableau de rendement complet

Les abonnés premium et les personnes avec un dossier d’accompagnement ouvert reçoivent :

→ Le break down complet charges par charges → Le rendement net calculé après toutes déductions → Notre recommandation d’offre → Les photos complètes du bien

À la semaine prochaine,

Robin Cadillon Conseiller en investissement immobilier aux États-Unis

Vous avez un projet aux États-Unis ? Répondez directement à cet email. Je lis chaque message personnellement.

Édition du samedi 13 juin 2026

Bonjour à tous,

Cette semaine, un nouveau bien multi-logements est passé sur notre radar.

Pas un duplex cette fois — un immeuble de rapport à trois niveaux avec deux unités locatives actives et une troisième à fort potentiel.

Je vous explique pourquoi ça nous intéresse. Et pourquoi le prix affiché n’est pas le prix qu’on va payer.

🏠 Le bien de la semaine — Multi-logements, South Collinwood, Cleveland

E 171st St — South Collinwood — 44119

Construit en 1925. Brique et bardage. 260m² habitables. Deux logements occupés. Un troisième niveau loft récemment aménagé.

Ce qui a déjà été fait — et c’est beaucoup :

Rénovations 2019 et 2026 : → Toiture complète refaite → Nouvelles fenêtres → Cuisines et salles de bain mises à jour → Nouveaux chauffe-eaux → Bardage refait → Deux nouvelles chaudières → Sous-sol imperméabilisé → Nouveau stack → Tableaux électriques mis à jour → Porche avant reconstruit

C’est le profil de bien qui devrait rassurer un primo-investisseur — les gros postes de dépenses ont déjà été absorbés par le vendeur précédent.

📊 Les chiffres

Prix affiché : $219 900 / ~186 400€

Loyer cible unité 1 : $950/mois Loyer cible unité 2 : $950/mois Revenus locatifs : $1 900/mois — $22 800/an

Charges annuelles estimées :

• Taxe foncière : $2 755

• Gestion locative (12%) : $2 736

• Assurance : $1 212

• CPA : $980

• Statutory Agent : $125

• Total charges : $7 808

Bénéfice net annuel : $14 992 Bénéfice net mensuel : ~$1 249 Rendement net au prix affiché : 6,82%

🎯 Pourquoi le prix affiché n’est pas le prix qu’on va proposer

L’historique de ce bien est parlant.

Ce bien a été acheté $155 000 en octobre 2025. Il est remis en vente $219 900 en mai 2026.

Soit +$65 000 en 8 mois.

Le vendeur a clairement réalisé des travaux importants entre les deux transactions — c’est réel et documenté. Mais la marge de négociation existe.

Notre offre cible : ~$194 900 — soit $25 000 sous le prix affiché.

À ce prix : Rendement net : ~7,69%

Et si on arrive à $190 000 — 7,89%.

C’est là que le dossier devient vraiment intéressant.

Les abonnés premium et les personnes avec un dossier d’accompagnement ouvert reçoivent : → Les photos intérieures des deux unités → L’analyse complète du quartier South Collinwood → Le break down charges détaillé → Notre stratégie d’offre et de négociation → La comparaison avec le duplex off-market de la semaine dernière

Si vous avez déjà un dossier ouvert avec moi — vous recevez ce détail aujourd’hui par email séparé.

💬 L’actu de la semaine

📰 Actu #1 — 9 juin 2026

Les ventes de logements existants aux USA ont augmenté de 3,2% en mai — leur niveau le plus élevé depuis décembre — selon la National Association of Realtors. Le prix médian a atteint un record historique pour un mois de mai à $429 300, soit 35 mois consécutifs de hausse annuelle. GoAuditsQuora

👉 Ce que ça dit : le marché américain repart. Ceux qui attendent une baisse des prix attendent depuis 3 ans. Et attendent encore.

🔗 Lire l’article complet — NAR

📰 Actu #2 — 9 juin 2026

Le rapport Zillow de mai 2026 révèle que malgré une hausse mensuelle des ventes, les ventes annuelles restent en baisse de 2,9% — avec des acheteurs qui attendent sur le côté, soit dans l’espoir de taux plus bas, soit parce qu’ils ne peuvent tout simplement plus se permettre les mensualités aux taux actuels. Quora

👉 Ce que ça dit pour vous en tant qu’investisseur cash : moins d’acheteurs résidentiels = moins de concurrence = plus de marge de négociation sur les biens. C’est exactement pourquoi notre offre à $25 000 sous le prix affiché est crédible aujourd’hui.

🔗 Lire l’article complet — TheStreet/Zillow

À la semaine prochaine,

Robin Cadillon Conseiller en investissement immobilier aux États-Unis

Vous avez un projet aux États-Unis ? Répondez directement à cet email. Je lis chaque message personnellement.

Bonjour à tous,

Cette semaine, une opportunité off-market est passée sur mon bureau.

Je vous en parle en premier — le contexte macro viendra ensuite, parce qu’il éclaire exactement pourquoi ce type de dossier est pertinent en ce moment.

🏠 L’opportunité de la semaine — Duplex Off-Market, Cleveland

• Le bien : Duplex — secteur proche lac Érié et Euclid Beach

Deux logements sous un même toit. Accès downtown rapide via l’autoroute. Off-market (Pour le moment).

Ce qui le rend rare :

Prix demandé : $149 000 — ~126 000€ (155 000$ avec marge de sécurité petits travaux)

Appartement 1 : $850/mois

Appartement 2 : $875/mois

Revenus actuels : $1 725/mois — $20 700/an

Pour son acquéreur, le bien génère du revenu dès le jour du closing.

Rendement net : 7,5%

• L’avantage qu’on n’a pas souvent.

Mon associé Victor gère personnellement ce bien depuis 4 ans.

On connaît les locataires. On connaît l’historique. On sait quelles réparations ont été faites et lesquelles restent à surveiller. La lead inspection (Diag plomb) a déjà été passée. Cuisine et salles de bain propres. Beaux parquets d’origine.

C’est un niveau de visibilité sur un investissement que vous n’avez presque jamais quand vous achetez un bien à l’aveugle.

• Le potentiel qu’on ne promet pas mais qu’on voit.

Les deux baux sont en month-to-month (Contrat au mois et non pas bail d’1 an).

Les loyers semblent légèrement inférieurs au marché.

À terme, une revalorisation est possible.

🔒 Le dossier complet — abonnés premium et clients accompagnés

Les abonnés premium ou les personnes avec un dossier d’accompagnement ouvert reçoivent :

→ Le break down complet charges par charges

→ Les photos intérieures des deux appartements

→ Le détail des dossiers locataires

→ L’analyse complète du secteur

→ Notre recommandation d’offre

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Le lancement est 7€ par mois pour le moment.

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📊 Le marché américain cette semaine — ce que les chiffres disent vraiment

Les taux hypothécaires US restent bloqués au-dessus de 6,5%.

Au 4 juin 2026, Freddie Mac rapporte que le taux moyen sur 30 ans est à 6,48% — en légère baisse par rapport à la semaine précédente. Il y a un an, ce même taux était à 6,85%.

Amélioration marginale. Mais structurellement élevé.

Ce que ça signifie pour vous concrètement : la maison médiane américaine se vend 417 700$, et avec un taux à 6,51%, la mensualité représente environ 24% du revenu mensuel médian américain.

Moins d’acheteurs résidentiels qui peuvent emprunter = moins de concurrence sur les biens = plus de marge de négociation pour ceux qui arrivent avec du cash.

C’est exactement le contexte dans lequel le dossier ci-dessus prend tout son sens.

Le Midwest confirme sa trajectoire.

Les marchés comme Cleveland, Columbus et Indianapolis affichent une croissance hors norme. Ces zones combinent abordabilité, proximité universitaire et dynamisme économique là où le Texas et la Floride ralentissent.

Le Midwest reste le segment le plus équilibré du pays pendant que les marchés Sunbelt absorbent une offre excédentaire.

On le dit depuis 5 ans. Les chiffres le confirment semaine après semaine.

💬 La question de la semaine

On commence à regarder des Duplex autour de $200 000 pour des clients avec une capacité d’investissement légèrement supérieure.

Le format Duplex vous intéresse — ou vous préférez rester sur du single family ?

Répondez directement à cet email. Un mot suffit.

📌 Résumé de la semaine

→ Duplex off-market Cleveland — $149 000, $1 725/mois, locataires en place 4 ans → Dossier complet disponible pour abonnés premium et clients accompagnés → Taux US à 6,48% — avantage cash buyers confirmé → Le Midwest reste le marché le plus équilibré des USA → Lancement premium imminent — répondez PREMIUM pour être prioritaire à 7€/mois

À la semaine prochaine,

Robin Cadillon Conseiller en investissement immobilier aux États-Unis

Vous avez un projet aux États-Unis ? Répondez directement à cet email. Je lis chaque message personnellement.

Édition du 29 mai 2026

Cette semaine sur le terrain : 2 mois de disette. 3 offres simultanées. Voici ce que ça révèle sur Cleveland en ce moment.

Bonjour à tous,

Il y a des semaines où le marché teste votre patience.

Pendant deux mois, on a scruté, analysé, écarté. Deux biens ont eu notre aval. Zéro négociation aboutie.

Cette semaine, tout s’est débloqué en même temps.

3 offres simultanées. 3 clients différents. 3 premiers investissements aux USA.

Je vous raconte tout — les biens, les chiffres, et ce que ça dit du marché de Cleveland en ce moment.

📍 Le contexte marché : pourquoi la disette n’est pas un mauvais signe

Avant les biens, une lecture rapide du marché.

Cleveland reste sous tension sur les bons dossiers. Il y a du stock — mais les biens qui cochent simultanément bon quartier, bon état, bon prix et bon potentiel locatif partent vite ou ne descendent pas.

Ce qu’on a vécu ces deux mois n’est pas un signal négatif. C’est une sélection naturelle.

Les biens médiocres s’accumulent. Les bons biens se négocient.

Ce que ça signifie pour vous concrètement : quand le bon dossier se présente, vous devez être prêt à bouger en 48h. LLC ouverte, compte bancaire US actif, CPA identifié, financement sécurisé.

Ceux qui ont tout préparé en amont choisissent. Les autres regardent passer les opportunités.

🏘️ Les 3 dossiers de la semaine

Chiffres bruts. Transparence totale.

◉ Bien #1 — Lake Shore Blvd North Collinwood — 44110

Prix affiché $145 000 / ~123 000€

Style Colonial 1916 — 4 chambres

Quartier Proche Waterloo Arts District

Loyer cible $1 400/mois (~1 185€) Rendement brut ~11,6%

Pourquoi on avance : Une single family 4 chambres en brique à ce prix c’est rare. Le Waterloo Arts District est en gentrification active. Notre estimation de loyer est volontairement prudente — $1 450 est atteignable avec une bonne présentation.

◉ Bien #2 — Upton Ave North Collinwood — 44110

Prix affiché $160 000 / ~135 600€

Style Colonial 1921 — 3 chambres Bonus Double lot inclus dans la vente

Loyer cible $1 400/mois (~1 185€) Rendement brut ~10,5%

Pourquoi on avance : Le double lot est la vraie valeur cachée — foncier supplémentaire non pricé dans le loyer. La rénovation de 2010 réduit le risque de grosses dépenses à court terme. Le dossier idéal pour un primo-investisseur qui veut un cashflow solide sans surprise.

◉ Bien #3 — Crestland Rd “North of the Boulevard” — 44119

Prix affiché $185 000 / ~156 800€

Style Colonial 1922 — 3 chambres Bonus : Accès plage privée Coronado Beach Club (~$100/an) Loyer cible $1 450/mois (~1 230€) Rendement brut ~9,4%

Pourquoi on avance : “North of the Boulevard” c’est le quartier le plus prisé de notre zone. Locataires plus stables, valorisation plus forte, actif premium. Le rendement est plus sage — mais la qualité d’actif le justifie largement sur un horizon 7-10 ans.

🧠 Ce que ces 3 dossiers vous apprennent

Trois biens. Trois rapports rendement/qualité différents.

C’est exactement la question centrale de tout investissement :

Maximiser le rendement brut — ou la qualité d’actif ?

• Lake Shore à 11,6% — rendement maximal, quartier en transition

• Upton à 10,5% — bon équilibre rendement/sécurité + bonus foncier

• Crestland à 9,4% — rendement plus sage, actif premium, valo long terme

Il n’y a pas de mauvaise réponse. Il y a votre profil, votre horizon, et votre tolérance au risque.

🏠 Nouvelle question : et si on regardait du Duplex ?

Faute de recherche actuellement Victor et moi ne vous avons pas partagé de plus gros biens depuis un moment, mais nous scrutons en permanence une autre catégorie : les Duplex (Deux appartements dans une seule maison) autour de $240 000.

Deux logements. Deux loyers. Une seule taxe foncière. Une seule assurance.

Sur les bons dossiers à Cleveland, le rendement brut monte à 12-14%.

C’est un cran au-dessus en gestion — deux locataires, deux baux. Mais aussi un cran au-dessus en cashflow mensuel.

Est-ce que le format Duplex vous intéresse ?

Répondez directement à cet email — un mot suffit. Vos retours orientent nos recherches !

🙏 Merci pour vos réponses sur la version premium

Beaucoup d’entre vous ont répondu à l’enquête du mois dernier.

Le message est clair : vous voulez plus de terrain.

Les tableaux de rendement complets. Les photos intérieures. Le détail des négociations. Les résultats des offres. Les biens qu’on a écartés — et pourquoi.

C’est exactement ce que la version premium apportera, dès la semaine prochaine.

Comment ça fonctionne : → 1er mois à 7€ pour tester → Puis 12€/mois si vous êtes satisfait → Accès immédiat aux dossiers complets dès le lancement

La newsletter gratuite reste ce qu’elle est — une veille hebdomadaire honnête et complète. Pour toujours.

📌 Résumé de la semaine

→ 3 offres déposées sur Cleveland cette semaine — on attend les retours vendeurs → Le marché reste tendu sur les bons biens — être prêt à bouger vite est non négociable → Le Duplex ~$200k entre dans notre radar — répondez si ça vous parle → Version premium lancée à 7€ le premier mois !

À la semaine prochaine,

Robin & Victor Conseillers en investissement immobilier aux États-Unis

Vous avez un projet aux États-Unis ? Répondez directement à cet email. Je lis chaque message personnellement.

L’équivalent américain du notaire… mais que presque aucun investisseur français ne comprend vraiment.

Attorney.
Notary.
Lawyer.
Broker.
Title company.

Quand on investit aux États-Unis, on peut vite se perdre.

Pourtant, si vous achetez un bien immobilier américain, il y a un acteur que vous devez absolument comprendre :

la Title Company.

Sans elle, pas de closing.
Sans elle, pas de transfert propre.
Sans elle, pas de transaction sécurisée.

1. Son rôle : vérifier que vous achetez vraiment ce que vous pensez acheter

La Title Company sécurise la transaction.

Elle vérifie notamment :

• que le vendeur est bien propriétaire ;

• qu’il n’existe pas d’hypothèque cachée ;

• qu’aucune dette ne bloque le transfert ;

• qu’aucun litige ne pèse sur le bien ;

• que le titre de propriété peut être transmis correctement.

Dit simplement :

elle évite que vous achetiez une maison avec un problème juridique invisible.

Utile.

2. Ce qu’elle fait concrètement

Title search

Elle fouille l’historique du bien.

Anciennes ventes.
Hypothèques.
Dettes fiscales.
Jugements.
Servitudes.
Erreurs administratives.

Tout y passe.

Title insurance

Elle assure l’acheteur contre les problèmes non détectés.

Si un ancien créancier, héritier ou titulaire de droit surgit après l’achat, vous êtes protégé.

C’est une différence majeure avec beaucoup de systèmes européens.

Escrow

Elle détient les fonds pendant la transaction.

L’argent ne va pas directement au vendeur.

Il reste bloqué jusqu’à ce que toutes les conditions soient remplies.

C’est le séquestre américain.

Closing

Elle coordonne la signature finale.

Puis elle enregistre officiellement le transfert de propriété.

À ce moment-là, vous devenez propriétaire.

3. La vraie différence avec la France : le coût

En France, les frais de notaire dans l’ancien tournent souvent autour de :

7 % à 8,5 % du prix d’achat.

Aux États-Unis, les frais liés au closing / title sont souvent plutôt autour de :

2 % à 3 %.

Exemple simple sur un bien à 135 000 $ à Cleveland :

🇺🇸 Closing costs USA : environ 2 700 $ à 4 000 $

🇫🇷 Équivalent frais de notaire France : environ 9 450 $ à 11 475 $

Soit souvent 2 à 3 fois moins cher.

Et quand on veut réinvestir vite, cette différence compte énormément.

4. Le détail que beaucoup ignorent

En France, les frais de notaire sont largement réglementés.

Aux États-Unis, vous pouvez comparer plusieurs Title Companies.

Et parfois négocier.

C’est une ligne que nous travaillons systématiquement dans les dossiers clients.

Parce que sur un investissement rentable, il n’y a pas de “petite ligne”.

Il n’y a que des euros ou des dollars qui sortent de votre poche.

5. Question pour vous : faut-il créer une version premium de cette newsletter ?

Aujourd’hui, cette newsletter reste gratuite.

J’y partage :

• des analyses de marché ;

• des comparaisons France / USA ;

• des explications pratiques ;

• des retours d’expérience.

Mais je réfléchis à créer un format payant, plus opérationnel.

L’idée serait simple :

une newsletter privée avec les dernières opportunités réellement partagées aux investisseurs en recherche active.

Pas juste de la théorie.

Mais par exemple :

• biens en cours d’analyse ;

• prix d’achat ;

• loyer cible ;

• travaux estimés ;

• rendement projeté ;

• risques identifiés ;

• pourquoi on passe ou pourquoi on avance.

Bref, un accès plus proche du terrain.

Avant de lancer quoi que ce soit, j’aimerais votre avis.

Est-ce que ce format vous intéresserait ?

Il nous prendrai plus de temps évidemment.

Et si oui, à quel prix mensuel cela aurait du sens pour vous ?

• 9 € / mois ?

• 14 € / mois ?

Répondez simplement à cette newsletter avec votre avis et ne vous inquiétez pas, cette version de la newsletter actuelle restera de qualité identique et gratuite pour toujours !

📩 Vous avez un projet aux États-Unis ?

Vous souhaitez diversifier votre patrimoine sur la première économie mondiale ?

Répondez simplement à cet email.

Je lis chaque message personnellement.

On parle souvent du “rêve américain”.

Mais rarement des chiffres.

Pourtant, quand on compare vraiment l’immobilier français et américain…
certaines différences sautent au visage.

Match en 4 manches:

Fiscalité.
Délais d’expulsion.
Frais d’acquisition.
Cash-flow net.

Le match est beaucoup moins équilibré qu’on le pense.

💸 1. Fiscalité : le même loyer… pas le même résultat

Prenons un investisseur classique.

Même bien.
Même loyer.
Même crédit.

Et pourtant :

🇫🇷 En France :

• revenu locatif ajouté au salaire

• prélèvements sociaux : 17,2%

• tranche marginale fréquente : 30 à 41%

• taxation totale possible : jusqu’à 58,2%

🇺🇸 Aux USA :

• amortissement du bien sur 27,5 ans

• fiscalité parfois autour de 10–12%

• structures beaucoup plus souples pour l’investisseur

👉 Résultat :
dans beaucoup de cas, l’investisseur américain conserve plusieurs fois plus de cash-flow net.

C’est mathématique.

⚖️ 2. Le droit du propriétaire : le facteur que tout le monde découvre trop tard

Le rendement affiché est une chose.

Le temps nécessaire pour récupérer son bien en est une autre.

🇫🇷 France :

• procédures longues

• forte protection du locataire

• parfois plus d’un an avant récupération effective

🇺🇸 États investor-friendly :

• expulsion souvent entre 45 et 60 jours

• poids majeur du credit score

• système pensé pour sécuriser le contrat locatif

👉 Le risque locatif n’est pas le même quand la justice prend 60 jours… ou 365.

Et ça change complètement la manière de construire un portefeuille.

🏦 3. Les frais de notaires : là aussi, énorme écart

C’est probablement le point le plus sous-estimé.

🇫🇷 France :
≈ 7 à 8% de frais d’acquisition.

🇺🇸 Certains États américains :
≈ 2 à 3%.

Dit autrement :

Sur 200 000€ investis,
l’écart peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros immobilisés.

👉 Plus de cash disponible.
👉 Plus de flexibilité.
👉 Plus de capacité à réinvestir vite.

📈 4. Le vrai match : le NET

Le brut fait rêver sur Instagram.

Le net paie les factures.

🇫🇷 France :

• brut moyen : ~6,5%

• net parfois proche de 2%

🇺🇸 Ohio :

• brut autour de 11–12%

• net après charges autour de 6%

Et c’est là que beaucoup d’investisseurs européens commencent à regarder les États-Unis autrement.

🏠 Pendant ce temps-là, le marché US bouge

Les ventes de maisons neuves repartent

Les ventes de maisons individuelles neuves ont rebondi en mars :

📈 682 000 ventes annualisées
contre 635 000 le mois précédent.

Mais surtout :

📉 le prix médian a baissé de 5,3%.

Et ça, c’est un vrai signal.

Les promoteurs recommencent à :

• négocier,

• offrir des incentives,

• subventionner les taux,

• aider les acheteurs à signer.

👉 Le marché américain redevient un marché de négociation.

🏖️ Nouveau sujet brûlant : les taxes sur les résidences secondaires

Pendant des années, les États-Unis étaient vus comme le paradis absolu du propriétaire.

Mais certaines villes commencent à changer de ton.

New York prépare une taxe sur certains pieds-à-terre de luxe.

San Diego veut taxer les logements vacants jusqu’à 10 000$ par an.

Rhode Island lance même une taxe surnommée :
“Taylor Swift tax”.

Pourquoi ?

Parce que plusieurs villes cherchent :

• plus de logements disponibles,

• plus de recettes fiscales,

• moins de biens laissés vides.

👉 Les USA restent extrêmement pro-business.

Mais certains marchés commencent eux aussi à tendre la corde fiscale.

📌 Entres nous, la vraie question maintenant :

Le sujet n’est plus :

“Est-ce que les USA sont intéressants ?”

Le sujet devient :

👉 Quels États ?
👉 Quels quartiers ?
👉 Quelle fiscalité ?
👉 Quelle stratégie ?
👉 Quel niveau de risque ?

Parce qu’entre Manhattan et Cleveland…
on ne parle déjà plus du même pays.

📩 Vous voulez voir des exemples concrets d’investissements américains selon votre budget, vos objectifs et votre niveau de risque ?

Répondez simplement à cette newsletter.

🇺🇸 Ce que vous avez manqué cette semaine

Cleveland : le marché que les Français sous-estiment encore

J’ai beau partagé des données chiffrées régulièrement, Cleveland a été caricaturée comme une vieille ville industrielle du Midwest et les apriori ont la peau dur.

Donc on ne partagera jamais assez ce qui ressort en chiffres :

• Une ville abordable

• Un marché locatif rentable.

• Une économie locale solide.

• Une ville qui ne quitte pas le podium des meilleurs villes dans lesquelles investir depuis 2020.

1. Cleveland vs USA : l’écart qui intéresse les investisseurs

Aux États-Unis, la valeur moyenne d’un logement est d’environ 366 000 $, avec une hausse nationale limitée à +0,4 % sur un an. Le loyer moyen national Zillow ressort autour de 1 910 $/mois. (Zillow)

À Cleveland, Realtor.com affiche un prix médian d’environ 142 500 $ et un loyer médian autour de 1 300 $/mois. (realtor.com)

Le prix d’entrée est beaucoup plus bas, mais le loyer ne l’est pas dans les mêmes proportions.
C’est exactement ce qui crée le potentiel de cash-flow.

2. Pourquoi Cleveland revient dans les radars

Depuis 2020 la ville fait couler beaucoup d’encre, les prix s’y sont envolés, mais restent abordables comme nous l’avons vu.

Prix moyen en KDollars.

Mais ce qui dresse Cleveland au dessus de la mêlée c’est sa stabilité sur les années.

-FinanceBuzz classe Cleveland #4 des villes américaines en croissance en 2026, en citant notamment la santé, les nouveaux chantiers, la scène culinaire et le renouveau urbain.

-Realtor.com note que Cleveland reste un marché encore favorable aux vendeurs, mais plus équilibré qu’avant, avec un prix médian de listing à 149 900 $ en mars 2026, en hausse de +7,1 % sur un an. (realtor.com)

-Et surtout : Fortune souligne que, pendant que plusieurs marchés Sunbelt comme la Floride et le Texas se retournent, Cleveland fait partie des rares marchés américains a rester solide. (Fortune)

3. Cash-flow : Cleveland classée #1 par Landlord Studio

Landlord Studio classe Cleveland comme meilleur marché cash-flow 2026 parmi les grands metros américains, grâce à son prix d’entrée bas et son ratio loyer/prix élevé. (landlordstudio.com)

C’est le cœur de la thèse :

Pas acheter “la ville la plus sexy”.
Acheter un marché où le loyer couvre vraiment les charges.

5. Et la sécurité ?

Il faut être précis.

La ville de Cleveland intra-muros reste un marché quartier par quartier. Certains secteurs sont à éviter. D’autres sont très bankables.

Conclusion : on ne “mise pas Cleveland” en bloc.
On sélectionne les bons quartiers, les bonnes rues, les bons locataires.

📌 À retenir

Cleveland coche aujourd’hui trois cases rares :

1. Prix encore accessibles

2. Rendements locatifs élevés

3. Économie locale en progression

Pendant que Miami, Austin ou Phoenix refroidissent, Cleveland avance plus discrètement.

Et c’est souvent là que se trouvent les meilleures fenêtres d’investissement.

📩 Vous voulez comprendre comment investir à Cleveland avant que cela ne devienne mainstream ?
Répondez simplement à cette newsletter.

Newsletter du samedi

Cette semaine, retour dans les coulisses du vrai métier :

📍 analyser
📍 négocier
📍 sécuriser
📍 envoyer des offres intelligentes
📍 savoir renoncer si nécessaire

J’ai envoyé une offre hier matin pour une maison aux États-Unis.

Comment l’a-t-on analysée ?

Avec mon associé Victor, citoyen depuis ses 14 ans, on a passé au peigne fin une opportunité disponible dans les critères de notre client, du basement au attic.

👀 Fondation
👀 Toiture
👀 plomberie
👀 humidité
👀 quartier
👀 tension locative de la rue

📍 Le bien ciblé

Même secteur que nos derniers clients basques.
Même type de maison.
Même logique patrimoniale.

• 127 m²

• 3 chambres

• construction brique

• proche du lac Érié

• secteur résidentiel recherché

💰 Prix affiché : 135 000 $
💸 Notre offre : 120 000 $ avec condition d’inspection

📈 Loyer cible : 1 400 $ / mois
📊 Rendement net estimé : 6,75 %
📉 Après impôts : 6,5 %

Réponse attendue d’ici la fin de semaine.

🔍 Acheter aux USA, ce n’est pas cliquer sur Internet.

C’est chercher pendant que les autres scrollent.

Pendant que certains regardent des photos filtrées…
Nous, on regarde :

• l’état réel du furnace

• l’âge du roof

• les drains du sous-sol

• les ventes comparables de la rue

• les loyers réellement encaissés

• la fiscalité locale

🎯 C’est ça, le job.

🛠 Pourquoi on a mis une clause d’inspection ?

Parce qu’aux États-Unis, l’inspection est une arme stratégique.

En France : diagnostics obligatoires, payés par le vendeur.
Aux USA : inspection optionnelle, payée par l’acheteur.
Coût : 500 à 1 000 $

Alors pourquoi la faire cette inspection ?

🧠 La séquence classique d’un bon deal

1️⃣ On négocie d’abord

Offre sous le prix affiché.

Dans notre cas :

135K affiché → 120K proposé

Si accepté, on passe à l’étape 2.

2️⃣ On déclenche l’inspection

Un professionnel passe tout au crible :

• toiture

• fondations

• chauffage

• électricité

• plomberie

• structure

Avec rapport + photos + estimations.

3️⃣ On renégocie avec des preuves

Si 8 000 $ de travaux apparaissent ?

➡️ retour à la table.
➡️ baisse de prix légitime.
➡️ argumentée.
➡️ documentée.

Le vendeur ne répond plus à une émotion.
Il répond à des faits.

⚔️ Et parfois… on retire la clause

Sur un bien très convoité avec plusieurs offres :

🚨 une offre sans inspection peut faire gagner le deal.

Même logique qu’une offre cash :

Moins de conditions = plus de certitude = vendeur rassuré.

Mais ça suppose :

✔ connaître parfaitement le marché
✔ avoir des yeux experts sur place
✔ savoir mesurer le risque

🇺🇸 Ce que j’aime dans le système américain

Le marché US récompense :

• la vitesse

• la compétence

• la préparation

• la prise de risque calculée

Pas uniquement le capital.

On peut acheter depuis la France.
Mais pas à l’aveugle.

👋 Qui sommes-nous ?

Je suis Robin Cadillon.
J’accompagne les francophones qui veulent investir intelligemment aux États-Unis.

Avec mon équipe locale :

✅ sourcing
✅ analyse rendement / risque
✅ négociation
✅ LLC / structuration
✅ mise en location
✅ suivi long terme

📩 Vous avez un budget ?

Je peux vous montrer des exemples concrets selon votre enveloppe :

• 50k

• 100k

• 150k

• 250k+

Répondez simplement à cette newsletter.
Je lis chaque message personnellement.

À samedi prochain 🇺🇸

Après une pause… back to business.

Toujours la même promesse :
des faits, des chiffres, du terrain.
Pas de fantasme sur “l’eldorado américain”.
Pas de caricature non plus.

Cette semaine :

1️⃣ Un investissement réel à Cleveland, 12 mois après l’achat.
2️⃣ Pourquoi certains propriétaires regardent les USA autrement.
3️⃣ Ce que cela dit du vrai sujet : protéger son capital.

🏠 1. Ils ont investi 137 500 $ à Cleveland. Voilà la réalité 1 an après.

Il y a 12 mois, Jennifer & Yohann achetaient un bien locatif à Cleveland.
Je leur avais remis une estimation complète.

📈 La bonne surprise

Loyer prévu : 1 200 $ / mois
Loyer réel : 1 400 $ / mois

➡️ +200 $ / mois
➡️ +17 % au-dessus des prévisions

Le marché locatif local a continué sa progression.
Et nos hypothèses étaient volontairement prudentes.

📉 Les mauvaises surprises

Comme partout, les charges ont monté :

• Gestion locative : 1 440 $ estimé → 2 520 $ réel

• Taxe foncière : 1 570 $ → 2 858 $

• Assurance : 800 $ → 1 212 $

• CPA US : 550 $ → 980 $

Total charges :

4 485 $ prévu
vs
7 695 $ réel

💰 Le vrai résultat

Cashflow mensuel estimé : 826 $
Cashflow mensuel réel : 758 $

➡️ Écart final : 68 $ / mois

Franchement ?
Vu la hausse généralisée des coûts, je trouve la performance solide.

Le modèle a encaissé le choc.

🍒 Bonus fiscalité

Impôts payés aux USA sur 12 mois de revenus locatifs :

201 $

Oui. Deux-cent-un dollars.

📈 Bonus valorisation

Sur la période :

+3,57 % de valeur sur l’immobilier à Cleveland

Cashflow + appréciation + fiscalité légère.
Voilà pourquoi certains regardent encore ce marché.

⚖️ 2. France : 365 jours min pour expulser. USA : 52 jours.

Ce n’est pas un jugement moral.
C’est un constat de système.

En Janvier dernier, Le Figaro nous parlait d’une propriétaire en France :

• bail signé avril 2023

• impayés dès le 4e mois

• procédure lancée

• refus de concours de la force publique

• pas de relogement disponible

Résultat :

➡️ 26 mois d’attente
➡️ 40 320 € d’impayés

🇺🇸 Aux États-Unis, autre logique

Le credit score agit avant même le litige.

Un locataire sait qu’un défaut de paiement peut impacter :

• sa capacité à relouer

• son accès au crédit

• parfois certains emplois

Le risque change les comportements en amont.

Et si procédure :

1. Avis de retard

2. Avis d’expulsion

3. Dépôt au tribunal

4. Audience

5. Ordonnance

6. Exécution

⏱️ Durée fréquente : 45 à 60 jours

Le vrai sujet, c’est :

où votre capital est-il le mieux traité ?

Beaucoup d’Européens regardent seulement :

• prix d’achat

• rendement brut

• ville “à la mode”

Ils oublient :

• fiscalité réelle

• exécution des contrats

• culture du paiement

• vitesse judiciaire

• protection du propriétaire

C’est souvent là que se gagne… ou se perd… un investissement.

C’est tout pour nous aujourd’hui !

👋 Qui sommes-nous ?

Robin & Victor.
Nous accompagnons les francophones qui veulent investir intelligemment aux États-Unis.

Concrètement :

✅ sélection de biens
✅ analyse rendement / risque
✅ structuration LLC
✅ mise en location
✅ réseau local Cleveland

📩 Vous avez un budget ou une question ?

Répondez simplement à cette newsletter.

Je peux vous montrer des exemples concrets selon votre budget :

• 50k

• 100k

• 150k+

• ou stratégies passives

À samedi prochain.

✍️ Édito de la rédaction

Chez nous, on parle rendement.
On parle fiscalité.
On parle cashflow net et risque mesuré.

Mais les États-Unis, ce n’est pas que du business.
C’est aussi un pays d’histoires puissantes.
De résilience.
De gens qui se relèvent — et relèvent les autres.

Cette semaine, on avait envie de vous en raconter une.

Il a gagné 2 milliards. Et au lieu de fuir, il est revenu là où tout a brûlé.

Altadena, Californie.

Des collines noircies.
Des rues désertées.
Des familles parties.
Et au milieu de tout ça : Edwin Castro.

33 ans. Gagnant du Powerball. 2 milliards de dollars.

Plutôt que des yachts, ou des villas à Malibu.
Il a racheté 15 terrains brûlés dans son quartier d’enfance.

🎯 Objectif : reconstruire, pas spéculer.

Des maisons accessibles.
Des rires d’enfants.
Des souvenirs à recréer.

“Mon père m’a toujours dit : fais quelque chose qui laisse une trace.

-Je veux vendre à des familles, pas à des marchands.”

Voilà aussi ce qu’est l’Amérique.

Pas uniquement les taux, la Fed, ou les levées de fonds.
Mais la capacité à redonner vie à un quartier.
À une histoire.
À une communauté.

Altadena, la ville d’enfance d’Edwin Castro.

📉 États-Unis : quand 0,3 % de baisse des taux relance tout le marché

La semaine dernière, les taux sont passés de 6,56 % à 6,26 %.
Résultat immédiat : +80 % de refinancements.

Pourquoi ?
Parce qu’il y a 3,1 millions d’Américains qui peuvent aujourd’hui économiser 399 $ par mois sur leur crédit immobilier.

Et à 6,00 %, ce sont 5,9 millions de ménages qui pourraient refinancer.
Soit 1 500 milliards de dollars de prêts concernés.

“Les emprunteurs sont devenus hypersensibles à la moindre baisse.” – Wall Street Journal

🏦 Pour les investisseurs, ça veut dire quoi ?

• 🧮 Un marché qui se débloque à la moindre variation de taux

• 🧱 Des gens qui gardent leur logement… mais libèrent de la home equity

• 🛠️ De plus en plus de cash-out refinancings pour rénover, relouer ou revendre mieux

💡 Et pour vous, européens ?
Le timing devient stratégique.
Les bonnes fenêtres ne restent jamais ouvertes longtemps.

🏘️ Vous cherchez un exemple de projet ? On vous en propose, selon VOTRE budget

📩 Si vous avez 10 000 $, 50 000 $ ou 150 000 $, on peut vous montrer des exemples concrets :

– maison rénovée en location longue à Cleveland
– opération en location courte sur la côte Est
– investissement tokenisé à partir de 1 000 $
– flip avec partenaire local
– projet multi-family avec refinancement annuel

🎯 Chaque projet est structuré, analysé, et vous pouvez le visiter (virtuellement ou physiquement).

Il suffit de répondre à ce mail pour en parler ensemble.
Je vous répondrai personnellement.

📩 Vous avez une question ou un projet ?

Écrivez-moi directement :
robin.cadillon@gmail.com

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🏠 Opportunité d’investissement à Cleveland – 140 000 $ tout compris

Une maison briques et vinyl à 10 min à pieds du lac Érié :

📍 19511 Muskoka Ave, Cleveland, OH 44119
Duplex (2 unités) – 3 chambres – 2 salles de bain
Loyer cible : 1550 $/mois
Prix total : ~140 000 $ tout compris (achat + rénovations)
Taxes foncières : 2 554 $/an
Quartier résidentiel calme, à deux pas des commerces et transports

Pourquoi on aime
– Rentabilité nette visée > 8 %
– Marché en tension, rareté des biens duplex à ce prix

🔍 Plus d’informations & photos sur demande → Lien ici

📊 Le marché immobilier américain : dernières news

🧱 Selon le dernier indice Case-Shiller, les prix des maisons US a continué de croitre en juillet :

• +1,7 % sur un an (contre +1,9 % en juin)

• Plus faible hausse depuis juillet 2023

• En-dessous de l’inflation → stagnation réelle

💡 Le marché cale, surtout côté Sunbelt Floride & West Coast :
– Tampa : –2,8 %
– Phoenix : en baisse
– San Francisco : atterrissage brutal

Mais les villes abordables avec une économie locale solide s’en sortent très bien :

🏆 Top 3 des hausses :

• New York

• Chicago

• Cleveland 🔥

  Troisième place à l’augmentation des prix pour notre marché préféré.

🎯 À retenir :

“Les marchés qui performent sont ceux restés accessibles, portés par des fondamentaux solides. Les villes spéculatives souffrent.”

Toutes les informations sur l’article du WallStreetJournal

🙋 Qui sommes-nous ?

Je suis Robin Cadillon, conseiller indépendant spécialisé dans l’investissement immobilier aux États-Unis pour les francophones.
Avec mon équipe basée entre la France et l’Ohio, nous vous accompagnons de A à Z pour :
– repérer les meilleures opportunités
– sécuriser vos acquisitions (juridique, fiscal, bancaire)
– et optimiser la rentabilité de vos biens (location, gestion, revente).

📩 Vous avez un projet ou une simple question ? Écrivez-moi directement à robin.cadillon@gmail.com
Je réponds à chaque message personnellement.