En seconde partie de cette newsletter, je vous présenterai le projet d’Emilie à Marseille.

🌡️ Immo 2027 : fin du game.

Entre la canicule et les incendies, l’été qu’on vient de vivre illustre parfaitement une chose : le logement a besoin d’être repensé. Dans ces moments-là, on redécouvre à quel point un logement, c’est un cocon protecteur. Quand on parle d’investissement immobilier, on reste souvent dans la théorie, avec des chiffres alignés dans des tableaux. Et on oublie souvent qu’au bout du tableau, il y a un logement. Or se loger, c’est l’un des besoins les plus basiques qui soient, au même titre que se nourrir ou se soigner.

Ce qui change aujourd’hui, c’est le rôle de ce cocon : jusqu’ici on lui demandait de nous protéger du froid l’hiver. Maintenant il doit aussi nous protéger de la chaleur l’été. Plus que jamais à l’heure actuelle, nous avons un besoin crucial de logements réellement performants toute l’année. La bonne nouvelle pour les investisseurs, c’est qu’il existe des tonnes de logements inadaptés dans lesquels il va falloir investir.

Mais il y a un sujet encore plus grand derrière, et je sais que je me répète, on en a déjà parlé le mois dernier. Seulement, c’est trop important pour ne pas y revenir : l’immobilier a changé. Il faut sortir de l’image qu’on s’en est faite ces quinze ou vingt dernières années.

Ce qu’on a vendu dans les formations, c’était le cash flow positif immédiat, zéro apport, un bien qui vous rapporte de l’argent tous les mois. Soyons clairs, c’était une anomalie de marché. Un bien où vous mettez zéro et qui vous paie chaque mois, c’est de la richesse créée à partir de rien. Un rendement infini sur votre argent. Les rendements infinis, ça n’existe pas. Cette parenthèse a duré une dizaine, une quinzaine d’années. Le temps que les taux restent très bas. Et ça s’est ancré dans les têtes comme si c’était la norme. Ça ne l’est pas.

La réalité, c’est qu’un projet qui vous coûte 50 € ou 100 € par mois, c’est déjà très bien. Ça fait de très beaux rendements sur votre argent, et sur un actif solide. Parce que l’immobilier est solide, bien plus que des parts d’entreprise ou des cryptos, ces placements volatils qui peuvent disparaître du jour au lendemain sur un effet de mode. L’immobilier, lui, n’a pas d’effet de mode : les gens habitent dedans, il y en aura toujours besoin. C’est un actif fondamental, et de très grande valeur.

En rendez-vous, c’est le point de friction numéro un. Les gens me disent : « Je veux du cash flow positif, je ne veux pas que ça me coûte quelque chose tous les mois, je veux mettre le moins d’apport possible ». Ma réponse est directe : ça ne marche pas. Ça n’existe pas, il faut revenir sur terre. Nous, on fait des projets à Marseille, Montpellier et Bordeaux, et ce n’est pas du cash flow positif. Si vous êtes à la chasse au cash flow positif, allez voir ailleurs.

Et tout se rejoint. Aujourd’hui, on ne fait plus d’investissement immobilier sérieux sans travaux. Il ne faut pas investir sans avoir en tête le confort d’été et le confort d’hiver. Soit vous visez un bien qui les offre déjà, ce qui est loin d’être évident, soit vous prenez un bien en mauvais état et vous faites les vrais travaux : isolation, pompe à chaleur réversible et tout ce qui rend un logement bon été comme hiver. Rénover en profondeur, pas juste un coup de peinture et deux cadres au mur. Un logement bien conçu, dans son agencement comme dans sa performance énergétique, aujourd’hui les gens se l’arrachent, parce qu’il y en a peu. Et plus votre bien est recherché, plus vous êtes tranquille : vous choisissez vos locataires, vous limitez la vacance, vous confiez votre logement à des gens qui en prennent soin. C’est ça, aujourd’hui, un bon investissement immobilier : un actif solide, performant, dont on a l’assurance qu’il tiendra sa valeur dans les années à venir.

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🚧 Sur le terrain : un T2 de 25 m² pour 125 k€ à Marseille

L’Enjeu : franchir le pas d’un premier investissement

Émilie a 42 ans et dirige sa propre entreprise de services depuis quinze ans. Elle est déjà propriétaire de sa résidence principale, et c’est ici son premier investissement locatif. Elle y pensait depuis des années sans se lancer, retenue par les idées reçues (les locataires à gérer, les charges, la paperasse, les mauvaises surprises) et par la mauvaise expérience de sa sœur, avec un locataire resté trois ans sans payer son loyer.

Son cadre de départ était posé : investir à Marseille, une ville qu’elle apprécie et qu’elle juge sous-cotée, et plutôt sur plusieurs petits biens que sur un seul gros. Elle a mené ce projet seule.

N.B. Émilie est arrivée chez nous par sa conseillère en gestion de patrimoine.

Notre stratégie :

• Le bon levier : un T2 à Marseille, dans le secteur de Pont de Vivaux. Une petite copropriété entièrement remise à neuf, avec une rénovation énergétique complète (isolation, VMC, climatisation réversible, double vitrage), toiture, façade et parties communes reprises, et un ameublement complet. Sur l’acquisition, on a ramené le prix de 92 000 € affichés à 82 000 € FAI.

• La contrainte clé : un premier investissement mené seule, par quelqu’un que les idées reçues avaient longtemps freinée. On s’est donc attelés à donner à Émilie un maximum de visibilité à chaque étape, avec une modélisation et des chiffres détaillés comme base claire.

Le Journal de bord : un chantier tenu, imprévus compris

Emilie n’a pas visité le bien sur place, prise par son travail à ce moment-là : elle l’a découvert en vidéo.

Le bien a été livré en mai, avec la remise des clés une quinzaine de jours plus tard. En cours de route, un imprévu : une canalisation d’évacuation abîmée pendant les travaux, à l’origine d’une remontée d’humidité par capillarité dans un appartement. On a fait venir un diagnostiqueur, réalisé un chemisage et pris l’intégralité des frais à notre charge. Cet aléa a décalé la mise en location d’environ 2 semaines, alors qu’un locataire était déjà prévu. Pierre-Henri, notre expert à Marseille, était sur le coup pour gérer le contre-temps en expliquant la situation à notre cliente et en trouvant un nouveau locataire dans la foulée.

Chiffres clés (LMNP)

• Montant total du projet : 124 780 €

• Prix d’achat FAI : 82 000 €

• Budget travaux : 20 000 € (+ 5 000 € d’ameublement)

• Financement : 20 000 € d’apport, le reste emprunté sur 25 ans à 3,30 %

• Loyer annuel HC : 6 933 € (soit environ 578 €/mois)

• TRI : 11,0 %
  

AVANT

TRAVAUX

APRÈS

Le témoignage d’Emilie :

“Ce qui m’a décidée, c’est le premier échange avec Simon. Son côté rationnel, ingénieur, m’a rassurée. Et en même temps, j’ai senti de vraies valeurs humaines derrière. C’est ça qui a fait la différence pour moi, avant même les chiffres.

Ce qui comptait le plus à mes yeux, c’était le sens. Je suis sensible à l’écologie, je trie, je composte, j’achète local. Et l’idée de participer à un logement plus respectueux, plus confortable pour celui qui y vivra, comptait énormément. Redonner de la valeur à un bien qui a une histoire, aussi. C’est un investissement qui me ressemble.

Mon conseil à celles et ceux qui hésitent : faites-vous accompagner par un expert dont les intérêts sont vraiment alignés avec les vôtres. Quand j’ai sollicité mon banquier pour faire un investissement immo, il cherchait surtout à me placer ses propres produits. Là, j’ai senti tout l’inverse.”

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👣 Investissement au féminin : comment rétablir l’équilibre ?

🚧 Un appartement de 103 m² transformé en T2 + T3 pour 296 k€

❓ Faut-il attendre que les taux baissent pour investir ?

🌡️ L’humeur

Franchement ? Fatigué.

Olga a soufflé sa première bougie et j’en ai profité pour faire un bilan global de l’année écoulée qui aura été d’une intensité rare.

On n’a pas fait plus de projets que d’habitude, mais on a fait beaucoup de réhabilitation lourde. Cinq immeubles entiers repris, de cinq à dix lots chacun, et souvent dans un état catastrophique, avec de très très gros travaux. Sur certains, on n’a gardé que la coquille. Tout le reste a été refait, de fond en comble.

Réhabiliter un immeuble entier, c’est un engagement fort de toute l’équipe. Notre quotidien, c’est gérer des dizaines de problèmes, y compris ceux qui semblent insolubles au moment où on les découvre. Sur une année entière, des dizaines de lots, dans 3 villes différentes, ça fait beaucoup. Toute l’équipe est carbonisée. C’est la première fois que je sens que tout le monde a besoin d’une vraie pause, donc ce mois d’août qui arrive tombe à pic !

Et cette fatigue confirme une conviction qu’on a depuis toujours : on ne deviendra jamais un gros acteur. On va rester à taille humaine, parce que c’est quand on commence à en faire trop qu’on finit par faire n’importe quoi. Dans les années qui viennent, on prévoit de stabiliser le nombre de projets.

Mais ! On continuera la réhabilitation lourde, parce que c’est là qu’est le sens. Économique pour nos clients. Ils achètent un bien refait à neuf dans une petite copropriété elle-même entièrement rénovée. On les débarrasse alors de la grande inconnue de l’immo locatif : une copro dont on ne maîtrise ni les charges, ni les travaux à venir. Sociétal aussi, parce que remettre en état des immeubles laissés à l’abandon, qui s’effondrent à moitié, ça compte.

Alors je termine cette année fatigué, mais content. Dans un marché en berne depuis trop longtemps, où les transactions ralentissent et où l’offre locative manque alors que la demande grimpe, on a trouvé un modèle qui tient et qui plaît. Donc entre nous, on ne va pas se plaindre. Une belle pause en août pour tout le monde et on revient frais comme des gardons !

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👣 Les pieds dans le plat

Juliette, notre cliente mise à l’honneur ce mois-ci, a monté son projet seule. Pas d’homme derrière pour piloter à sa place, pas de “c’est mon mari qui gère ça”. Vous vous en doutez, Juliette est loin d’être la norme.

La norme quand on monte un projet c’est plutôt que l’homme soit mon contact principal dès le début. Au cours du process, sa femme intervient peu, voire pas. Et à la fin, quand on en est à causer déco, l’homme lui passe la main. Comme si l’argent et les choix stratégiques, c’était un truc de mec, et que la femme, elle, s’occupait du joli. Je trouve ça dommage et il serait temps que les choses bougent un peu.

Le pire, c’est que tout ça n’a rien à voir avec les compétences. Beaucoup de femmes grandissent avec l’idée qu’elles ne sont pas faites pour les chiffres. Probablement parce qu’on leur a répété à l’école qu’elles étaient nulles en maths… Et depuis toujours, l’investissement, c’est un monde pensé par les hommes pour les hommes : le vocabulaire, les prospectus, la manière de présenter les choses. Alors face à des tableaux de TRI et de rentabilité, beaucoup jettent l’éponge avant même d’essayer.

Ma conviction, c’est que ce n’est pas un problème de capacité, mais d’éducation et d’accès à l’information. Et la solution, ce n’est pas de tout comprendre seule du premier coup. C’est de trouver le bon presta. Idéalement recommandé par quelqu’un de confiance. Une amie qui est déjà passée par là par exemple. Ça aide à savoir si la personne a bien joué le jeu ou pas. Et ensuite, challengez ce qu’on vous propose, glanez des infos, posez des questions*.

La différence entre un bon et un mauvais presta, elle se voit tout de suite. Imaginez : vous devez faire des travaux chez vous, vous ne comprenez pas tout, vous posez des questions aux artisans. L’un se montre impatient et vous envoie balader, du genre “vous êtes une femme, vous pouvez pas comprendre”. L’autre prend le temps de vous expliquer, reformule tant que vous n’avez pas compris. À la fin, vous n’aurez peut-être pas tout saisi, mais vous saurez pourquoi il vous a fait choisir telle option plutôt qu’une autre. Et surtout, vous pourrez vérifier ce qu’il vous a dit.

C’est l’avantage d’un interlocuteur pédagogue : ce qu’il vous dit se vérifie. Et aujourd’hui, avec l’IA, il est plus facile que jamais de vérifier ce qu’on vous raconte.

Une femme qui investit seule, ce n’est pas une exception, mais c’est encore trop rare. Et chez Shaka, on aimerait qu’il y en ait plus !

(Spoiler : pour mettre à l’honneur les femmes qui investissent, on a décidé de vous présenter coup sur coup 2 autres projets récents qu’on a sortis pour des femmes qui ont investi seules. Rdv dans les newsletter d’Août et Septembre !)

*on est bien d’accord que ceci ne vaut pas spécifiquement pour les femmes, mais pour toutes les personnes qui ne se sentent pas à l’aise avec l’investissement/les chiffres/les termes techniques.

🚧 Sur le terrain : un appartement de 103 m² transformé en T2 + T3 pour 296 k€

L’Enjeu : préparer son indépendance financière

Juliette a 37 ans, elle est pharmacienne en laboratoire et vit en Bretagne. Elle a déjà sa résidence principale, un Pinel à Marseille, et elle investit en bourse.

Son objectif est clair et assumé : se constituer des revenus passifs pour être autonome autour de la cinquantaine, sans dépendre d’une retraite à laquelle elle ne croit pas. Elle nous le dit elle-même, c’est un plan sur 25 ans.

Taxée à 41 %, elle cherchait un projet à fort levier fiscal, donc à forte composante travaux, et pas un simple rafraîchissement.

N.B. Juliette me connaissait avant Shaka, et suivait mes avant/après sur LinkedIn depuis un an. C’est le côté premium des rénovations, et surtout l’ampleur des travaux, qui l’ont décidée.

Notre stratégie pour Juliette :

• Le bon levier : LMNP. En louant meublé au régime réel, on amortit le bien, les travaux et le mobilier, ce qui vient effacer l’impôt sur les loyers pendant de longues années. Plus les travaux sont importants, plus l’amortissement l’est aussi, et c’est précisément ce qu’elle recherchait.

• La contrainte clé : de GROS travaux. Le bien que nous avons retenu coche la case, avec 115 000 € de travaux pour 130 000 € d’achat.

• Le bon format : un T2 et un T3. Un appartement de 103 m² que nous avons découpé en 2 lots, à Saint-Georges-d’Orques, à 10 minutes de Montpellier. Une commune qui attire jeunes actifs et familles, avec une population locative qui cherche du long terme, donc peu de turnover. La belle hauteur sous plafond nous a même permis d’ajouter une mezzanine.

Caroline, notre cheffe de projet, a piloté le chantier, avec un compte-rendu photo chaque lundi pour suivre l’avancée.

Le bien a été identifié en février, signature chez le notaire en juillet, démarrage des travaux en septembre après une pause pour permettre la nidification des voisines les chauves-souris. La livraison, prévue pour janvier, a été repoussée à la mi-mars en raison de fortes pluies et d’une infiltration par la toiture.

Chiffres clés (Déficit foncier)

• Montant total du projet : 295 418 €

• Prix d’achat FAI : 130 000 €

• Budget travaux : 115 000 € (+ 15 680 € d’ameublement)

• Financement : 50 000 € d’apport, le reste emprunté sur 25 ans à 3,50 %

• Loyer annuel HC : 18 271 € (soit environ 1 523 €/mois)

• TRI : 10,8 %

AVANT

APRÈS

Le témoignage de Juliette :

“Faire des travaux toute seule dans ma résidence principale, j’ai connu : un an et demi, de quoi péter un câble. Là, c’est le jour et la nuit. Je dis gauche, droite, oui, non, et c’est quelqu’un d’autre qui gère. La charge mentale, tu ne l’as pas.

Quand un souci arrivait, Caroline et Simon ne venaient jamais vers moi avec le problème, mais avec deux ou trois solutions déjà travaillées. Du coup, il paraissait minuscule.

Ce que j’aime dans ce projet, c’est qu’il coche toutes les cases : c’est rentable, c’est utile parce que je loge une famille, et en plus c’est beau.

Est-ce que je recommanderais de se faire accompagner ? Oui, surtout pour une première fois ou quand on a un travail prenant. Pendant que l’équipe gère, vous faites autre chose, l’esprit léger.

Et un dernier mot qui me tient à cœur : une femme qui investit seule, c’est tout à fait possible. La preuve.”

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❓La question

Faut-il attendre que les taux baissent pour investir ?

Il y a une phrase un peu bateau, mais qui reste juste : le meilleur moment pour investir, c’était hier. Le deuxième meilleur moment, c’est aujourd’hui.

Juliette peut en témoigner. Entre le moment où elle a voulu se lancer et celui où elle l’a fait, elle a attendu près d’un an. Les taux, eux, ont pris presque un point. Une hésitation qui coûte cher…

Ce qui la retenait, c’est ce qui retient tout le monde : la peur de se tromper, la complexité du sujet, et la difficulté de se faire une idée claire au milieu d’informations contradictoires, souvent héritées d’une époque où les taux et les prix étaient plus bas. À l’aune de ces vieux conseils, tous les projets d’aujourd’hui paraissent mauvais.

Il y a aussi un mythe à déconstruire : l’idée qu’un projet doit soit générer du cash flow positif, soit ne rien coûter. C’est faux. Si votre projet vous coûte 200 € par mois, c’est 200 € que vous mettez de côté dans un bien qui prend de la valeur. C’est de l’épargne forcée à haut rendement, pas une perte.

Le risque d’agir, lui, est finalement assez faible. Si les taux baissent, vous renégociez. S’ils montent, vous êtes content de l’avoir fait.

Donc non, attendre n’est pas une stratégie. Le vrai coût, c’est celui de l’inaction.

🎁 Bonus

Juliette a investi à Saint-Georges d’Orques et ce n’est pas la seule de nos client.es. On vous explique pourquoi ce village est l’une de nos pépites en termes d’investissement locatif.

➡️ Investir proche de Montpellier : pourquoi Saint-Georges-d’Orques séduit

👣 Ce qui vous empêche vraiment d’investir (spoiler : ce n’est pas l’argent)

🚧 Un appartement de 71 m² transformé en 2 T2 pour 285 k€

❓ Expatriés : peut-on financer un investissement locatif en France ?

🌡️ L’humeur

Je vais être honnête avec vous, ce mois-ci je me sens un peu submergé.

J’ai l’impression d’être au pied d’une montagne. On traverse une de ces phases où il faut tout remettre à plat et tout transformer. C’est palpitant, parce que je sais que ça va nous faire un bien fou. Et un peu flippant, parce qu’il y a énormément à accomplir en peu de temps.

Pourquoi tout transformer ? Parce qu’on a fini par admettre une chose : sur le marché, réunir les trois piliers d’un bon projet dans une seule opération relève presque de l’impossible. La bonne rentabilité, le bon emplacement, la bonne copropriété. La plupart des projets clés en main que vous croiserez sont dégradés sur au moins un de ces critères, souvent deux.

Alors on met au point un modèle qui permet enfin de réunir les trois. Je ne vous en dis pas plus aujourd’hui. Mais ça arrive, et vite. Restez dans le coin.

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👣 Les pieds dans le plat

Ce qui vous empêche vraiment d’investir

La plupart des gens qui devraient investir dans l’immobilier ne le feront jamais. Pas par manque de moyens. Ils ont l’épargne, la capacité d’emprunt, et la conviction que la pierre est un bon placement. Et pourtant, ils repoussent. Un an. Parfois trois.

Ce n’est pas un problème de motivation. C’est un problème de complexité. Sourcing, travaux, financement, fiscalité, gestion locative : coordonner tout ça seul, même quand on est intelligent et organisé, c’est une usine à gaz. C’est ce qui bloque la quasi-totalité des gens que je rencontre.

Le cas de ce mois-ci en est une bonne illustration : le projet en lui-même s’est très bien passé, c’est tout le reste, et le financement en particulier, qui a transformé l’aventure en casse-tête.

Pour cette raison, vendredi prochain, je prendrai 45 min en live pour partager ce que j’ai appris en accompagnant 170 investisseurs et en rénovant 320 appartements depuis 2021. Pas de théorie, que du retour d’expérience terrain. Y compris la crise de 2023 qui m’a coûté 200 000 € dont je vous parlerai sans filtre.

Quelques exemples de ce qu’on va creuser durant ce live :

• Pourquoi partir d’un budget et d’une ville est une erreur de départ ?

• Pourquoi les bonnes affaires ne passent plus par les sites d’annonces ?

• Et l’indicateur que presque personne ne regarde alors qu’il explique pourquoi certains biens se louent en 24h quand d’autres restent vides trois mois.

Que vous comptiez investir seul ou accompagné, il y a quelques décisions qui font toute la différence.

On en parle en direct le vendredi 19 juin, à 12h.

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🚧 Sur le terrain : un appartement de 71 m² transformé en 2 T2 pour 285 k€

L’Enjeu : transformer un héritage subi en patrimoine choisi

Sandra et Loïc vivent dans les Landes. Elle est en reconversion comme assistante dentaire. Il est professeur de musique au conservatoire. Leur point de départ n’a rien d’un projet d’investisseur classique.

À la suite d’une succession compliquée, ils ont hérité d’un patrimoine immobilier en location nue, en indivision, situé en Alsace. Des biens vétustes mais entretenus, avec des loyers que le père de Loïc n’a jamais réévalués (certains 20 % sous le marché), et une fiscalité qui les écrase.

L’objectif est double : alléger cette note fiscale dès maintenant, et, à terme, repartir sur des bases choisies plutôt que subies.

N.B. Loïc et Sandra nous ont été présentés par leur conseillère en gestion de patrimoine qui leur a recommandé une stratégie de déficit foncier. On a démarré ensemble un projet à Saint-Georges-d’Orques, près de Montpellier. C’est ce projet que l’on vous présente ici.

Notre stratégie :

• Le bon levier : le déficit foncier. En location nue au régime réel, les travaux se déduisent des loyers encaissés. Quand ils dépassent les loyers de l'année, le déficit ainsi créé vient d'abord annuler leurs autres revenus fonciers (donc les loyers très taxés de l'héritage). Le surplus s'impute ensuite sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € et uniquement l'année des travaux. Ce qui reste encore se reporte sur les années suivantes, dans la limite de 10 ans, mais cette fois uniquement sur les revenus fonciers. De quoi neutraliser une bonne partie de leur impôt.

• La contrainte clé : des travaux qui pèsent plus lourd que le bien. Comme leur patrimoine et leur impôt sont importants, il leur fallait un déficit conséquent, donc un projet où le coût des travaux (130 000 €) dépasse le prix d’achat (126 450 €). Plusieurs biens ont été écartés pour cette raison : pas assez de travaux, ou un chantier trop court pour être réellement intéressant.

• Le bon format : 2 T2. Un appartement de 71 m² redécoupé en 2 lots de type T2. Un projet rare par son emplacement et son prix au m² particulièrement bas à l’achat (1 781 €/m² avant travaux, 3 612 €/m² après). Et un format T2 qui présente peu de turnover : des locataires plus stables, donc moins de vacance et moins de frais de gestion. La rénovation est totale sur les deux lots : création des pièces d’eau, cuisines, isolation, reprise de façade, ventilation, toiture, ouvertures.

Le chantier s’est déroulé exactement comme prévu, sans mauvaise surprise, avec un suivi régulier de Caroline. Seule particularité : une pause obligatoire pour respecter la période de nidification de chauves-souris protégées qui logent dans la bâtisse à côté.. Pour Loïc et Sandra qui vivent au bord de l’eau dans un village où nichent hirondelles et cigognes, ça coulait de source. La nature, on la respecte.

La vraie difficulté n’a pas été le chantier, mais le financement. Malgré un profil patrimonial solide, trois banques ont refusé le dossier en cascade, chacune pour un motif différent et tout aussi incohérent. Le plan, au départ, était de financer une partie à crédit. Faute d’accord bancaire, Sandra et Loïc ont finalement financé l’intégralité du projet sur leurs fonds propres, sans le moindre euro emprunté. Ils ont dû puiser dans leur matelas de sécurité.

Néanmoins, à l’heure où je vous écris (11 juin 2026), leur CGP fait le nécessaire pour leur chercher un crédit Lombard afin de post-financer l’opération à crédit.

Chiffres clés (Déficit foncier)

• Montant total du projet : 284 518 €

• Prix d’achat FAI : 126 450 €

• Budget travaux : 130 000 € (location nue, pas d’ameublement)

• Loyer annuel HC : 14 805 € (soit environ 1 234 €/mois)

• TRI : 6,4 %

• Cash flow mensuel moyen (sur 15 ans) : 1 077 €

Projet financé à 100 % sur fonds propres, sans emprunt : d’où un cash flow mensuel élevé, mais un TRI plus mesuré que sur un montage à crédit, le capital immobilisé étant bien plus important.

AVANT

APRÈS

Le témoignage de Sandra et Loïc :

“Avec Simon et Caroline, le courant est tout de suite très bien passé. Quand j’ai dit à Caroline que j’étais prof au conservatoire, on a découvert qu’elle adorait l’art et l’histoire de l’art, et on s’est mis à parler de plein de choses, bien au-delà du projet. Le côté humain, pour moi, c’est essentiel.

On sent des gens investis, accessibles, et surtout une vraie équipe. Pas une somme d’individus ni des numéros de dossier. Le rapport est simple. Ça n’a rien à voir avec le formalisme qu’on retrouve en face d’un banquier. Parce que ce n’est pas parce qu’on porte une cravate qu’on est plus intelligent.

Et pourtant, on était avec de vrais professionnels, là-dessus il n’y a jamais eu le moindre doute. Tout était carré. Mais on pouvait rester humains, courtois, et même plaisanter.

Ça m’a conforté dans une idée : il y a encore des gens qui croient à des projets qui ont du sens, et qui les font de la bonne manière. Un investissement locatif, ce n’est pas juste faire travailler de l’argent. On fait travailler des gens pour rénover, des gens pour trouver le bien, et au bout il y a des gens qui vont habiter là. Si on traite mal les personnes en chemin, on a beau être très professionnel, ça ne tient pas dans le temps.

Si c’était à refaire, on le referait exactement pareil. Et le jour où on lancera un autre projet locatif, ce sera avec eux, sans hésitation.”

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❓La question

Quand on est expatrié, peut-on financer un investissement locatif en France ?

Une banque a répondu un jour à un non-résident qui voulait financer un T2 à 130 000€ : « Apportez 500 000€ d’actifs et on en reparle. » Bon salaire, bonne épargne, projet simple. Et pourtant, 500 000€ exigés pour emprunter 130 000€. Résultat, le client a renoncé.

Le pire, c’est que cette réponse est classique. Un dossier de non-résident est plus long à monter et moins rentable pour la banque. Le conseiller en face n’est pas motivé à s’embêter, alors il pose une condition impossible : soit vous abandonnez, soit vous lui apportez votre épargne sur un plateau.

Oui, les banques demandent davantage d’apport pour un non-résident, en général autour de 30 %. Mais pas 500 000€ pour un projet à 130 000€.

Si une banque vous pose des conditions ubuesques, ou refuse carrément votre dossier, ça ne veut pas dire que votre projet est impossible. Ça veut dire que ce n’est pas la bonne banque. Ne renoncez pas. Allez en voir une autre. Chez Shaka, on finance plusieurs dizaines de dossiers de non-résidents par an. C’est plus complexe que pour un résident, mais les solutions existent.

Vous êtes non-résident ou expatrié et vous voulez aller plus loin ? On a écrit un guide complet rien que pour ça : L’investissement immo locatif quand on est expatrié : le guide complet.

RAPPEL Vendredi 19 juin, 12h. 45 minutes en direct, questions-réponses comprises, pour passer de « J’y pense depuis 3 ans » à « C’est lancé !».

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45 minutes pour débloquer votre projet immobilier 🔥

J’ai un aveu à vous faire.

Sur les 170 investisseurs qu’on a accompagnés chez Shaka, la grande majorité avait repoussé son projet pendant au moins un an. Certains, trois ans. Quelques-uns, cinq.

Pas par manque d’argent. Pas par manque d’envie. Par manque de temps et de clarté sur comment s’y prendre sans que ça devienne un deuxième job.

Je le sais parce que c’est la première chose qu’ils me disent en rendez-vous : “J’ai l’épargne, j’ai la capacité d’emprunt, mais je ne sais pas par où commencer et je n’ai pas le temps de tout gérer.”

C’est exactement pour ces gens-là que j’organise un live vendredi 19 juin à 12h. Le premier depuis plus d’un an !

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(Replay disponible après le live pour les inscrits)

Ce que je vais couvrir en 45 minutes

Pas de la théorie. Pas un cours magistral sur le rendement brut. Du terrain.

Ce que j’ai appris en rénovant 320 appartements et en accompagnant 170 investisseurs depuis 2021.

Quelques sujets en vrac :

• Le cadrage. La plupart des gens arrivent avec “un budget + une ville”. C’est la mauvaise approche. La vraie question de départ, c’est votre profil d’investisseur et votre stratégie long terme. Ça change tout : le type de bien, le montage, la localisation.

• Le triptyque impossible. Bon prix, bon emplacement, bonne copropriété : sur le marché ouvert, vous n’aurez jamais les trois. Je vous explique la seule manière de contourner ce problème - c’est d’ailleurs exactement ce qu’on fait chez Shaka avec nos programmes off-market.

• L’indicateur que personne ne regarde. Il compte pourtant plus que le rendement brut. C’est lui qui explique pourquoi certains de nos biens se louent en 24h pendant que d’autres restent vides 3 mois sur le marché classique.

• Investir à distance. Environ 40% de nos clients gèrent leur bien depuis Paris, Londres ou Singapour. Ou plutôt, ne le gèrent pas. William, que je vous présentais le mois dernier, pilote ses investissements depuis Tahiti. Etienne, ancien dirigeant d’un groupe coté, voulait du solide sans y passer ses week-ends. Je vous raconte comment ça fonctionne en pratique.

• Le financement. Ce que votre banque ne sait pas faire sur un dossier locatif. Et pourquoi “je vais négocier moi-même” coûte souvent plus cher que ça ne rapporte. Si vous avez lu mon dernier article sur William et la SCI, vous savez à quel point ce sujet peut tuer un projet.

Et une session Q&R à la fin.

Est-ce fait pour vous ?

Vous êtes cadre, dirigeant, profession libérale ou expatrié. Vous avez de l’épargne qui dort, une bonne capacité d’endettement, et la conviction que l’immobilier est un bon placement. Mais entre le boulot, la famille et le reste, vous repoussez.

Ce live est fait pour débloquer ça. En 45 minutes. Un vendredi midi. Vous pouvez même le regarder en mangeant votre sandwich. Un replay sera disponible à l’issue du live, inscrivez vous pour y accéder.

Infos pratiques

📅 Vendredi 19 juin 2026

🕐 12h - 45 min (+ Q&R)

📍 En ligne - le lien vous sera envoyé après inscription

🎤 Par Simon Vandendriessche, fondateur de Shaka, ingénieur Centrale Paris

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Hâte de vous retrouver en live vendredi 19 !

👣 Passoires thermiques, le grand retour en arrière

🚧 Un appartement de 106m² transformé en 2 T3 pour 333k€

❓ Mon CGP me recommande une SCI, je fonce ?

🌡️ L’humeur

En un mot : content !

Le mois dernier, vous le savez, 9 lots à Marseille sont partis en 48h. Ce mois-ci, rebelote : on a sorti un nouveau programme à Bordeaux, et les lots se sont encore vendus très vite. Je n’ai même pas eu le temps de le proposer à tous nos clients sous mandat. Si vous étiez dans la boucle et que vous ne l’avez pas vu passer, c’est normal : j’ai priorisé les profils dont le budget correspondait. Pour les prochains, vous serez en première ligne si le budget colle.

Au passage, je vous mets le lien vers la page de présentation du projet Bordeaux. Nos clients nous disent souvent que nos dossiers sont “béton” et ces pages donnent une bonne idée du niveau de détail que l’on met dans chaque projet. Jetez-y un œil par curiosité, ça vaut le coup.

Côté livraisons, grosse fierté ce mois-ci : on a terminé un immeuble de 6 appartements + un local commercial dans le 10e à Marseille. L’immeuble était dans un sale état : problèmes structurels, planchers à refaire, toiture et charpente à reprendre, descentes d’eau à changer etc. Il ne restait qu’un appartement occupé, le reste servait de débarras. On a tout repris du sol au plafond : agrafes dans la structure, planchers neufs, toiture refaite, puis chaque appartement un par un.

Les retours des clients ? Dithyrambiques. Ceux qui sont venus visiter nous ont dit qu’ils n’imaginaient pas que ce serait à ce niveau-là. Une cliente basée à Londres m’a appelé après sa visite pour me dire “Vous êtes des fous, je ne m’attendais pas du tout à cette qualité de finition !”. Et les appartements se louent quasiment tout seuls. C’est la meilleure validation possible de notre travail. Donc clairement ce mois-ci, je suis très très content !

Prendre rdv pour parler de mon projet

👣 Les pieds dans le plat

Passoires thermiques, le grand retour en arrière

Vous l’avez peut-être vu passer : le gouvernement a ré-autorisé la location des logements classés G, interdite depuis l’an dernier. Les F devaient suivre en 2028, mais là, marche arrière.

Pourquoi ? Béh parce qu’il n’y a pas assez de logements à louer… Les pouvoirs publics sont coincés entre deux objectifs contradictoires : améliorer la qualité du parc locatif d’un côté, et ne pas aggraver la pénurie de l’autre.

Mon point de vue là-dessus, c’est que même si vous avez de nouveau le droit de louer un G, faites des travaux. Je reste convaincu que la rénovation énergétique est une bonne idée quoi qu’il. Pas tant pour le DPE que pour le confort des locataires. Et voici pourquoi :

Le pire ennemi de l’investisseur immobilier, c’est le turnover. Un locataire qui part au bout d’un an, ça coûte une fortune : frais d’agence, remise en état, vacance locative entre deux locataires etc. Ce que vous voulez, c’est un locataire qui reste 3, 4, 5 ans. Parce que ça réduit vos coûts de gestion, vos coûts d’entretien, et ça rend même envisageable de gérer vous-même. Quand votre locataire reste 5 ans, vous vous occupez de faire des visites et des états des lieux une fois tous les 5 ans, et c’est tout.

Dans une passoire thermique, ça ne marche pas. Quand il fait froid, qu’il y a des courants d’air, que c’est humide et que la facture d’énergie explose, les gens partent dès qu’ils trouvent mieux. Vous aurez du turnover, c’est garanti.

Donc oui, malgré le retour en arrière du gouvernement, rénover reste la bonne stratégie. Et ne vous y trompez pas : dans quelques mois, la loi fera certainement volte-face dans l’autre sens. Autant avoir un coup d’avance.

Attention quand même : rénover une passoire thermique, c’est pas trivial. Ce sont de gros travaux, il faut être capable de les négocier sans se faire avoir. Et certaines banques refusent de financer les DPE F ou G, ce qui peut bloquer votre projet avant même qu’il ne commence…

🚧 Sur le terrain : un appartement de 106m² transformé en 2 T3 pour 333k€

L’Enjeu : Créer un patrimoine familial depuis l’autre bout du monde

William a 51 ans, il est chef d’entreprise et vit à Tahiti depuis 17 ans. Marié, trois enfants. Quand sa famille vend une maison en région parisienne dont il gérait la location, la question se pose naturellement : que faire de ce capital ? La réponse : continuer dans l’investissement locatif, mais cette fois-ci en structurant les choses.

William crée une SARL de famille avec son épouse, ses trois enfants et sa maman. L’objectif est clair : investir dans la pierre pour impliquer ses enfants dans l’immobilier et préparer la transmission du patrimoine familial. Pas de spéculation, un projet de famille sur le long terme.

Le défi ? Piloter tout ça depuis Tahiti. 16 000 km de distance, pas de banque française sur place, des courriers qui mettent 15 jours à arriver et un décalage horaire qui complique chaque échange. William a décidé de nous faire confiance et nous profitons de mettre son projet à l’honneur pour le remercier.

N.B. William nous a été recommandé par son gestionnaire de patrimoine. On a échangé, le courant est bien passé, et on a démarré un premier projet ensemble à Montpellier, puis un deuxième coup sur coup : un appartement à Saint-Georges d’Orques à transformer en 2 T3 meublés. C’est ce projet que l’on vous présente ici.

Notre stratégie :

• Le bon format : un appartement de 106m² divisé en 2 T3. Des surfaces généreuses qui permettent de cibler des profils de locataires stables (jeunes couples, petites familles), avec un prix d’entrée maîtrisé à 160 000€ net vendeur.

Précision importante : c’était le bon format pour Saint Georges. Mais en centre ville de grande métropole (Marseille, Montpellier, Bordeaux) on privilégie le T2 autour de 30m² car la très forte demande est là; à Saint Georges d’Orques où la demande est un peu plus familiale, on a privilégié du T3 de 50m² mais ce n’est pas la norme de tous nos projets. Attention à ce que l’offre corresponde à la demande locale !

• Des travaux conséquents : 120 000€ de travaux pour une rénovation complète (gros œuvre + cuisines, salles de bain, radiateurs, VMC, ballon ECS, électricité, enduit/peinture). L’objectif : livrer deux appartements clés en main, prêts à louer en meublé.

Le Journal de bord : 7 mois de travaux, pilotés depuis Tahiti

Le chantier a duré 7 mois, ce qui était prévu. Caroline a assuré le suivi avec des points réguliers. La vraie difficulté sur ce projet n’a pas été le chantier mais le volet bancaire : résider en Polynésie française complique sérieusement les démarches avec les banques métropolitaines. Plusieurs ont bloqué avant que le Crédit Mutuel accepte de travailler avec William, via un courtier de notre réseau.

À noter : William avait les moyens de financer le projet sans emprunt. Mais on a opté pour un crédit partiel, parce que c’est plus intéressant financièrement.

Chiffres clés (LMNP)

• Montant total du projet : 333 k€

• Budget Travaux & Ameublement : 137 780 €

• Loyer annuel HC : 19 094 € (soit environ 1 591 €/mois)

• TRI : 7,3 %

  
  

AVANT

TRAVAUX

APRÈS

Le témoignage de William :

“De base, je ne suis pas quelqu’un qui fait facilement confiance. Suite à la reco de ma CGP, j’ai échangé avec Simon, j’ai essayé de sentir si ça allait le faire. Le courant est bien passé, et c’était parti. Pas de benchmark, pas de comparatif. À un moment, faut essayer.

Après, moi, mon sujet c’était la distance. Je vis à Tahiti, on n’a pas de banque française ici, on n’a pas d’euros et on a des lois spécifiques. Quand il faut des codes bancaires envoyés par courrier, ici ça met 15 jours à arriver. Donc oui, il y a eu des moments un peu longs, surtout avec les banques. Plusieurs ont bloqué parce qu’on était en Polynésie.

Mais côté Shaka, ça s’est très bien passé. Caroline m’envoyait énormément de messages sur WhatsApp, j’avais les avancées chaque semaine. L’information, c’est ce qui manque le plus quand tu es aussi loin. Là, je l’ai eue. J’ai pas été harcelé, mais j’avais tout le suivi, et c’est exactement ce qu’il faut.

Quand je suis rentré en métropole pour voir mon fils à Toulouse, j’ai dit à Caroline que je voulais passer voir les biens. Elles étaient ravies de voir un investisseur en vrai. On a passé une journée à visiter, et ça m’a conforté.

Pour nous c’est un projet de famille avant tout. L’idée c’est de les impliquer, de leur montrer ce qui est possible. Et ça marche : mon fils aîné veut se lancer à son tour.”

Je veux parler de mon projet immobilier

❓La question

Ce mois-ci : Mon conseiller me recommande une SCI, je fonce ?

William a failli perdre 40 000€. Pas à cause d’un mauvais bien, pas à cause de travaux qui dérapent, mais à cause de son montage juridique. Et c’est un sujet que beaucoup d’investisseurs sous-estiment complètement.

Le projet de William est un cas d’école. Il a cumulé trois difficultés : chef d’entreprise (donc travailleur non salarié), résident en Polynésie française (considéré comme non résident par les banques), et montage en SARL de famille. Chacune de ces particularités, prise isolément, complique déjà les choses. Les trois ensemble ? Quasiment aucune banque n’a voulu prendre le dossier. Pas un refus de crédit formel, attention. La plupart n’ont même pas voulu étudier le dossier…

Une seule banque a accepté de suivre grâce à notre réseau de courtiers. Mais elle a mis près de 8 mois à sortir le financement. Pendant ce temps, William était coincé : le délai prévu au compromis était dépassé, il n’avait pas de financement. Et comme les banques n’avaient pas formellement refusé le crédit, il ne pouvait pas actionner la condition suspensive pour sortir proprement de la vente. Concrètement, il risquait de devoir payer 10% d’indemnité au vendeur, soit 30 à 40 000€. Sur les deux projets.

Heureusement, William avait le cash pour acheter comptant. Il l’a fait, et la banque a finalisé le financement quelques mois plus tard en post-financement. Tout le monde n’a pas cette chance.

La leçon est simple : on voit beaucoup d’investisseurs qui cherchent à optimiser leur montage juridique sans mesurer l’impact sur le financement. Oui, une SCI ou une SARL de famille peuvent avoir du sens fiscalement. Mais si ça rend votre projet infinançable, ou si ça vous met dans une situation où vous risquez de perdre votre dépôt de garantie faute de refus de crédit exploitable, l’optimisation n’en est plus une.

Les banques sont frileuses*. Dès que vous rajoutez des couches de complexité, dans la plupart des cas elles ne vont pas s’embêter. Sauf si vous avez une situation financière en béton. Et encore.

Mon conseil : avant de choisir un montage, posez-vous toujours la question du financement. C’est pas le sujet le plus sexy, mais c’est celui qui peut tuer votre projet.

*Si vous n’avez pas encore consulté nos guides d’investissement à ce sujet, je vous les recommande chaudement :

📖 Financer un investissement locatif : le guide complet pour une stratégie rentable et 📖 Comment faciliter l’accès au crédit pour un investissement locatif ?

👣 Paris taxe les logements vides : bonne ou mauvaise idée ?

🚧 548k€ pour 9 lots : le projet d’un ex-dirigeant qui voulait du solide

❓ Faut-il rénover en premium pour mieux louer ?

🌡️ L’humeur

En un mot : renouveau.

Olga fait ses premiers pas. Littéralement. Elle se met debout, vacille, tombe, et recommence. C’est fascinant cette obstination. Pas de sur-analyse, aucune hésitation, juste l’envie d’avancer. Je connais pas mal d’investisseurs qui devraient s’en inspirer. 😁

Côté Shaka, le printemps est bien là ! L’hiver a été propice à la réflexion et aux remises à plat, et on prépare quelques nouveautés pour les prochains mois. Stay tuned.

En attendant, petit fait d’armes : les 9 lots de Marseille présentés le mois dernier ont tous trouvé preneur en 48h. Les compromis se signent cette semaine. Si vous voulez être dans la boucle pour les prochains, vous savez où me trouver !

30 min de coaching offert sur ton projet

👣 Les pieds dans le plat

Aujourd’hui : Logements vacants, la fausse bonne idée de la matraque fiscale

Emmanuel Grégoire, le nouveau maire de Paris, a décidé de s’attaquer aux logements vacants. Son arme : doubler la taxe sur les logements vides, à 30% la première année et 60% la seconde.

Ça part d’un bon sentiment, mais quand on regarde pourquoi ces logements sont vides, c’est plus compliqué que ça. Il y a des propriétaires dont le DPE est tellement mauvais qu’ils n’ont plus le droit de louer. D’autres qui ont retiré leur bien du marché par peur des squats ou des impayés. D’autres encore dont l’appartement ne correspond plus à la demande : pensez à ce grand haussmannien classé G, impossible à rénover sans un budget démentiel, impossible à louer en l’état. Et puis il y a ceux qui sont tout simplement perdus face à la complexité administrative et fiscale. Taxer ces gens-là sans traiter les causes, c’est pas exactement ce que j’appelle une solution.

De manière générale, je ne suis pas convaincu que l’approche punitive fonctionne.

En revanche, ce que cette annonce confirme, c’est une tendance de fond. Entre cette taxe, les restrictions croissantes sur Airbnb et la pression sur les résidences secondaires, les pouvoirs publics dessinent une direction unique : ils veulent des bailleurs qui louent à l’année, dans des logements en bon état, adaptés à la demande du marché. Tout le reste va progressivement se faire taper dessus.

Et quand je regarde cette tendance, je ne peux pas m’empêcher de penser qu’on est pile dans le bon wagon. Nos projets, des petites surfaces refaites à neuf, en centre-ville, pensées pour des étudiants ou des jeunes actifs, cochent toutes les cases. Ces biens répondent à une vraie demande et destinés à être loués pendant de longues années.

Ce que cette info m’inspire, c’est qu’avoir un bien ne suffit plus. Il faut avoir le bon bien, bien situé, en bon état, mais surtout qui répond au marché. Ça ressemble à une lapalissade, et pourtant beaucoup n’en ont pas encore saisi parfaitement l’enjeu.

🚧 Sur le terrain : un immeuble de 9 lots pour 548k€

L’Enjeu : Sortir de l’equity pour ancrer son patrimoine dans la pierre

Etienne a 55 ans, il est ingénieur de formation. Ancien dirigeant d’un groupe coté en bourse pendant quinze ans, il a ensuite créé sa propre société dans le logiciel aéronautique avant de basculer en consulting indépendant. Autant dire que le patrimoine, il connaît. Sauf qu’il était quasi intégralement exposé en equity.

Son constat : trop de volatilité, pas assez de revenus récurrents, et une envie claire de diversifier vers un actif stable, générateur de revenus et fiscalement malin. L’immobilier locatif cochait toutes les cases. Mais Etienne avait deux convictions fortes dès le départ : pas de SCPI et pas de copropriété. Il voulait un immeuble de rapport dont il serait pleinement propriétaire, rénové proprement, loué à des étudiants ou jeunes actifs à des loyers raisonnables. Pas question d’être marchand de sommeil.

Le hic ? Il n’avait ni le temps ni l’expertise terrain pour mener ça seul. Et surtout, dans un secteur où, je le cite, il y a “beaucoup de margoulins”, il lui fallait quelqu’un en qui avoir confiance.

Après avoir exploré le marché d’Amiens, le projet s’est recentré sur Marseille, un secteur que Julien connaît bien pour ses déplacements professionnels.

Notre stratégie :

• Le coup de cœur technique : Identification d’une petite « maisonnette » rare en ville, dotée d’une terrasse-jardin.

• L’ajustement patrimonial : Julien s’était initialement positionné en nom propre, mais nous avons validé ensemble la bascule vers une SCI pour optimiser sa transmission, malgré un délai supplémentaire de plusieurs mois.

• Expertise terrain : Gestion d’un blocage administratif complexe avec la mairie concernant les droits sur les parties communes, sans que le client n’ait à intervenir.

La Vision Shaka : le compromis rendement/sérénité

Etienne me connaissait de loin, via mon ancien associé. Ce qui l’a convaincu de franchir le pas selon ses dires : mon profil ingé, la transparence de notre approche et le fait qu’on lui ait dit non sur certains biens avant de lui présenter le bon. On n’est pas là pour forcer les gens à acheter et visiblement ça lui a plu ! :)

Notre stratégie :

• Le bon format : Un immeuble de 150 m² composé de 9 lots (5 studios + 4 T2). Diversité de typologie pour limiter le risque de vacance, compteurs électriques individuels, division officielle, toiture et façade en excellent état. Le profil idéal pour une exploitation sereine.

• Le sourcing direct : Shaka a sourcé le bien en direct, ce qui a permis d’économiser les frais d’agence et de maîtriser la négociation de bout en bout.
  
  

Le Journal de bord : Un chantier solide, des finitions qui traînent

Soyons honnêtes : ce projet s’est globalement très bien passé, mais il n’a pas été sans accrocs.

La bonne nouvelle d’abord : le budget travaux (100k€) a été respecté et le gros œuvre s’est déroulé sans mauvaise surprise. Le chantier a été piloté avec rigueur, assurant le lien entre Etienne (basé en Provence) et l’entreprise de travaux.

La mise en location s’est faite par tranches : les 2e et 3e étages ont été loués rapidement, avec des candidats qui se sont manifestés dans la foulée malgré un chantier encore en cours sur les étages inférieurs. En revanche, la finalisation des quatre appartements du bas a été moins fluide. L’entreprise de travaux avait sous-estimé le chantier de son côté, ce qui l’a amenée à lever le pied sur les finitions. Un aléa classique du BTP qu’on ne maîtrise pas toujours, mais que notre équipe sur place a géré en maintenant la pression jusqu’à la livraison complète.

Au final ? L’immeuble est intégralement loué, Etienne a déjà recommandé Shaka à un ami, et on est en discussion pour un nouveau projet ensemble dans les Bouches-du-Rhône. La meilleure preuve de satisfaction, c’est quand un client revient !

Chiffres clés (LMNP)

• Montant total du projet : 548 k€

• Loyer annuel HC : 35 400 € (soit 2 950 €/mois)

• Rendement brut : 8,2 %

• TRI : 7,9 %
  

  
  

AVANT

TRAVAUX

APRÈS

Le témoignage d’Etienne :

“J’ai dirigé un groupe coté pendant quinze ans et j’ai rénové ma résidence principale de A à Z. J’ai vu passer pas mal de chantiers, pas mal d’intermédiaires, et j’ai développé un œil assez critique. Quand je me suis tourné vers Shaka, je ne partais clairement pas de zéro en termes d’exigences.

Ce que je retiens, c’est la simplicité du process. Si je m’étais lancé seul, j’aurais eu peur du temps que ça me prenne, des écueils à sourcer le bien, à négocier les travaux, à suivre le chantier à distance. Là, le niveau de risque est resté limité et le process a été carré, avec une équipe qui connaît son métier et qui m’a fait gagner un temps précieux.

Le seul conseil que je donnerais à quelqu’un qui se lance ? Faire simple. C’est ce que j’ai compris en rénovant mon immeuble : les vitrages extravagants, la robinetterie encastrée, les revêtements sophistiqués, c’est une fausse bonne idée. En locatif, ça ne se valorise pas. Le marché se calcule au m² selon la zone, pas selon la qualité du carrelage. Et derrière, ce ne sont que des emmerdes en maintenance. Le bon compromis, c’est du fonctionnel, du propre, du solide. C’est exactement ce qu’on a fait.

La meilleure preuve que je suis satisfait : j’ai déjà recommandé Shaka à un ami, et je suis en train de regarder avec Simon pour un nouveau projet plus près de chez moi, dans les Bouches-du-Rhône !”

Je veux parler de mon projet immobilier

❓La question

Ce mois-ci : Faut-il faire du haut de gamme pour attirer de bons locataires ?

La réponse courte, c’est non. Mais l’inverse est tout aussi dangereux.

Etienne le résume bien dans son témoignage : il a rénové sa résidence principale avec de la robinetterie encastrée, des vitrages sur-mesure, de la pierre naturelle partout. Magnifique. Mais en locatif, ce genre de choix ne se valorise pas dans le loyer et ne génère que des problèmes de maintenance.

Pour autant, il ne faut pas tomber dans l’excès inverse. Le carrelage premier prix, le clic-clac à moitié confortable : c’est pas solide, c’est pas durable, et le locataire le voit très vite.

Alors comment trouver le bon curseur ? Chez Shaka, on raisonne avec 4 niveaux de gamme :

1. Premier prix : la fausse économie. Matériaux fragiles, rendu médiocre. Votre bien perd en attractivité et vous subissez vos locataires au lieu de les choisir.

2. Moyenne gamme : correct, mais votre appartement ressemble à tous les autres sur le marché. Aucune différenciation.

3. Premium : fonctionnel, simple, mais de très bonne qualité. C’est là qu’il faut être.

4. Haut de gamme / luxe : pièces rares, fournisseurs exotiques. Quand il y a un problème, ça coûte une fortune à sourcer et à remplacer. Et ça se loue au même prix que le niveau 3.

La différence de prix entre le premium et le haut de gamme ? Un facteur 3 à 5. Pour un loyer identique. Le calcul est vite fait.

Et le vrai avantage du premium, c’est qu’un locataire qui perçoit son logement comme étant de qualité, c’est un locataire qui reste. Moins de turnover, moins de vacance locative, moins de frais de remise en location.

Chez Shaka, on fait du 3 sur 4. Toujours.

90% des investisseurs foncent sur le LMNP. Les 10% les plus aguerris misent sur autre chose 🔥

Deux opportunités off market dans cette édition, toutes les deux cash flow positif dès le premier mois :

• Un local commercial pur en hypercentre de Marseille - 125 k€, CF positif +73€/mois, zéro gestion, zéro taxe foncière. Pour ceux qui veulent du local co sans compromis.

• Un immeuble de rapport mixte à Nans-les-Pins (Var) - 270 k€, bar-tabac + 2 appartements T3, 8,1% brut, CF positif +122€/mois. Pour ceux qui veulent le meilleur des deux mondes.

Scrollez directement aux fiches si vous connaissez déjà le sujet. Sinon, laissez-moi vous expliquer pourquoi le local commercial mérite une place dans votre portefeuille.

J’ai déjeuné le mois dernier avec un ami investisseur. Plus de 100 lots au compteur. Le genre de track record qui rend les banquiers dociles.

Je lui ai demandé ce qu’il achetait en ce moment. Sa réponse m’a surpris : « Je ne fais plus que du local commercial. »

Pas de l’habitation. Pas du LMNP. Du local co.

Quand je lui ai demandé pourquoi, il m’a sorti cette phrase : « C’est le seul format où je ne m’occupe de rien et où je dors vraiment tranquille. »

J’ai creusé. Et franchement, les arguments sont redoutables.

Ce que le local commercial change par rapport au LMNP

Imaginez un investissement dans lequel :

• Votre locataire paie la taxe foncière. Pas vous. Lui.

• Votre locataire entretient le local à ses frais. Chauffe-eau, peinture, petites réparations : c’est dans le bail.

• Votre locataire reste 10, 15, 20 ans. Un commerçant qui a pignon sur rue ne déménage pas sur un coup de tête.

• Vous n’avez pas besoin de gestion locative. Il gère son affaire, vous encaissez le loyer. Point.

• Vous n’avez rien à meubler. Ni au départ, ni dans 5 ans, ni jamais.

• En cas d’impayé, vous récupérez votre local en 6 mois. Pas en 2-3 ans comme en habitation.

Ça existe. C’est juste que personne n’y va parce que le LMNP occupe tout l’espace mental des investisseurs.

Et comme les humains se rassurent en faisant ce que tout le monde fait... le local co reste un investissement de niche que seuls les investisseurs aguerris se permettent.

Mon avis : le local co, oui, mais pas tout seul

Je serais malhonnête si je vous disais de ne faire que du local commercial.

Le commercial repose sur une activité économique. Si le commerçant se plante, le remplacement prend du temps. Le résidentiel, lui, répond à un besoin primaire : les gens auront toujours besoin de se loger.

Le local co mérite une place dans un portefeuille. Mais il gagne à être complété par du résidentiel pour équilibrer le risque. L’idéal, c’est d’avoir les deux : un commerce en pied d’immeuble qui vous rapporte sans aucune gestion, et des appartements aux étages qui sécurisent la valeur patrimoniale.

Ça tombe bien : on a exactement les deux configurations à vous proposer.

OPPORTUNITÉ 1 : Local commercial pur - Marseille 1er

Pour ceux qui veulent du local co sans compromis

Trouvez-moi un autre investissement qui combine :

✅ Cash flow positif : +73€/mois avec 20 k€ d’apport - en hypercentre d’une grande métropole française, c’est introuvable

✅ Zéro gestion - pas de locataire à chercher, pas de gestion locative, pas d’ameublement, pas d’entretien

✅ Zéro taxe foncière - le bail commercial la met à la charge du locataire

✅ Locataire en place depuis 20 ans - stabilité maximale, aucun risque de vacance à court terme

✅ Immeuble refait à neuf en 2025 - façade, gouttières, communs rénovés, zéro travaux collectifs à prévoir

✅ Hypercentre marseillais - triangle Vieux-Port / Gare Saint-Charles / Lycée Thiers

✅ Rendement brut à 7,4% - au-dessus du standard local co (~7%)

RÉPONDEZ À CET EMAIL SI INTÉRESSÉ.E

(Un seul lot. Premier arrivé, premier servi.)

Les chiffres

Le bien : local commercial de 21 m² + cave de 24 m² au RDC d’un immeuble rénové en 2025, au 45 rue du Petit Saint-Jean, 13001 Marseille.

Le locataire : grossiste en textile, en place depuis plus de 20 ans. Il était là avant nous, il sera là après.

Cash flow positif : +73€/mois en moyenne sur 20 ans. Relisez cette ligne. Un investissement en hypercentre d’une grande métropole française, avec zéro gestion, zéro travaux, zéro taxe foncière, et qui vous rapporte de l’argent tous les mois au lieu de vous en coûter. C’est le graal que tous les investisseurs cherchent. La plupart ne le trouvent jamais - parce qu’ils ne regardent pas les bons formats.

Un ticket à 125 k€ avec 20 k€ d’apport : c’est un projet petit, maîtrisable, qui ne met pas votre capacité d’endettement sous tension. Vous gardez de la marge pour le suivant.

La localisation

45 rue du Petit Saint-Jean, 13001 Marseille - dans le triangle Vieux-Port (12 min à pied) / Gare Saint-Charles (5 min) / Lycée Thiers (6 min).

La rue se situe côté Fontaine Fossati, quartier Le Chapitre - pas côté Belsunce. Si vous connaissez Marseille, vous savez ce que ça change.

La rue du Petit Saint-Jean fait partie des axes sur lesquels la Mairie de Marseille a poussé très fort pour une réhabilitation du bâti. Il suffit de regarder Google Street View pour s’en rendre compte : la quasi-totalité des façades sont neuves ou en cours de rénovation. Ce n’est plus une rue “en devenir” - la transformation est en cours et bien visible. Quand un quartier bascule comme ça, les prix suivent. Et le locataire commercial en place bénéficie directement de l’attractivité croissante de la rue.

Calme, résidentiel, flux piétons régulier grâce à la gare et au lycée. Le genre de quartier où un commerçant s’installe et reste. Le locataire actuel le prouve : 20 ans au même endroit, ça ne s’invente pas.

OPPORTUNITÉ 2 : Immeuble de rapport mixte - Nans-les-Pins (Var)

Le meilleur des deux mondes : local co + résidentiel dans le même immeuble

C’est exactement la configuration dont je parlais plus haut. Un commerce en pied d’immeuble pour le rendement et la tranquillité, deux appartements aux étages pour la sécurité patrimoniale.

✅ Immeuble entier de 170 m² - 3 lots, 3 baux, 3 sources de revenus

✅ Bar-tabac au RDC en bail commercial - locataire en place depuis longtemps, stabilité maximale

✅ Deux T3 aux étages - loués, dont un 47% sous le prix de marché (réserve de revalorisation)

✅ Cash flow positif : +122€/mois en SCI IS sur 20 ans

✅ Rendement brut à 8,1% - dans un village du Var où personne ne vend

✅ Prix au m² à 1 382€ - le marché local est entre 2 800 et 3 500 €/m²

✅ Zéro travaux

RÉPONDEZ À CET EMAIL SI INTÉRESSÉ.E

(Un seul immeuble. Ça ne se présente pas deux fois.)

Les chiffres

Le bien : immeuble de 170 m² au 6 Grand Rue, en plein centre-bourg de Nans-les-Pins (Var), au pied du Parc Naturel Régional de la Sainte-Baume. 1 bar-tabac au RDC + 2 appartements T3 aux étages. Trois lots loués, zéro travaux.

Le bar-tabac en RDC fonctionne exactement comme le local co de Marseille : bail commercial stable, locataire en place depuis longtemps, entretien à sa charge. Les deux T3 aux étages sécurisent la base résidentielle. Et l’un des deux est loué 47% sous le prix de marché (locataire en place de longue date) - une réserve de revalorisation qui n’est même pas intégrée dans le TRI affiché.

On vous envoie la fiche complète avec le détail de chaque lot si le projet vous intéresse.

Pourquoi ce prix

1 382 €/m² dans un marché à 2 800 - 3 500 €/m², ça interpelle. L’explication : cette acquisition résulte d’une succession portant sur plusieurs biens, négociée sur trois ans. Le genre de deal qui n’arrive que quand vous avez un réseau local et la patience de ne pas brusquer un vendeur.

Cette décote constitue une marge de sécurité patrimoniale considérable : même dans un scénario de baisse de marché de 30%, la valeur du bien resterait au-dessus du prix d’achat.

Nans-les-Pins : pourquoi il faut s’y intéresser

Nans-les-Pins, 5 000 habitants au pied de la Sainte-Baume, ce n’est pas le premier nom qui vient en tête quand on pense investissement locatif. Et c’est précisément pour ça que les rendements sont bons. Laissez-moi vous expliquer pourquoi ce marché est en or.

C’est un marché structurellement fermé. Les propriétaires sont des familles installées depuis longtemps qui conservent leur patrimoine. Quand un bien sort (succession, divorce), il part vite. Le PLU “Identité villageoise” limite la construction neuve à ~35 logements/an. Le Parc Naturel Régional verrouille toute extension urbaine. La rareté de votre actif est protégée par le droit de l’urbanisme. L’État a officialisé le constat : zone tendue depuis 2023, zone B1 depuis 2025.

La tension locative est réelle et mesurable. 7,8 annonces pour 1 000 locataires - un ratio comparable à Salon-de-Provence et meilleur que Marseille 1er. Quand je vous dis que c’est tendu, c’est chiffré, pas du ressenti.

Le bassin d’emploi est profond. Saint-Maximin à 17 min, Aubagne à 33 min, Aix à 45 min, le Plateau d’Activités de Signes et ses 400 entreprises (Coca-Cola, Ipsen Pharma, American Vintage...) à 54 min. Le profil type du locataire : un couple d’actifs en CDI qui a choisi le cadre de vie au pied de la Sainte-Baume. Revenu médian des ménages : 34 705€/an - la capacité locative est là.

Un moteur de demande caché. La Clinique Saint-François (soins de suite et réadaptation) génère un flux constant de personnel soignant en rotation et de familles de patients. Ça n’apparaît dans aucune statistique, mais ça pèse concrètement sur la demande de logements.

Ce n’est pas un village-dortoir. 11 restaurants en activité sur la place centrale, commerces de bouche, pharmacie, deux écoles. Un bourg vivant, bien connecté, où les gens viennent s’installer - pas passer.

Les inconvénients du local co (parce qu’il y en a)

Je ne vais pas vous les cacher, ce serait incohérent avec tout ce que je raconte par ailleurs. Ces points s’appliquent à la composante commerciale des deux projets.

Le financement est plus exigeant. Les banques sont moins habituées au local commercial qu’au LMNP. Sur ces tickets (125 k€ et 270 k€) avec des locataires en place et des rendements bruts au-dessus de 7%, ça passe - mais il faut un courtier qui sait présenter le dossier. On travaille avec trois courtiers partenaires qui connaissent ce format.

Le remplacement d’un locataire commercial prend plus de temps. Quand un commerçant part, la relocation est plus longue qu’en habitation. C’est vrai. Mais dans les deux cas, les locataires sont en place depuis longtemps, leur business tourne, ils n’ont aucune raison de bouger. Et c’est justement l’avantage de l’immeuble mixte de Nans-les-Pins : si le bar-tabac venait à fermer (hypothèse très improbable), les deux T3 continuent de générer du revenu. Le résidentiel amortit le choc.

C’est de la location nue. Pas de LMNP, pas d’amortissement du bien en nom propre. En SCI IS, les TRI atteignent 13,8% (Marseille) et 13,9% (Nans-les-Pins) - c’est là que le montage prend tout son sens. En nom propre, c’est fiscalement moins avantageux. Mais quand vous mettez dans la balance l’absence de gestion, d’ameublement et d’entretien sur la partie commerciale, le calcul global bascule.

Ces projets sont faits pour vous si...

✅ Vous avez 20 à 40 k€ d’apport disponible

✅ Vous cherchez le graal : un projet cash flow positif dès le premier mois, qui ne vous coûte rien au quotidien

✅ Vous préférez encaisser des loyers sans vous occuper de rien - walou, nada, macache

✅ Vous comprenez qu’un rendement brut au-dessus de 7% sur un actif sans gestion, c’est un ratio rare

✅ Vous êtes ouvert à un format que la majorité ignore, et c’est précisément pour ça que les rendements sont meilleurs

RÉPONDEZ MAINTENANT POUR RÉSERVER 🔥

Deux opportunités. Deux profils. Dites-nous laquelle vous intéresse (ou les deux).

• Marseille : un local commercial pur, 125 k€, CF positif +73€/mois, zéro gestion totale

• Nans-les-Pins : un immeuble entier, 270 k€, local co + 2 T3, CF positif +122€/mois

Premier arrivé, premier servi.

Exemple de rénovation récente

👣 Jeanbrun : le nouveau piège à investisseurs

🚧 Marseille : autopsie d’une maisonnette atypique

❓SCI vs LMNP : on enterre les mythes des formations YouTube

🌡️ L’humeur

En un mot : débordé !

À bientôt 9 mois, Olga (ma fille :)) et sa nouvelle passion pour le quatre-pattes transforme le salon en une leçon quotidienne de gestion des risques. Dès que l’on pense avoir sécurisé le périmètre, les règles changent. Alors on s’adapte, on reste vigilants et on profite ! Parallèle évident avec l’immo ? Peut-être !

Côté Shaka, c’est intense ! En cause ? La sortie de 9 nouveaux lots sur Marseille ! Je prépare à ce sujet une édition spéciale pour vous les présenter (enfin, le présenter, parce qu’il n’en reste qu’un, les autres sont déjà partis !), mais d’ores-et-déjà, petit teaser.

Nous sommes au numéro 7 de la rue d’Aubagne. Ça vous parle ? Non ? Jetez un œil sur Google. ;) Si cette rue est tristement célèbre, elle est aujourd’hui le symbole d’une réhabilitation massive. La mairie a sécurisé et imposé des travaux sur 47 immeubles alentour. C’est un secteur en pleine mutation qui me rappelle le mix Barbès-Montmartre : le bas de la rue, proche de la Canebière, devient ultra-chic et bobo, tandis que le haut conserve son énergie populaire.

C’est précisément là, dans ces zones en transformation, que l’on crée de la valeur. Comme toujours, priorité aux clients déjà sous mandat. Ce n’est pas encore votre cas ? Contactez-moi.

30 min de coaching offert sur ton projet

👣 Les pieds dans le plat

Aujourd’hui : Statut Jeanbrun, le retour du mirage fiscal ?

Je vous l’avais promis le mois dernier : on plonge aujourd’hui dans le nouveau « Statut du bailleur privé », aka le dispositif Jeanbrun. Sur le papier, la promesse est belle : une carotte fiscale pour inciter à louer abordable. Dans la réalité ? Pour moi, c’est un Pinel 2.0. J’ai décortiqué le truc dans tous les sens, j’ai fait tourner mes moulinettes de calcul : ça ne rentre pas. Voici pourquoi je n’y toucherai pas (et pourquoi vous devriez faire de même).

D’abord, le piège du DPE irréaliste. Le dispositif exige un DPE classé A ou B après travaux. Soyons sérieux : nous faisons de la grosse rénovation technique tous les jours chez Shaka. Sortir un immeuble ancien en C ou D demande déjà une maîtrise lourde. Vouloir atteindre le A ou B dans l’ancien impose des investissements tellement colossaux (isolation par l’extérieur, ventilation double flux etc.) qui, parfois, sont simplement impossibles (les mairies refusent souvent l’isolation par l’extérieur pour ne pas empiéter sur la voie publique par exemple).

Ensuite, le match financier perdant. On nous fait miroiter une économie d’impôt, mais on oublie le reste :

1. Loyers plafonnés : Ce que l’État vous donne d’un côté, il vous le reprend de l’autre en bridant vos revenus.

2. Surcoût des intermédiaires : Comme pour le Pinel, les acteurs qui vendent ces produits prennent des commissions élevées qui alourdissent la note finale.

Enfin, le test du TRI. Pour moi, c’est le juge de paix. J’ai comparé deux projets à la même adresse : un montage LMNP classique (loyer libre, travaux optimisés) versus un montage Jeanbrun. Résultat ? Malgré l’avantage fiscal, le TRI du LMNP classique reste supérieur. Pourquoi s’infliger des contraintes administratives et des travaux surpayés pour gagner moins à la fin ?

L’histoire se répète. Souvenez-vous du Pinel : des biens vendus en moyenne 34 % au-dessus du prix du marché. Résultat : après 9 ans, la plupart des clients ont perdu de l’argent car le marché n’avait jamais rattrapé le surcoût initial. Le dispositif Jeanbrun est taillé pour donner de l’oxygène aux promoteurs du neuf qui s’essoufflent, pas pour servir l’intérêt des investisseurs privés.

Mon conseil : Ne troquez jamais une bonne affaire immobilière contre un avantage fiscal. Le vrai luxe, c’est d’acheter de la « poussière » au bon prix, de rénover intelligemment (en C ou D) et de rester maître de ses loyers. La défiscalisation est souvent un pansement sur une rentabilité qui boite. Restons sur du solide, hein.

🚧 Sur le terrain : une maisonnette avec jardin au cœur de Marseille

L’Enjeu : Diversifier avec sens au retour d’expatriation

Après 12 ans passés entre Madagascar et le Canada, Julien et sa famille sont revenus s’installer en France. Déjà investi en bourse et sur des fonds de pension, Julien cherchait à diversifier son patrimoine avec une approche plus humaine et sociale : utiliser l’existant, le rénover aux normes environnementales et offrir un logement de qualité à des profils souvent délaissés, comme les étudiants ou les jeunes actifs. Travaillant dans un grand groupe international avec un emploi du temps très dense, il avait besoin d’un partenaire de confiance pour déléguer 100 % de l’opération.

Après avoir exploré le marché d’Amiens, le projet s’est recentré sur Marseille, un secteur que Julien connaît bien pour ses déplacements professionnels.

Notre stratégie :

• Le coup de cœur technique : Identification d’une petite « maisonnette » rare en ville, dotée d’une terrasse-jardin.

• L’ajustement patrimonial : Julien s’était initialement positionné en nom propre, mais nous avons validé ensemble la bascule vers une SCI pour optimiser sa transmission, malgré un délai supplémentaire de plusieurs mois.

• Expertise terrain : Gestion d’un blocage administratif complexe avec la mairie concernant les droits sur les parties communes, sans que le client n’ait à intervenir.

Entre bonnes surprises et aléas de gestion

Le chantier a révélé le véritable cachet du bien : en ouvrant les plafonds, notre équipe a découvert une hauteur sous plafond insoupçonnée avec des poutres magnifiques, qui ont été valorisées. Si la rénovation intérieure a été fluide, le raccordement Enedis a été le principal point de friction, entièrement piloté par Pierre-Henri.

Côté locatif, le dossier rappelle la réalité du terrain : une première locataire au profil idéal a dû quitter le logement après seulement deux mois suite à une séparation. Grâce à la réactivité de Pierre-Henri, un nouveau locataire a été trouvé pour une entrée très peu de temps après, limitant la vacance locative.

Chiffres clé (SCI/LMNP)

• Montant total du projet : 199 838 €

• Prix d’achat FAI : 134 000 €

• Budget Travaux & Ameublement : 40 400 € (33 500 € de travaux et 6 900 € d’ameublement)

• Loyer annuel HC : 10 680 €

• TRI : 8,3 %

TRAVAUX

Le témoignage de Julien :

“J’ai passé une douzaine d’années à l’étranger. Ce que cette expérience m’a appris, c’est que la problématique du logement est universelle. En vivant à Montréal, on a vu l’explosion des prix nous fermer des portes du jour au lendemain. C’est là que j’ai commencé à réfléchir autrement : pas juste à diversifier mon patrimoine, mais à trouver un projet qui ait du sens, comme permettre à un jeune professionnel ou un étudiant de se loger correctement, dans un bien rénové, performant.

Je suis tombé sur Shaka par hasard. Ce qui m’a convaincu de ne pas aller voir ailleurs, c’est le premier contact avec Simon. Il y avait un alignement de valeurs, une façon d’aborder les choses sans pression commerciale. On m’a dit non sur des biens, et ça, ça rassure bien plus qu’un oui systématique.

À Marseille, Pierre-Henri a été d’une rigueur exemplaire : carré, réactif sur WhatsApp, et capable de tout gérer de A à Z. Il a absorbé des complications que je ne voyais même pas.

Et quand j’ai décidé tardivement de monter une SCI, il a simplement dit : “Monte ta SCI, on attend, pas de problème.” Trois mois annoncés, six mois réels, mais il a tenu le cap sans jamais me laisser dans le flou.

On a eu une première locataire idéale et deux mois après, une séparation. Pierre-Henri a repris le dossier sans attendre, republié l’annonce, géré les visites. Le bien a été reloué en Février.

Ce que je réalise avec le temps : l’immobilier est un secteur de professionnels. Il vaut mieux rester humble et se faire accompagner que de croire qu’on peut tout gérer seul. J’ai acheté ma résidence principale en pensant bien faire. Avec le recul, un mix bourse/LMNP dès le départ m’aurait peut-être permis d’être déjà à la retraite. Ce que j’apprécie chez Shaka, c’est leur fonctionnement à taille humaine : une croissance raisonnée, des engagements qu’on peut tenir. Dans ma vie pro, je sais ce que coûtent les objectifs intenables. Pour la gestion de mon patrimoine, je veux des partenaires responsables. Non seulement je les recommande mais je suis partant pour de nouveaux projets avec eux dès que possible !”

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❓La question

Ce mois-ci : Dois-je créer une SCI pour mon investissement locatif ?

Est-ce qu’on peut arrêter 2 secondes avec les effets de mode ? La SCI n’est ni une solution miracle ni un outil à fuir. C’est un véhicule adapté à certains profils précis.

Un mythe à détruire d’abord : la SCI ne fait pas disparaître votre taux d’endettement personnel. Les banques vous demandent une caution solidaire et analysent votre situation personnelle, surtout quand la SCI est vide au démarrage. Ce mythe vient des formations qui pullulent encore pour “devenir rentier immo en 3 semaines”.

Si vous comptez revendre dans 15 ans : le LMNP est bien plus adapté. Il offre une fiscalité avantageuse sur les revenus via les amortissements, et les abattements sur la plus-value à la revente augmentent avec le temps.

Si vous voulez garder le bien et transmettre : la SCI à l’IS devient intéressante. Vous ne payez l’IS que sur les bénéfices (15% jusqu’à 38 000 €), vous capitalisez, et la transmission de parts sociales bénéficie d’une décote fiscale favorable.

Attention au piège du LMNP à long terme : une fois les amortissements épuisés (15-20 ans), vous subissez 18,6% de prélèvements sociaux + votre tranche marginale d’imposition (ex : 41%). C’est là que la SCI à l’IS devient très avantageuse.

Ce qu’il faut éviter absolument : SCI entre amis (les banques détestent), cumul SCI + non-résident, et cumul SARL de famille + chef d’entreprise (dossier basculé en financement commercial, quasi impossible à financer).

En résumé : LMNP si moyen terme, SCI à l’IS si très long terme et hauts revenus. Dans tous les cas, ne créez pas de SCI par défaut — créez-la parce que votre profil et votre horizon l’exigent.

J’ai consacré un post LinkedIn entier à ce sujet. Si vous avez déjà entendu “Achète en SCI, t’as plus de problème d’endettement”, lisez-le. 👉 Arrêtez les SCI parce que c’est à la mode

On avait envie qu’elle soit encore plus pertinente par rapport à vos attentes, vos besoins, vos questionnements sur l’invest immo, et qu’elle rende aussi mieux compte de notre travail au quotidien.

Voici donc le plan de cette nouvelle newsletter et de celles à venir :

• 🌡️ L’humeur : comme son nom l’indique, on prend la température de mon mood du moment.

• 👣 Les pieds dans le plat : je décortique un sujet brûlant du marché ou donne mon avis sur une thématique qui me tient à cœur.

• 🚧 Le terrain : l’autopsie d’une opération réelle, entre succès et imprévus.

• ❓La question : je réponds à une question qui revient souvent sur les lèvres de nos clients

Dans le viseur ce mois-ci :

👣 Enfin une bonne nouvelle pour les non-résidents !

🚧 38 m² optimisés pour un projet autofinancé à Amiens

❓Le cash-flow positif est-il devenu un mirage en 2026 ?

🌡️ L’humeur

Notre fille Olga a décidé que les siestes étaient optionnelles ce mois-ci, me rappelant que la parentalité, comme l’immobilier, est une école de l’adaptation permanente ! On gère un marché capricieux comme un bébé de 7 mois : avec patience, sang-froid et la certitude que rien ne se passe jamais comme prévu.

Après nous avoir rebattu les oreilles avec une « grande reprise » fin 2025, le marché reste désespérément mou. On est dans un décalage total entre des vendeurs accrochés à leurs prix de 2023 et des investisseurs à la capacité d’achat rabotée. Mais n’oubliez pas : c’est dans ce marasme que les meilleures affaires se cachent. Quand la foule hésite, c’est là qu’on arrache les plus belles opportunités. En revanche, ce sera sans compter sur le nouveau dispositif Jeanbrun (on en reparle vite) pour débloquer la situation par magie, hein 😉; le salut ne viendra pas d’une aide d’État.

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👣 Les pieds dans le plat

Aujourd’hui : Enfin une bonne nouvelle pour les non-résidents !

La vraie bombe de ce début d’année, elle est fiscale. Et pour une fois, c’est une bonne nouvelle qui va simplifier la vie de nos expatriés.

Jusqu’à présent, être expat et investir dans le meublé en France, c’était s’exposer à un piège complètement illogique. Pour rappel, vous basculez du statut LMNP (Non Professionnel) au statut LMP (Professionnel) si vous dépassez 23k€ de recettes ET que ces loyers représentent plus de la moitié de vos revenus. Quand vous habitez en France, il est quasi impossible de remplir la deuxième condition.. Mais pour un non-résident, l’administration ne regardant que vos revenus français, vous étiez considéré comme “professionnel” dès le premier euro au-dessus de 23k€, même avec un salaire de PDG à Singapour. Ce changement de statut étant un enfer fiscal, beaucoup d’expats étaient encore frileux à l’idée de se lancer dans un investissement à distance.

La good news : la loi de finances 2026 vient enfin de siffler la fin de ce sketch. Désormais, l’administration va prendre en compte vos revenus mondiaux pour calculer ce seuil. Si vous gagnez bien votre vie à l’étranger, vous resterez en LMNP. Ça va éviter un bordel administratif sans nom et surtout, ça va rassurer tous ceux qui hésitaient à se lancer dans l’immo.

Parenthèse perso : l’enfer fiscal, j’y étais. Avec mes propres investissements, j’aurais dû basculer LMP. Malgré l’aide de mon comptable, on s’est retrouvés face à des formulaires impossibles à remplir, une zone grise totale. Un vrai cauchemar. Même les inspecteurs des impôts ne savent souvent pas quoi vous répondre…

Ce qu’il faut retenir : Cette réforme, c’est le top pour les expats. On simplifie, on harmonise, et on leur permet enfin d’investir sereinement. Chez Shaka, on voit déjà l’impact sur nos clients expatriés : la visibilité est revenue, et c’est tout ce qu’on demande pour bâtir du patrimoine solide.

🚧 Sur le terrain : 38 m² optimisés pour un projet autofinancé à Amiens

L’Enjeu : Déléguer la charge mentale sans perdre le contrôle

Mathilde et Pierre, 35 ans et parents de deux enfants en bas âge, cherchaient à réaliser leur premier investissement immobilier locatif. Basés en région parisienne, leur contrainte était simple : un projet à moins de 2h de chez eux pour garder une certaine proximité, mais avec un besoin d’être pris par la main pour sécuriser l’opération.

Notre expertise : Transformer un T3 de 38 m² en colocation

L’équipe a identifié une petite maison de 38 m² située à Amiens, dans le quartier prisé de Saint-Honoré.

Notre stratégie :

• Ciblage : Profiter d’un emplacement stratégique proche des campus pour créer une colocation de deux personnes, un format très recherché à Amiens.

• Rénovation technique : Remplacement complet du système de chauffage (passage du gaz à l’électrique) et installation d’une cuisine entièrement équipée.

• Optimisation : Une mise en conformité globale pour anticiper les normes DPE et garantir une sérénité locative sur le long terme.

La réussite de ce dossier tient dans sa gestion temporelle. L’acquisition a été finalisée fin juin 2025. Là où beaucoup de chantiers s’endorment pendant l’été, nous avons piloté les travaux en juillet et août pour une livraison mi-septembre.

Grâce à un suivi hebdomadaire rigoureux et un groupe WhatsApp dédié, nos clients ont pu valider chaque étape à distance, sans avoir à se déplacer trop souvent. Cela a permis une mise en location immédiate pour la rentrée scolaire, avec deux colocataires séduits par la qualité des prestations.

n.b. Vous savez que nous ne sommes pas des dogmatiques de la colocation à tout prix, surtout avec l’explosion de l’offre constatée ces dernières années. Néanmoins, une colocation de 2 reste un format rare et donc très recherché. L’intérêt majeur d’un T3 est que l’écart de loyer avec une location classique est réduit, ce qui offre un plan de repli sécurisant. En cas de retournement du marché, on peut basculer de modèle sans sacrifier la rentabilité, garantissant ainsi la sérénité d’un projet qui continue de s’autofinancer.

Chiffres clé (LMNP)

• Montant total du projet : 141 447 €

• Prix d’achat FAI : 88 000 €

• Budget Travaux & Ameublement : 34 890 €

• Loyer annuel HC : 9 000 €

• TRI : 13,7%

• Cash-flow mensuel : +16 € (Autofinancement atteint)

AVANT

TRAVAUX

APRÈS

Leur retour sur le projet :

“On voulait vraiment lancer notre premier investissement locatif pour diversifier nos placements. Pour nous, le plus important était d’être bien entourés. On n’avait aucune envie d’avoir une charge mentale supplémentaire ou de passer tout notre temps libre sur les travaux.

Le feeling avec l’équipe Shaka a été immédiat. On a beaucoup apprécié le côté transparent et la structure à taille humaine. On a investi à Amiens en toute confiance, en validant le projet avant même la première visite.

Tout au long du processus, on s’est sentis vraiment pris par la main. Les échanges hebdomadaires avec Nicolas et Audrey sur WhatsApp nous ont permis de suivre l’avancée sans stress. Les travaux ont été menés très rapidement pendant l’été, ce qui nous a permis de louer dès la mi-septembre à deux étudiants. Le résultat est là : le bien s’autofinance parfaitement et nous n’avons rien à sortir de notre poche chaque mois. C’est exactement ce qu’on attendait d’un partenaire comme Shaka.”

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❓La question

Ce mois-ci : Le cash-flow positif est-il devenu un mirage en 2026 ?

Soyons directs : la rentabilité à deux chiffres sans contrepartie, c’est un conte de fées pour investisseurs débutants. En 2026, la règle d’or de l’immobilier n’a jamais été aussi vraie : un très gros rendement cache toujours un très gros risque.

Oui, on peut encore trouver du “gros cash-flow”, mais à quel prix ? C’est souvent le fruit de colocations dans des zones à faible tension locative ou d’investissements dans des secteurs sinistrés où votre capital risque de fondre à la revente. Pour moi, c’est une bombe à retardement.

Quand on est cadre, expatrié et/ou que l’on gère une vie professionnelle et familiale bien remplie, on est bien d’accord que ce niveau de risque n’est pas souhaitable ? Vous ne cherchez pas un deuxième job de gestionnaire de crises, vous cherchez la sérénité. Voilà pourquoi chez Shaka, nous privilégions des zones stratégiques, des emplacements intelligents et des biens “faciles” que sont les studios et T2 en hypercentre dans des villes dynamiques comme Bordeaux, Marseille ou Montpellier.

Notre objectif n’est pas de vous vendre du rêve, mais de la solidité : on préfère un effort d’épargne modéré sur un bien de qualité, comme nous l’avons fait pour Mathilde et Pierre, plutôt qu’un cash-flow positif théorique qui vire au désastre. Le vrai luxe en 2026, ce n’est pas de gagner 100€ de plus par mois, c’est de bâtir un patrimoine qui se finance pendant que vous dormez sur vos deux oreilles.

• Le neuf s’effondre, l’ancien renaît

• Le projet de Muriel et Aurélien : un dégât des eaux la veille de la signature

• Actu Shaka : Un démarrage en mode “Blitz”

• 🎁 Bonus : Le LMNP est-il (vraiment) le Graal de l’investisseur ?

Hello 👋,

J’espère que vous avez profité de la trêve hivernale pour recharger les batteries et que vous attaquez cette nouvelle année avec enthousiasme !

De mon côté, je démarre janvier avec une conviction plus forte que jamais : le marché immobilier est en train de vivre une mutation profonde. Alors qu’on ne parle que de crise dans le secteur du neuf, l’ancien rénové vit une véritable renaissance sous nos yeux. Old is the new New et on en parle juste après.

Côté terrain, je suis ravi de vous présenter le projet de 2 copains : Muriel et Aurélien. Un dossier passionnant qui nous a réservé un sacré coup de stress la veille de la signature de l’acte authentique... Heureusement, l’œil de lynx de Nico a permis de transformer un sinistre surprise en une excellente opération.

Pour finir, je vous dévoile nos plans pour les mois à venir et notre stratégie pour garder cette proximité qui nous est chère malgré la demande qui explose.

On est parti ?

Bonne lecture !

🏡 Tout le monde en parle, qu’est-ce que j’en pense ?

On ne peut plus ouvrir un journal économique (oui je la joue à l’ancienne) sans lire que le neuf est en crise. Les grues s’arrêtent, les permis de construire s’effondrent et les promoteurs font la tronche.

Pendant ce temps, on l’a déjà dit ici : la rénovation de l’ancien n’a jamais autant eu le vent en poupe.

Pourquoi ? Parce que le game a changé.

Il n’y a encore pas si longtemps, beaucoup voyaient le DPE et les contraintes énergétiques comme une “chasse aux sorcières” des investisseurs. Aujourd’hui, seuls les plus malins ont compris que c’était leur plus grande opportunité.

Acheter un bien dans son jus, souvent délaissé par les acheteurs qui ont peur des travaux, c’est l’assurance de négocier un prix d’entrée agressif. Mais surtout, c’est reprendre le contrôle sur la valeur de son patrimoine. En transformant une passoire thermique en un cocon avec un bon DPE, vous ne faites pas que de l’écologie : vous créez une valeur verte que le marché s’arrache.

Le vrai luxe en 2026, ce n’est plus la climatisation de série dans un immeuble aseptisé en périphérie. C’est le charme de l’ancien combiné au confort thermique moderne.

Comme je le dis souvent à nos clients : si vous attendez que l’État construise des milliers de logements neufs pour investir, vous allez attendre longtemps. La solution est sous nos yeux, dans nos rues.

Alors, on continue de regarder les grues à l’arrêt ou on redonne vie à la pierre ? Chez Shaka, on a choisi notre camp : celui de transformer l’existant pour bâtir l’avenir. (Oh que c’est beau ! 😀).

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🏗️ Le projet client : un immeuble de rapport à Amiens pour 274K€

👉 Profil : Muriel et Aurélien vivent à Bordeaux avec leurs deux enfants. C’est leur premier investissement immo commun.

👉 Objectif : Ils voulaient placer leurs économies “dormantes” et profiter d’un rapport risque/bénéfice intéressant en immobilier.

👉 Exigences / Contraintes : Passer un minimum de temps sur le projet et ne surtout pas se mettre la pression !

Le projet

Aurélien et Muriel connaissent Simon et Nico de longue date et n’ont pas hésité à faire confiance à Shaka pour ce premier projet ensemble.

Après une ou deux propositions sur d’autres biens, ils se sont positionnés sur un immeuble de rapport à Amiens.

Déjà divisé en trois lots distincts, il présentait une configuration idéale sans nécessité de démarches administratives complexes pour recréer des espaces. Cependant, le projet a été marqué par un rebondissement majeur juste avant la finalisation.

Lors de la visite de contrôle la veille de la signature de l’acte authentique, Nico a fait face à une situation délicate : l’agent immobilier n’avait pas les clés du premier étage et le notaire faisait pression pour signer en l’état. Nico a fermement refusé d’engager ses clients sans avoir vérifié l’intégralité du bien. Une fois les clés retrouvées, l’équipe a découvert un important dégât des eaux : un ballon d’eau chaude encastré au deuxième étage fuyait depuis des mois, provoquant l’effondrement du faux plafond et l’inondation complète du premier étage.

Face à un notaire qui proposait une compensation dérisoire de 5 000 €, Shaka a pris les devants en faisant réaliser un devis précis par une entreprise locale. Nico a ainsi négocié une baisse du prix de vente de 15 000 € au profit d’Aurélien et Muriel, couvrant largement les 10 000 € de travaux nécessaires à la remise en état.

Cette réactivité a transformé un sinistre potentiel en une opération financièrement avantageuse pour nos clients.

À partir de là, tout s’est accéléré : les travaux ont été menés très rapidement pour permettre une mise en location dès la fin du mois d’août 2025, pile pour la rentrée étudiante.

Les travaux

Le budget global des travaux s’est élevé à environ 28K€. Au-delà de la rénovation classique (sols, peintures, cuisines et salles de bain), Shaka a apporté une réelle valeur ajoutée par l’optimisation des volumes.

• Interventions majeures :

  • Optimisation d’espace au RDC : Un ancien local poubelle sans utilité a été intégré à l’appartement pour créer un mini-dressing, augmentant ainsi la surface et le potentiel de loyer.

  • Réparation du sinistre : Réfection totale du plafond et du sol au 1er étage, et installation d’une cuisine neuve.

  • Mise en conformité au 2ème étage : Remplacement du ballon d’eau chaude par un modèle adapté, réfection de l’étanchéité et de l’isolation au sol de la salle de bain.

  • Home Staging au RDC : Pour limiter les coûts, la cuisine a été modernisée en conservant les meubles, mais en remplaçant les plans de travail et en appliquant une peinture spéciale sur le carrelage.

• DPE :

  • Avant : Les trois lots étaient classés E.

  • Après : Le projet a permis de gagner une à deux lettres selon les appartements, atteignant désormais les classes C et D. Ce gain est le fruit des travaux de rénovation et de l’évolution favorable des coefficients de conversion pour le chauffage électrique.

Le suivi a été assuré intégralement à distance pour les clients, avec un reportage photo documentant chaque étape, y compris les réparations suite au dégât des eaux. Nos clients n’ont jamais vu le bien.

AVANT

APRÈS

🤑 Les chiffres du projet :

Le retour de Muriel sur le projet :

“Pour ce premier investissement à deux, nous avons surtout apprécié le fait que personne n’ait jamais essayé de nous faire entrer dans une case préétablie. Notre demande a été réellement entendue et respectée, plusieurs biens nous ont été proposés jusqu’à ce qu’on soit conquis à 100%.

À chaque étape, que ce soit avec Simon ou Nico, la réactivité a été totale et les conseils toujours très pertinents. En tant que newbie, c’était extrêmement rassurant d’avoir des interlocuteurs capables de vulgariser le jargon technique et de nous guider sans jouer les “sachants”.

Malgré quelques aléas administratifs, le projet a été mené avec une belle efficacité, notamment sur la phase de travaux qui est allée très vite pour permettre une mise en location rapide. On sent vraiment que l’on peut compter sur leur expertise et ça, ça fait plaisir !”

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🤙 Les news de Shaka

On n’a pas fini de digérer la galette des rois que le compteur s’emballe déjà. Si 2025 a été l’année des records avec 50 projets bouclés, 2026 commence par une véritable démonstration de force : 5 lots vendus en seulement 72 heures à Marseille !

C’est la preuve que, malgré un marché complexe, notre stratégie de “sourcing alternatif” est plus affûtée que jamais.

Pour ceux qui n’ont pas pu se positionner sur Marseille, ne rangez pas vos dossiers. On passe à la vitesse supérieure dès le mois prochain avec une vague d’opportunités sur des secteurs stratégiques que nous avons rigoureusement défrichés :

• 8 appartements à Bordeaux : Une ville qui confirme son attractivité auprès de nos clients.

• 6 appartements à Istres : A 45 min de Marseille, aux portes de la Camargue, Istres a exactement la même attractivité que Salon-de-Provence… en moins connu !

• 10 appartements à Pignan : Pour continuer à exploiter le potentiel de l’Hérault, là où notre expertise est désormais historique.

Rappel important : Comme annoncé, nous restons droits dans nos bottes sur notre décision de limiter l’année à 65 slots au total. Notre fierté, ce n’est pas de multiplier les dossiers à l’infini, mais de maintenir cette proximité et cette qualité de rénovation qui font que nos clients nous recommandent à 100 %.

Avec 24 lots qui arrivent d’un coup, une bonne partie des places pour 2026 vont se jouer dans les 30 prochains jours.

🎁 Bonus : Le LMNP est-il (vraiment) le Graal de l’investisseur ?

9 investisseurs sur 10 ne jurent que par le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). C’est devenu le réflexe pavlovien de l’immobilier : “Je veux défiscaliser, donc je fais du meublé”.

C’est un outil formidable, mais attention à l’effet de troupeau. Être un investisseur averti, c’est aussi savoir regarder là où la foule ne se bouscule pas encore. Non pas pour remplacer le meublé, mais pour explorer de nouveaux leviers de performance.

Ce mois-ci, j’ai eu envie d’élargir votre horizon avec une idée dont on parle trop peu : le bail commercial. Sur mon dernier post LinkedIn, je vous explique pourquoi cette classe d’actifs gagne à être connue, notamment pour ceux qui cherchent une sérénité maximale :

• La stabilité contractuelle : On oublie le turnover du résidentiel grâce à des baux de longue durée.

• Le “vrai” net : La possibilité de transférer la taxe foncière et les charges d’entretien sur le locataire.

• Moins de pression normative : Un cadre législatif et énergétique bien moins contraignant que pour l’habitation.

En résumé : L’agilité est la meilleure arme de l’investisseur en 2026. Ne vous laissez pas enfermer dans un seul modèle par simple habitude. Diversifier avec du commercial, c’est s’offrir une vraie respiration dans la gestion de son patrimoine tout en allant chercher des rentabilités souvent plus agressives.

Vous avez un projet en vue ou vous hésitez encore sur le cadre fiscal le plus adapté à votre situation ? Répondez simplement à cet email avec vos interrogations, on regarde ensemble ce qui fait le plus de sens pour votre profil.

L'immobilier "plug and play" existe. La preuve par l'exemple 🔥

Je dis souvent qu'en immobilier locatif, pour faire de vraies bonnes affaires, il faut accepter de se salir les mains.

Chantiers. Artisans. Imprévus. C'est le prix à payer pour décrocher du rendement sur une localisation premium.

Sauf que là, on a trouvé l'exception qui confirme la règle.

Un immeuble marseillais entre Vieux-Port et Cannebière. Façade, gouttières, communs : tout refait en 2025. Deux appartements déjà loués avec bon rendement. Deux autres rénovés, vides, prêts à générer du cash-flow. Et un local commercial avec bail stable depuis +20 ans.

Tickets de 89 k€ à 170 k€. TRI de 9% à 15%.

Pourquoi ce projet sort du lot

Trouvez-moi un autre programme qui combine :

✅ Hypercentre marseillais — Quartier Le Chapitre, entre Vieux-Port (12 min) et Gare Saint-Charles (5 min). À 6 minutes du Lycée Thiers et de la Cannebière.

✅ Gros œuvre déjà bouclé — Façade, gouttières, communs rénovés en 2025. Immeuble sain, prêt à générer du cash-flow rapidement.

✅ Copropriété micro — 5 lots au total. Pas d'ascenseur, chauffage individuel. Charges : le prix d'un café par semaine.

✅ Deux modes de jeu — Rentabilité immédiate (2 lots neufs prêts à louer) OU pari patrimonial (2 lots à prix cassé avec locataires en place).

✅ Positionnement prix agressif — Entre 2 239 et 3 900 €/m² selon les profils. (Les ventes récentes de studios et T2 aux alentours s’échelonnent entre 3 800 et 7 200€/m²).

5 profils. 5 stratégies possibles. Un seul impératif : ne pas traîner.

RÉPONDEZ À CET EMAIL SI INTÉRESSÉ.E

(5 lots. Premier arrivé, premier servi.)

Marseille 1er : le mix parfait

Si vous ne connaissez pas bien Marseille, voici l'essentiel à retenir :

Marseille (et le 1er arrondissement) en chiffres :

🚄 3h15 de Paris en TGV — Les cadres parisiens en quête de soleil et de qualité de vie, c’est ici qu’ils posent leurs valises.

🎓 Lycée Thiers à 6 minutes — Classes préparatoires prestigieuses. Étudiants sérieux, dossiers locataires blindés.

💰 3 700 €/m² médian — Prix stabilisé après la hausse post-Covid. Une fenêtre d’achat intéressante avant la prochaine vague.

🔥 Tension locative structurelle — Demande étudiante + jeunes actifs + digital nomads. L’offre ne suit pas. Résultat : délais de relocation comptés en jours, pas en semaines.

Le quartier Le Chapitre / Petit Saint-Jean :

C’est le cœur battant du 1er. Celui où vous ne trouvez jamais rien parce que personne ne vend.

• Vieux-Port : 12 min à pied → l’épicentre touristique et économique

• Gare Saint-Charles : 5 min à pied → flux quotidien de voyageurs et actifs

• Lycée Thiers : 6 min à pied → demande locative permanente, turnover faible

• Cours Saint-Louis : 6 min à pied → vie de quartier, commerces, animation

La rue du Petit Saint-Jean ?

C’est le bon côté de la barrière. Côté Fontaine Fossati (qui a été jusqu’en mars 2025 la seule fontaine classé monument historique à Marseille), pas côté Belsunce. Calme, résidentiel, recherché. Le genre d’adresse où vos locataires restent.

→ En clair : vous louez vite, vous louez bien, vous louez longtemps.

Ce qui rend ce projet unique

L'immeuble est DÉJÀ refait à neuf :

• ✓ Façade et gouttières refaites à neuf en 2024

• ✓ Parties communes remises à neuf en 2025

• ✓ Factures disponibles, tout est traçable

Certains de nos clients aiment piloter des chantiers ambitieux. D’autres préfèrent passer directement à l’exploitation. Si vous êtes dans le second camp, ce projet est taillé pour vous.

La copropriété est MICRO :

• ✓ 5 lots seulement — Décisions rapides, zéro prise de tête

• ✓ Chauffage individuel, pas d'ascenseur — Structure de charges ultra-légère

• ✓ Pas de travaux collectifs imprévus — Tout est neuf, vous dormez tranquille

Les lots répondent à DEUX stratégies :

Stratégie A — Cash immédiat (Lots 1, 2 et 4)
Appartements refaits à neuf. Vides. Prêts à louer. TRI ~9-10%. Vous signez, on trouve le locataire, les loyers tombent le mois suivant.

Local commercial déjà loué (depuis 20 ans). Vous n’en entendrez pas parler pendant les 20 prochaines années !

Stratégie B — Pari patrimonial (Lots 3 et 5)
Appartements loués depuis +20 ans à des locataires âgés (78 et 92 ans). Prix cassé de 30 à 40% sous le marché. Horizon indéterminé. Quand le locataire part : rénovation + remise en location = TRI projeté ~15%.

Vous pouvez même panacher : un lot cash + un lot opportunité. Rentabilité court terme + levier long terme.

OK, mais c'est quoi le loup ?

Bonne question. On vous doit la transparence.

L’histoire de cet immeuble, c’est que le vendeur a essuyé deux refus de crédit successifs qui lui ont fait perdre 18 mois. Il n’en peut plus, il veut vendre.

C’est une histoire qui se répète régulièrement par les temps qui courent…

Parce qu'on a 350 appartements rénovés au compteur depuis 2021, dont plus de 50 à Marseille, quand un vendeur cherche un acquéreur qui ne lui fera pas faux bond, il pense à nous.

Et donc on accède à ce genre de pépite offmarket.

Ce que vous achetez vraiment

Pas juste un appartement dans un tableur Excel.

Vous achetez la sérénité :

• Un actif patrimonial solide — Hypercentre marseillais, demande locative structurelle, valeur refuge

• Un rendement rare pour la localisation — 9 à 15% dans le 1er arrondissement, c'est introuvable

• Une gestion zéro friction — Immeuble sain, copropriété simple, on s'occupe du reste

• Une équipe qui connaît le terrain — Connaissance fine de chaque rue, process rodé, pas d'improvisation

Vous n'avez pas à devenir expert en urbanisme, en copropriété ou en gestion locative. C'est notre job. Vous, vous signez et vous encaissez.

Ce projet est fait pour vous si…

✅ Vous avez 20 à 50 k€ d'apport disponible
✅ Votre dossier bancaire est solide (pas de taux d'endettement limite)
✅ Vous cherchez du rendement sans sacrifier la localisation
✅ Vous préférez un actif clé en main à un chantier à gérer
✅ Vous comprenez qu'un TRI à deux chiffres dans un hypercentre, ça ne court pas les rues

LES 5 LOTS EN DÉTAIL

LOT 1 — Local commercial + Cave (RDC)

• 21 m² + 24 m² de cave

• Budget tout compris : 150 k€

• TRI : 11% (location nue)

• Locataire : grossiste textile, bail depuis +20 ans

• Pour qui : diversification patrimoniale, bail commercial stable

LOT 2 — T1 bis "Clé en main" (1er étage)

• 33,57 m²

• Budget tout compris : 170 k€

• TRI : 9% (LMNP meublé)

• Statut : rénové, vide, prêt à louer

• Pour qui : rentabilité immédiate, cash-flow dès le 1er mois

LOT 3 — Studio "Opportunité" (2e étage)

• 33,50 m²

• Budget tout compris : 95 k€

• TRI : 9% aujourd'hui / 15% futur (après départ locataire + rénovation)

• Statut : locataire de 78 ans en place depuis +20 ans

• Pour qui : pari patrimonial, prix cassé à 2 239 €/m²

LOT 4 — T1 bis "Clé en main" (3e étage)

• 34,59 m²

• Budget tout compris : 170 k€

• TRI : 9% (LMNP meublé)

• Statut : rénové, vide, prêt à louer

• Pour qui : rentabilité immédiate, cash-flow dès le 1er mois

LOT 5 — Studio "Opportunité" + Terrasse rooftop (4e étage)

• 28,86 m² + 7,66 m² de terrasse

• Budget tout compris : 95 k€

• TRI : 9% aujourd'hui / 15% futur (après départ locataire + rénovation)

• Statut : locataire de 92 ans en place depuis +20 ans

• Pour qui : pari patrimonial + terrasse rooftop, prix cassé à 2 599 €/m² 🔥

Le marché local

Ventes récentes de studios dans le secteur 3 800 à 7200 €/m². Vous achetez entre 2 239 et 3 900 €/m² selon les profils. Faites le calcul.

Exemple de rénovation récente

RÉPONDEZ MAINTENANT POUR RÉSERVER VOTRE LOT 🔥

La copropriété compte 5 lots : places limitées, premier arrivé, premier servi !

• Investissement : et si rien n’avait changé en 100 ans ?

• Le projet de Philippe à 122K€ à Marseille

• Actu Shaka : Pourquoi on a décidé de limiter notre croissance en 2026 ?

Hello 👋,

​​Déjà décembre ! L’heure des bilans, des sapins, et pour ma part, du tout premier Noël de notre petite Olga. Autant vous dire que l’ambiance est un peu plus animée que d’habitude à la maison !

Côté Shaka, on termine 2025 sur les chapeaux de roues avec un record de 50 projets bouclés ! Malgré tout, je vous explique en fin de news pourquoi nous avons décidé de caper notre activité en 2026.

Ce mois-ci, j’avais également envie de prendre un peu de hauteur. Mon livre du moment se passe en 1927, et en lisant un passage hier, j’ai réalisé à quel point le climat de “crise” et l’attente du “bon moment” pour investir sont des histoires que l’on se raconte depuis plus d’un siècle . On décortique ça ensemble juste après.

Installez-vous confortablement avec votre café (ou votre vin chaud) et on fait le point avant de basculer vers 2026.

Bonne lecture !

🏡 Tout le monde en parle, qu’est-ce que j’en pense ?

Je plonge en ce moment dans l’univers de Pierre Lemaitre et hier soir, en lisant Les couleurs de l’incendie, j’ai eu une impression de déjà-vu assez déroutante.

Il était question d’État “dispendieux”, “inefficace”, d’impôts “massifs” et de “bride de l’initiative privée”. J’avais l’impression de lire le journal du matin ou mon feed Linkedin. Pourtant, l’ouvrage date de 1927 (L’extrait complet est ici si ça vous intéresse : )).

Ça m’a fait réfléchir. Cela fait plus d’un siècle que le contexte est “difficile”. Que c’est “la crise”.

Si nos grands-parents avaient attendu que le gouvernement simplifie tout pour lancer leurs projets, ils seraient morts sans avoir rien fait.

Aujourd’hui (Non. En fait, depuis que j’ai créé cette boîte) j’entends sans arrêt : “J’attends que les taux baissent encore un peu” ou “J’attends la prochaine loi de finances avant de me décider”.

Le problème de cette stratégie ? C’est que le “bon moment” est un piège.

Si vous attendez le signal officiel que “tout va bien”, vous allez investir exactement au même moment que tout le monde. Et vous savez ce qui se passe quand la demande explose ? Les prix s’envolent et les bonnes affaires disparaissent. En voulant trop attendre la sécurité, on finit par acheter au plus cher.

En 1927 comme aujourd’hui, la différence ne se joue pas sur ce que décide l’État, mais sur votre capacité à agir quand les autres hésitent. Le vrai risque, ce n’est pas une taxe qui bouge de 2 %, c’est de laisser passer 2, 4, 6, 10 ans sans avoir commencé à bâtir son patrimoine.

Chez Shaka, je vois chaque semaine des investisseurs qui ont compris ce secret : on ne construit pas son avenir sur des conditions parfaites, on le construit sur des décisions concrètes.

Alors, pour 2026, on continue d’analyser le climat social... ou on commence enfin à poser ses propres briques ?

30 min de coaching offert sur ton projet

🏗️ Le projet client : un studio de 19m2 transformé en petit T2 à Marseille pour 122K€

👉 Profil : Philippe, 45 ans, habite en région parisienne). Il est manager de transition indépendant dans le conseil aux entreprises. Propriétaire de sa résidence principale, il est papa de deux enfants.

👉 Objectif : En tant qu’indépendant, Philippe souhaite assurer sa retraite et se créer des revenus complémentaires. Ayant déjà géré lui-même un investissement locatif par le passé, il connaît la charge de travail que cela représente. Cette fois, il cherchait une solution véritablement “clé en main” (sélection, travaux, recherche locataire) pour ne pas avoir à gérer le quotidien.

Le projet

Après une mauvaise expérience avec une autre société (surfacturation travaux), Philippe a fait confiance à Shaka pour un projet à Marseille. Notre expert local Pierre-Henri s’est chargé du dossier.

Il a d’abord écarté un premier bien à cause de délais administratifs trop longs liés à la copropriété, une transparence qui a rassuré notre client :

« Il y a eu un souci avec la copro de ce premier bien, avec des travaux à faire. C’était au moins six mois d’administratif, et il m’a tout de suite dit “Ecoute, c’est une super affaire, mais le problème, c’est que ça va mettre des mois. Moi, j’ai pas envie de vous faire subir ça, donc je me retire et on va en retrouver d’autres.” D’avoir eu cette démarche, de ne pas vendre pour vendre,j’ai trouvé aussi que c’était rassurant. »

Le choix s’est donc porté sur un immeuble dans le centre de Marseille.

• Bien : Studio de presque 20m² au 3ème étage.

• Budget total : 120 000 € (avec 10 000 € d’apport).

• Financement : Aucun problème bancaire, sa banque l’a suivi sans difficulté.

Le bien est loué à l’année selon la volonté du client de participer à l’offre de logement locale plutôt que de faire du Airbnb.

Mise en ligne un jeudi soir, l’annonce a été retirée le vendredi face à l’affluence de demandes. Le locataire, prof de plongée en CDI, est en place depuis juin. Aucune différence entre le loyer estimé et le loyer réel.

Les travaux

L’appartement, initialement dans un état très moyen, a été entièrement rénové. L’agencement a été optimisé avec une baie vitrée pour créer une séparation (coin nuit), donnant l’impression d’un petit T2.

Optimisation de la cuisine.

Installation d’une climatisation réversible.

Amélioration de la performance énergétique, passant d’un indice G à un indice C.

Réhabilitation complète de l’appartement pour le rendre plus lumineux et propre.

AVANT

TRAVAUX

APRÈS

🤑 Les chiffres du projet :

Le retour de Philippe sur le projet :

“J'étais tellement en confiance que je ne me suis même pas déplacé pour l'achat, ni pendant les travaux. L'appartement a été livré propre, rénové et loué très vite sans mauvaise surprise sur le loyer. Ce qui rassure, c'est la capacité à gérer les aléas.

Nous avons eu un dégât des eaux cet été à cause d'un vieux velux de la copropriété. Même si le projet était déjà livré, l'équipe a été présent, a géré le sinistre et m'a tenu informé par vidéo. Je n'ai rien eu à faire. La communication est toujours fluide : directe et disponible via WhatsApp. Je recommande Shaka et j'envisage même un second projet, peut-être à Bordeaux !”

Je veux parler de mon projet immobilier

🤙 Les news de Shaka

On ne va pas se mentir : 2025 est passée à une vitesse folle ! On a bouclé 50 projets cette année (contre 33 l’an dernier). La tendance est clairement à la hausse, mais justement, on ne veut pas que Shaka devienne une usine à gaz.

Pour 2026, on a donc pris une grande décision : on cape à 65 projets. Pas un de plus. Pourquoi ? Parce qu’on tient par-dessus tout à garder le côté “familial” de notre fonctionnement. On veut continuer à vous appeler par vos prénoms, à connaître vos projets par cœur et à rester ultra-disponibles, sans perdre cette proximité qui fait notre force. Aussi, ne pas faire trop c’est garantir la qualité de sourcing et de rénovation qui ont fait notre force jusqu’ici.

C’est d’autant plus important que le marché, lui, ne nous fait pas de cadeaux. Avec les taux et le contexte actuel, tout le monde se rue sur les petites surfaces (studios, T2) en centre-ville. Résultat ? C’est devenu un champ de bataille. Les prix s’envolent et dénicher un bien sain, dans une petite copro sans charges délirantes (bye bye l’ascenseur et le chauffage collectif gourmand), c’est devenu mission impossible sur les circuits classiques.

La bonne nouvelle pour vous (et pour nous), c’est qu’on a passé les 18 derniers mois à “hacker” notre modèle de sourcing. Aujourd’hui, on a une méthode bien rodée pour vous sortir ces pépites ultra-agressives, pensées pour attirer des locataires actifs (ceux qui restent en place et prennent soin du bien). C’est devenu notre recette pour tenir notre double engagement auprès de vous : rentabilité et sérénité.

Le petit mot de la fin : Les 65 slots pour 2026 commencent déjà à se remplir. Si vous voulez prendre votre place et faire partie de la famille, répondez simplement à cet email. 😉

💡Vous avez des doutes ou des questionnements au sujet de votre projet ? Je suis là pour y répondre. On se retrouve ici pour 30 min d’expertise offerte.

C’est introuvable sur le marché mais nous l’avons déniché🔥

Stop. Avant de scroller, lisez ça :

On a déniché 6 lots off market dans l’Écusson — le cœur historique de Montpellier que tout le monde s’arrache. Le genre d’adresse où vous n’achetez jamais parce que ça part avant même d’arriver sur le marché.

Tickets de 105 k€ à 140 k€. Rendements de 6,1% à 6,3%. Et surtout : la façade et les planchers sont refaits aux frais du vendeur.

Vous avez bien lu.

Pourquoi cette opportunité est unique

Soyons honnêtes : trouver du rendement dans un quartier premium, c’est mission impossible.

Sauf quand on tombe sur un immeuble historique en pierre de taille laissé à l’abandon, repris en main par la Mairie, et dont le vendeur accepte de financer les gros travaux pour accélérer la vente.

C’est exactement cette opportunité.

✅ Emplacement AAA — Hypercentre historique, rue piétonne, au pied des facs de médecine et de droit

✅ Travaux structurels offerts — Façade, ouvertures, planchers : tout est refait avant la vente, aux frais du vendeur

✅ Dommage-Ouvrage incluse — 10 ans de garantie sur le gros œuvre. Vous dormez tranquille.

✅ Autorisations déjà obtenues — Secteur sauvegardé validé. Zéro mauvaise surprise administrative.

✅ Prix cassés — Dans un quartier où le m² oscille entre 4 300 et 6 500 €

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(6 lots. Premier arrivé, premier servi.)

Pourquoi Montpellier. Pourquoi l’Écusson.

Vous n’avez pas le temps de devenir expert du marché montpelliérain. Ça tombe bien, on l’est. Voici ce qu’il faut retenir :

Montpellier en 30 secondes :

🎓 1ère ville étudiante de France. La moitié de la population a moins de 35 ans. Traduction : ils louent.

📈 +300 nouveaux habitants par mois. Plus forte croissance démographique des grandes villes françaises. La ville ne construit pas assez vite. Traduction : le marché locatif est ultra-tendu.

🚄 Paris en 3h40. Deux gares TGV. Les Parisiens qui veulent le soleil sans sacrifier leur carrière, c’est ici qu’ils viennent.

L’Écusson en 30 secondes :

C’est LE quartier. Le cœur historique. Celui où tout le monde veut habiter et où personne ne veut vendre.

• Secteur sauvegardé — Architecture protégée, valeur patrimoniale garantie

• Fac de médecine la plus vieille du monde (encore en activité) à 2 minutes

• Fac de droit la plus vieille de France juste à côté

• 51% de 15-29 ans dans le quartier. 62% de personnes seules. Votre cible locative, servie sur un plateau.

→ Résultat : vous ne trouverez jamais de locataire ? Faux. Vous aurez l’embarras du choix.

L’opportunité en détail

Ce que le vendeur fait (et vous ne payez pas) :

• ✓ Rénovation complète de la façade historique

• ✓ Agrandissement des fenêtres côté Impasse Leboux

• ✓ Reprise intégrale des planchers

• ✓ Débarras des appartements

• ✓ Tout le gros oeuvre couvert par une garantie Dommage-Ouvrage (10 ans)

Ce qui reste à faire (et on s’en occupe) :

• Conception architecturale pour créer des 20m² qui se vivent comme 30m²

• Rénovation intérieure intégrale pour sublimer les appartements : électricité, plomberie, cuisine, salle d’eau, sols, murs, isolation, ventilation, chauffage, ECS (bref tout du sol au plafond)

• Finitions selon vos préférences

• Mise en location

Vous signez. On gère. Les loyers tombent.

Où est le piège

On sait ce que vous pensez : “Trop beau pour être vrai, où est le piège ?”

Il n’y en a pas. Voici les explications derrière cette opportunité :

1. L’histoire de l’immeuble Bâtiment historique abandonné → incendie → la Mairie intervient → obligation de réhabiliter dans les règles de l’art. Le vendeur n’a pas le choix : il doit faire les travaux structurels pour vendre.

2. Notre track record 350 appartements rénovés depuis mars 2021. C’est tout naturellement qu’on pense à nous quand ce genre de projet émerge.

3. La garantie Dommage-Ouvrage Rare sur ce type de projet, mais le vendeur ne veut courir aucun risque. 10 ans de couverture sur le gros œuvre. Si un problème structurel apparaît, vous êtes protégé.

4. Les autorisations déjà obtenues Secteur sauvegardé = parcours administratif complexe. Tout est validé. Vous partez sur des rails.

Ce que vous achetez vraiment

Pas juste un studio. Pas juste du rendement.

Vous achetez de la tranquillité d’esprit.

• Un actif patrimonial dans un secteur qui ne décôtera pas

• Un rendement supérieur au marché sans sacrifier la qualité

• Un projet clé en main où vous n’avez rien à gérer

• Une équipe qui connaît le terrain et les artisans locaux

Vous avez mieux à faire que de courir après des artisans ou de négocier avec des agences. C’est notre job.

Pour qui ce projet est fait

✅ Vous avez un apport de 20 à 40 k€ disponible

✅ Vous avez un bon dossier bancaire

✅ Vous voulez du rendement sans y passer vos week-ends

✅ Vous préférez un actif patrimonial solide à une promesse de rentabilité explosive (et risquée)

LES LOTS DISPONIBLES

6 studios de 16 m² à 22,5 m², prix “clé en main” de 105 k€ à 140 k€.

→ Prix au m² sacrifiés pour ce secteur où les biens se négocient entre 4 300 et 6 500 €/m² !

Exemple de rénovation récente

RÉPONDEZ MAINTENANT POUR RÉSERVER VOTRE LOT 🔥

La copropriété compte 6 lots : places limitées, premier arrivé, premier servi !

• Statut du bailleur privé : vraie ou fausse avancée ?

• Le projet de Rémi et Marc à 200K€ à Montpellier

• Actu Shaka : Bordeaux dévalisé !

• 🎁 BONUS : Zoom sur… Pignan !

Hello 👋,

J-40 avant 2026, on termine l’année comme on l’a traversée : à fond !

Entre un nouveau statut du bailleur privé qui fait beaucoup parler, un projet client musclé à Montpellier, et notre toute première opération bordelaise qui s’est vendue en 48h, on n’a clairement pas chômé.

Et parce qu’on aime bien vous garder une petite surprise sous le coude, on vous dévoile aussi ce mois-ci un nouveau “spot pépite” à surveiller de très près autour de Montpellier… avec, comme toujours, un petit teasing sur un futur programme Shaka. 😉

Bref, un mois dense, mouvementé, parfois un peu sport… mais comme on les aime !

Bonne lecture !

🏡 Tout le monde en parle, qu’est-ce que j’en pense ?

Vous avez vu passer l’info ? Les députés ont adopté le statut du bailleur privé.

Véritable avancée… ou esbroufe politique ? Mon avis : ça commence déjà à sentir le coup d’épée dans l’eau.

Pour rappel, ce statut doit permettre aux propriétaires en location nue de bénéficier d’un amortissement fiscal, une sorte de “mini LMNP” pour ceux qui louent en vide. Sur le papier, ça paraît être une bonne nouvelle. Sauf qu’évidemment, il y a un “mais”. Et même deux.

Le premier, et de loin le plus important : impossible aujourd’hui de faire une simulation sérieuse parce qu’on ne connaît pas les loyers conventionnés qui permettront de bénéficier de l’amortissement. Et cette info, c’est la clé de voûte du dispositif. Si les loyers sont alignés sur ceux de l’ANAH, comme le laissent entendre plusieurs rumeurs, on peut déjà dire que le statut du bailleur privé sera quasi inutilisable. Les loyers ANAH sont ridiculement bas par rapport au marché : ce que tu gagneras en amortissement, tu le perdras dix fois dans un loyer bridé. Résultat : rentabilité en berne, projet qui ne tient plus la route, et dans la plupart des cas, il vaudra largement mieux rester en LMNP, où au moins les loyers sont libres.

Le second point flou, même s’il est moins décisif, c’est la question de la réintégration ou non des amortissements dans la plus-value à la revente. S’ils sont réintégrés, le gain s’évapore partiellement. S’ils ne le sont pas, on y gagne un peu. Mais ça reste marginal comparé à l’impact colossal du niveau des loyers.

Donc oui, on avance un peu. On reconnaît enfin que le bailleur privé n’est pas un grand méchant profiteur, mais quelqu’un qui met son argent, son temps et ses risques personnels dans des logements que l’État ne finance plus.

Mais soyons honnêtes : tant qu’on ne connaît pas les loyers conventionnés, on est dans le brouillard. Et si ça s’aligne vraiment sur les barèmes ANAH, ce nouveau statut ne fera strictement rien pour relancer la location nue. Ce sera un dispositif de plus, plein de conditions, joli sur le papier, inutile dans la réalité.

Bref : tant qu’on n’a pas ces loyers, on ne peut rien conclure. Mais si les rumeurs se confirment, il y a de grandes chances que tout ça ne soit qu’un joli emballage politique pour un dispositif inutilisable. Et dans ce cas, oui : esbrouffe totale et coup d’épée dans l’eau.

30 min de coaching offert sur ton projet

🏗️ Le projet client : un T2 de 54m2 transformé en T3 à Montpellier à 200K€

👉 Profil : Marc et Rémi ont 33 ans et travaillent tous les 2 à l’hôpital. Ils habitent Metz et ont chacun un rythme de travail très soutenu, avec parfois plus de 80 heures de présence sur une semaine. Ils ont choisi d’investir entre amis via une SCI.

👉 Objectif : Ils souhaitaient diversifier leurs investissements en ajoutant de l’immobilier locatif à leur patrimoine, en complément de leurs placements financiers. Leur idée était également de créer une SCI solide afin de faciliter la gestion patrimoniale et la transmission future. Ils voulaient aussi tester leur capacité à mener des projets en société à deux avant d’en envisager d’autres plus ambitieux.

👉 Exigences : Rémi et Marc recherchaient :

• un emplacement de premier choix, louable 12 mois sur 12 ;

• un cashflow proche de zéro (un petit effort d’épargne mensuel était accepté) ;

• un DPE après travaux compris entre A et C ;

• un accompagnement très carré, tant sur les chiffres que sur la coordination ;

• un projet rentable sans qu’ils aient à tout gérer eux-mêmes, car ils n’avaient ni le temps ni la disponibilité nécessaire.
  
  

👉 Contraintes : Leur situation d’investisseurs entre amis au sein d’une SCI nouvelle, sans historique et sans actif, a rendu le financement extrêmement difficile. Malgré leurs revenus élevés et leur santé financière irréprochable, ils ont essuyé un nombre très important de refus bancaires. Ils ont également dû faire face à des exigences d’apport très élevées de la part de la banque, ce qui les a contraints à renoncer à l’un des deux projets initialement envisagés.

LE PROJET

Habiter à Metz impliquait pour eux de trouver une ville cohérente pour un investissement à distance. Lorsqu’ils ont découvert les différentes zones sur lesquelles on travaillait, Montpellier s’est imposée naturellement. Rémi y est né, connaît la ville par cœur et y a famille et amis, ce qui représentait un point d’ancrage important pour un projet loin de chez eux.

Ils ont transmis un cahier des charges extrêmement clair :

• un bien qui se loue rapidement,

• des projections financières fiables et précises,

• un emplacement irréprochable,

• un DPE après travaux dans une bonne classe énergétique.
  
  

Après avoir étudié plusieurs projets, ils ont alors retenu un appartement à Montpellier correspondant parfaitement à leurs critères.

LE FINANCEMENT : UN PARCOURS DU COMBATTANT

Même avec deux profils très solides, la recherche de financement a été la partie la plus difficile du projet. Leur SCI nouvelle, l’investissement locatif, l’absence d’historique bancaire, et le fait qu’ils ne soient ni en couple ni de la même famille ont généré une succession de refus.

Ils ont finalement trouvé une banque qui leur accordait le crédit… mais avec des conditions particulièrement strictes. Les deux amis ont dû apporter beaucoup plus que prévu, les obligeant à renoncer à un second projet.

Les travaux

Le suivi a été confié à Caroline, notre experte senior sur la région. La relation a été excellente dès le départ :

“On a le même côté speed et carré, donc ça collait parfaitement.” nous a confié Rémi.

Les travaux visaient principalement à remettre le bien au goût du jour, optimiser son attractivité locative et atteindre le DPE visé. Ils ont été réalisés sans difficulté majeure, même si quelques points ont nécessité des ajustements.

Détails :

• rénovation générale du logement ;

• modernisation de la cuisine ;

• optimisation énergétique ;

• gestion de nuisances inhérentes au chantier (bruit, saleté dans l’ascenseur).

Budget : 57K€

DPE AVANT :D

DPE APRÈS : C

AVANT

TRAVAUX

APRÈS

🤑 Les chiffres du projet :

Le retour de Rémi sur le projet :

“Avant Shaka, on avait testé plusieurs boîtes très connues… et franchement, ça ne nous avait pas rassurés. Des commerciaux de 20 ans qui déroulent un script, des rendez-vous posés puis annulés sans prévenir… On sentait que les intérêts n’étaient pas alignés. Avec Shaka, ça a tout de suite été différent.

Ce que j’ai apprécié en premier, c’est le côté humain. On n’a pas l’impression d’être noyés dans une machine. Ce n’est pas une entreprise qui fait des appels de fonds… il y a du vrai conseil. Simon est accessible directement, on sent de la sincérité dans les échanges et surtout une expertise réelle.

J’ai aussi trouvé l’équipe carrée, sérieuse et très professionnelle. Les chiffres et les cashflows étaient propres. Ça nous a tout de suite mis en confiance pour choisir le bon projet.

Mention spéciale pour Caro. On a le même côté un peu speed et carré, donc ça collait parfaitement. Elle a été réactive, arrangeante, elle anticipait les points de tension avant même qu’on les évoque.

Évidemment, il y a toujours quelques imprévus : un détail modifié dans la cuisine sans nous prévenir, un syndic infernal qui envoyait 50 mails pour rien… mais honnêtement, rien de grave. Le bien est très beau, et “maintenant qu’on a terminé le projet, on retombe sur à peu près ce qu’on avait dit”.

Ce que je retiens, c’est que tout était géré de manière fiable, sérieuse, structurée, avec une vraie écoute. Et surtout : malgré les galères bancaires interminables, Shaka a été présent, stable, carré.

Résultat : je suis super content de notre premier projet et j’ai déjà envie d’en refaire un. D’ici six mois, un an, on repartira. C’est simple : l’expérience était bonne, les engagements ont été tenus, et ça donne envie de continuer.”

Je veux parler de mon projet immobilier

🤙 Les news de Shaka

Lancement sur les chapeaux de roue pour Bordeaux !

Postée le jeudi matin, notre toute première opé a littéralement été dévalisée. Le vendredi soir, les 8 lots étaient vendus.

Une dynamique qui confirme l’appétit des investisseurs pour ce marché… et la qualité des opportunités que l’on y déniche.

La bonne nouvelle ? D’autres lots arrivent… Comme toujours, la priorité sera donnée aux personnes ayant déjà signé un mandat chez nous. C’est notre façon de vous garantir un accès privilégié à nos meilleures trouvailles avant le reste du monde.

Si vous ne voulez pas rater le prochain coche, répondez-moi pour signer votre mandat et être dans la boucle des projets à venir.

🎁 Bonus : Zoom sur … Pignan, la pépite encore sous les radars

À moins de 20 minutes de Montpellier, Pignan coche toutes les cases de la commune où il faut investir avant que tout le monde ne s’en rende compte. Un centre historique charmant, une vie locale animée, des écoles recherchées, et surtout un environnement verdoyant au cœur des domaines viticoles. Bref, le combo parfait pour attirer familles, jeunes actifs et télétravailleurs.

La demande locative y est en forte croissance, poussée par les prix montpelliérains et l’arrivée de profils CSP+ en quête d’espace et de calme. Résultat : des loyers solides, une vacance locative très faible, et encore des prix d’achat accessibles… mais ça ne va pas durer.

Et parce qu’on ne vous tease jamais pour rien…

👉 Un tout nouveau programme Shaka arrive bientôt à Pignan ! Encore une opportunité qui risque de disparaître en quelques heures…

Vous voulez en savoir plus, contactez-moi !

💡Vous avez des doutes ou des questionnements au sujet de votre projet ? Je suis là pour y répondre. On se retrouve ici pour 30 min d’expertise offerte.

Studios à Bordeaux Chartrons : TRI jusqu’à 9,2 % dans le quartier le plus prisé 🔥

Attention, nouvelle pépite offmarket réservée aux abonnés de notre newsletter pendant les prochaines 24 h.

Des projets de 140 k€ à 210 k€ tout compris avec des rendements qui explosent la moyenne du quartier.

Huit studios et T2 au cœur des Chartrons, l’épicentre historique du commerce du vin bordelais, devenu le secteur le plus recherché de la ville.

Combo gagnant : ✅ Emplacement AAA + ✅ Petite copro optimisée + ✅ Prix cassé

SES ATOUTS

• Opportunité exclusive : bien négocié off market

• Immeuble en pierre de taille typiquement bordelais entièrement rénové

• Terrasses privatives pour certains lots

• Appartements haut de gamme refait à neuf

• Faibles charges de copropriété : pas d’ascenseur, pas de chauffage collectif

• Quartier ultra-prisé : ancien fief des négociants en vins

• À 2 minutes à pied du quai des Chartrons et de l’axe commerçant principal

• Tramway à 300 mètres, quartier d’affaires Mériadeck à 10 minutes

SES SUPER ATOUTS

• Rendement brut à 6,5 % (vs 3,5% en moyenne sur ce quartier)

• Prix au m² rénové au prix moyen du marché (5470 €/m²) alors que le quartier affiche des prix jusqu’à 6500-7500 €/m² pour du rénové

• Tension locative extrême : quasiment aucune annonce disponible sur les plateformes

• Potentiel de plus-value élevé : quartier en constante valorisation

• Volumes généreux et hauteur sous plafond : charme de l’ancien préservé avec des appartements modernes

RÉPONDEZ À CET EMAIL SI INTÉRESSÉ.E

(Il reste encore quelques lots disponibles)

LE QUARTIER

Les Chartrons : l’adresse la plus prestigieuse de Bordeaux.

Ancien quartier des négociants en vins du XVIIIe siècle, les Chartrons ont connu une renaissance spectaculaire ces 30 dernières années pour devenir le secteur le plus recherché de la ville.

Ce que recherchent les locataires premium ici :

• Quartier résidentiel, calme et sécurisé

• Ambiance bourgeoise et authentique

• Patrimoine historique remarquable (immeubles en pierre de taille, architecture élégante)

• Vie de quartier dynamique : cafés branchés, restaurants tendance, concept stores, galeries d’art

• 73% de locataires dans le quartier = forte demande locative garantie

Emplacement d’exception :

• 10 000 étudiants passent par le quartier (30 écoles supérieures : INSEEC, IFAG, ICART...)

• Quai des Chartrons et promenades sur la Garonne à 2 minutes

• Jardin Public et cours Saint-Louis à proximité

• Tramway B à 300m, tramway C à 650m

• Halles des Chartrons : lieu emblématique pour faire ses courses

• Quartier classé, mêlant monuments historiques et street-art contemporain

Un micro-quartier particulièrement recherché par les cadres, étudiants de master et jeunes couples sans enfant.

→ Résultat : tension locative extrême, avec quasiment aucune offre disponible.

LA COPRO

Un immeuble bordelais authentique entièrement optimisé pour l’investissement.

• Façade en pierre de taille typiquement bordelaise, parfaitement rénovée

• Copropriété de 8 appartements : gestion simplifiée, décisions facilitées

• Charges maîtrisées : pas d’ascenseur, pas de chauffage ou ECS collectif

• Entièrement rénové : façade, toiture, communs et l’ensemble des appartements

• Aménagement intelligent : local vélos au RDC

Points forts architecturaux :

• Volumes généreux et belle hauteur sous plafond

• Charme de l’ancien préservé

• Modernisation complète des équipements pour un confort contemporain

Un parfait équilibre entre authenticité bordelaise et performance locative.

LES LOTS DISPONIBLES

8 studios et T2 de 21 m² à 32 m², prix “clé en main” de 140 k€ à 210 k€.

→ Prix rénové moyen : 5470 €/m² aligné sur le prix “moyen en l’état” du quartier, alors que du rénové se vend facilement 6500-7500 €/m² aux Chartrons !

Chaque lot bénéficie de :

• Rénovation complète et modernisation des équipements

• Finitions soignées, prestations haut de gamme

• Performance énergétique optimisée (notamment PAC réversible)

• Loyer bas par rapport au loyer de marché

TRAVAUX

Chaque appartement est livré entièrement rénové, clé en main.

Rénovation complète prévue :

• Remise à neuf des parties communes

• Reprise de façade (pierre de taille bordelaise)

• Réfection de la toiture

• Modernisation intégrale de chaque appartement :

  • Électricité aux normes

  • Plomberie refaite

  • Cuisine équipée neuve

  • Salle d’eau moderne

  • Sols, peintures et finitions haut de gamme

  • PAC réversible

Accompagnement 360° :

• Suivi complet des travaux par nos équipes

• Finitions à valider ensemble selon vos préférences

• Livraison clé en main, prêt à louer

Performance énergétique optimisée :

• Isolation performante

• Menuiseries double vitrage

• VMC Hygro B et PAC réversible

C’est un projet clé en main : vous n’avez rien à gérer, on s’occupe de tout ! 😉

Exemple de rénovation récente

POURQUOI CE PROJET EST HORS-NORME

1. Un emplacement d’exception → Les Chartrons = le quartier le plus prisé de Bordeaux, où les prix peuvent grimper jusqu’à 8000 €/m² pour du rénové premium

2. Un prix maîtrisé → 5470 €/m² clé en main, soit le prix moyen du marché “en l’état” alors que vous achetez du rénové !

3. Une rentabilité rare sur ce secteur → Rendement brut à 6,5 % alors que la moyenne du quartier est à 3,5%

4. Une tension locative extrême → 73% de locataires, 10 000 étudiants, cadres et jeunes actifs = demande constante

5. Un potentiel de valorisation long terme → Quartier en constante montée en gamme depuis 20 ans, valeur patrimoniale sûre

CONDITIONS POUR POSTULER

• Solide dossier bancaire

• Apport minimum 20 k€ à 40 k€ selon le lot

• Envie d’investir dans un quartier d’exception avec une rentabilité optimale

La copropriété compte 8 lots : places limitées, premier arrivé, premier servi !

RÉPONDEZ À CET EMAIL POUR RÉSERVER VOTRE LOT 🔥

• Ça bouge côté DPE

• Le projet de Lucas à 370K€ à Marseille

• Actu Shaka : une surprise pour cette fin d’année !

• 🎁 Bonus

Hello 👋,

Octobre, c’est le mois des changements — les feuilles tombent, les DPE aussi. 😅
Entre une réforme énergétique qui fait beaucoup parler (et pas toujours pour les bonnes raisons), un nouveau projet marseillais mené tambour battant, et une actu Shaka qui sent la grosse nouveauté (tout en bas de ce mail), on ne va pas s’ennuyer ce mois-ci.

Go ?

Bonne lecture !

🏡 Tout le monde en parle, qu’est-ce que j’en pense ?

À partir de janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité passera de 2,3 à 1,9. En clair, les logements chauffés à l’électricité vont “consommer moins” sur le papier — sans rien changer à leur isolation ni à leur facture. Résultat : jusqu’à 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoires thermiques.

Bonne nouvelle ? Oui… pour les bailleurs. Ceux qui ont des biens chauffés à l’électrique pourront gagner une ou deux lettres de DPE sans lever un tournevis. Le gouvernement corrige ici une vieille injustice : l’électricité était pénalisée face aux énergies fossiles dans le calcul du DPE.

Mais soyons honnêtes : on est surtout sur un rafraîchissement cosmétique. Votre logement ne deviendra pas plus économe. Juste mieux noté.

C’est ce que je répète à mes clients et prospects tous les jours en ce moment : pas de panique pour vos logements classés D. Vu la direction que ça prend, on s’oriente clairement vers un assouplissement du DPE, pas une chasse aux sorcières. Un D d’aujourd’hui pourrait très bien devenir un C ou un B d’ici quelques années.

Mais soyons clairs : si c’est une bonne nouvelle pour les bailleurs, ce n’en est pas une pour la planète. On s’éloigne dangereusement de la trajectoire de décarbonation… Bref : bonne opération politique, mais pas franchement écologique.

30 min de coaching offert sur ton projet

🏗️ Le projet client : un immeuble de 92m2 à Marseille à 370K€

👉Profil : Lucas, 29 ans, originaire de Bayonne, aujourd’hui installé à Paris, est courtier dans les énergies renouvelables.

Avec un poste bien rémunéré mais très prenant, il souhaite faire fructifier son salaire avant de changer de vie professionnelle — et pourquoi pas, à terme, retourner au Pays basque pour surfer plus souvent 🌊.

👉Objectif : Après un premier essai avorté en SCI avec un ami, Lucas décide de se lancer seul.

Son objectif est simple : s’endetter intelligemment pour investir dans un bien rentable, sans avoir à tout gérer.

Ne connaissant ni les travaux ni les rouages du marché immo, il recherche une solution clé en main avec une équipe réactive et de confiance, capable de gérer l’ensemble du projet à sa place.

👉Exigences : Lucas souhaitait :

• Une opération rentable, avec un cash flow équilibré;

• Un accompagnement professionnel sans avoir à s’occuper des recherches, des artisans ni du suivi;

• Un budget maîtrisé, pour pouvoir garder de la marge pour un futur investissement;

• Un projet solide, à distance, et mené sans stress.

Lucas fait l’acquisition d’un immeuble composé de 3 T2 dans le 13ᵉ arrondissement de Marseille.

Il a choisi de travailler avec nous après une mauvaise expérience avec une autre boîte (séduisante sur le papier, mais peu réactive sur le terrain).

Séduit par la transparence et la rigueur de notre travail et de celui de nos collaborateurs (Pierre-Henri en première ligne), il nous a rapidement fait confiance.

Il signe l’acte authentique avant même de visiter le bien, puis se rend à Marseille pendant les travaux pour constater l’avancée du chantier.

Les travaux

La façade de l’immeuble a été refaite entièrement (cf photos), la toiture a été reprise et les parties communes refaites à neuf.

Sur trois appartements, l’un a déjà un locataire (et sera refait lors de son départ) et les deux autres ont été intégralement refaits.

L’un des plus gros défis qu’on a eu à relever sur ce projet, ce sont des remontées capillaires dans les murs du RDC qui ont été neutralisées en y injectant une résine spéciale.

DPE avant travaux : F

DPE après : D

AVANT

TRAVAUX

APRÈS

🤑 Les chiffres du projet :

Le retour de Lucas sur le projet :

“Je cherchais une solution clé en main, avec des gens réactifs, qui connaissent vraiment le sujet et qui font ce qu’ils disent, et j’ai trouvé Shaka.

Je n’avais pas forcément le temps ni l’envie de gérer les travaux ou les recherches, donc c’était important pour moi d’être accompagné par des pros fiables.

Le projet s’est fait assez rapidement, et globalement tout s’est bien passé. Il y a eu un petit moment de stress à cause d’un problème d’humidité dans le rez-de-chaussée, mais l’équipe a été très réactive : ils ont fait passer un expert, réglé le souci à leurs frais et pris leurs responsabilités.

Pendant tout le chantier, j’ai reçu des photos régulièrement, ce qui m’a permis de bien suivre l’avancée, même à distance.

Je recommanderai Shaka à quelqu’un qui n’a pas le temps ou l’envie de tout gérer seul.”

Je veux parler de mon projet immobilier

🤙 Les news de Shaka

On vous en parle depuis quelques mois… Shaka a des surprises dans le pipe pour cette fin d’année.

Alors trêve de suspense… nous ouvrons une toute nouvelle ville en France !

Attention, si vous nous suivez depuis un moment, vous savez qu’on n’est pas du genre à ouvrir une ville pour ouvrir une ville. On a fait les choses bien.

Critère de base pour sélectionner nos villes : toujours aller chercher cet équilibre entre rentabilité de l’investissement et sérénité de l’investisseur.

Sans oublier une équipe senior sur place, notamment pour le sourcing et le suivi de travaux.

Alors à votre avis, quelle est cette nouvelle ville ? On a mis sur LinkedIn un petit jeu de devinette avec quatre villes au choix. Saurez-vous trouver la bonne ?... Le post est ici !

D’ailleurs, surveillez bien vos emails la semaine prochaine… Vous recevrez en exclu un superbe projet offmarket dans cette nouvelle ville et y’en n’aura pas pour tout le monde !

🎁Bonus

Ce mois-ci, on s’est penché sur le financement de l’investissement locatif. Dans ce nouveau guide, vous verrez comment démystifier les exigences bancaires, structurer un dossier solide et utiliser l’effet de levier pour un projet rentable.

Vous apprendrez pourquoi respecter un taux d’endettement sous les 35 % reste crucial, comment éviter les erreurs classiques (apport insuffisant, dossier trop complexe, peu de revenus stables) et surtout comment convaincre la banque de vous suivre.

Avec des conseils pratiques, des exemples chiffrés et une modélisation financière à télécharger, cet article a pour mission de vous donner les clés pour monter un investissement locatif « prêt à emprunter » sans galère.

➡️ Lire l’article : Comment faciliter l’accès au crédit pour un investissement locatif ?

💡Vous avez des doutes ou des questionnements au sujet de votre projet ? Je suis là pour y répondre. On se retrouve ici pour 30 min d’expertise offerte.

• Actu Shaka : Pépites à saisir !!

• Galère des étudiants/Opportunités d’investissements

• Le projet de Samuel à 138K€ à Montpellier

Hello 👋,

Cette rentrée aura apporté avec elle son lot de pluie, d’imbroglio gouvernemental (pour changer, hein) et de files d’attente interminables pour trouver un logement. Alors que les étudiants se battent pour un studio de 16 m², que font les investisseurs ? Aujourd’hui, petite piqûre de rappel sur les opportunités d’investissements dû à cette très forte tension locative.

Après ça, découvrez l’histoire de Samuel qui a choisi de nous faire confiance pour son premier projet auto-financé. 31 m², une terrasse XXL, moins de 10 K € d’apport* et un TRI à 14,5 %. Du vrai terrain, du chiffré, du rentable.

Et tant que je suis lancé, teasing sur nos prochains biens « off-market » : ils arrivent, et ils vont disparaître plus vite qu’un studio à Marseille ! D’ailleurs, une fois n’est pas coutume, on va commencer par ça aujourd’hui.

Prêts à repérer le prochain bon coup ? C’est avant 2026 que ça se joue…

Bonne lecture !

*précisons néanmoins que notre client a eu des conditions particulières de sa propre banque et que la norme reste 15% minimum d’apport pour obtenir un prêt immo (retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur l’accès au crédit pour un invest locatif dans notre guide complet ici)

🤙 Les news de Shaka - Pépites à saisir !

C’est désormais imminent… nous aurons très bientôt le plaisir de vous proposer plusieurs projets que l’on mature depuis des mois !

Dans trois de nos villes, nous avons beaucoup bossé cette année pour identifier, négocier et rénover plusieurs biens à fort potentiel.

Aussi, nous avons 2 studios et 5 T2 disponibles (depuis ce matin, c’est tout frais) à Montpellier, dans le quartier de l’Écusson, centre historique de la ville :

• Emplacement Prime+++ (on peut difficilement faire mieux)

• Belle rentabilité pour un emplacement aussi premium (6-6,5% brut)

• Budgets entre 110 et 200k€ tout compris (achat, travaux, meubles, frais de notaire et honoraires)

Contactez-moi en répondant à cet e-mail si vous voulez plus de détails, ça va partir vite !

Également à venir pour plus tard à Marseille, 7 appartements sur le Vieux Port…

Restez bien connectés !

Vous voulez être les premiers sur le coup ? Rejoignez notre groupe privé d’investisseurs. Nos offres y seront mises en exclu pendant 24h.

🏡 Tout le monde en parle, qu’est-ce que j’en pense ?

Dans la famille “Le malheur des uns fait le bonheur des autres”, je demande la crise du logement étudiant.

Malgré une offre en hausse de 14 % en 2025, la demande de logements étudiants explose. Selon l’Observatoire PAP relayé par Datagora, un studio parisien reçoit en moyenne 832 demandes en quelques jours ! Du pur délire.

En province, Marseille est la plus touchée par la pénurie avec 185 demandes par studio.

Une frénésie qui vaut aussi pour les T2. On s’en rend compte par nous-mêmes quand on cherche des locataires pour nos biens marseillais. Des dizaines de messages en quelques heures, la folie !

L’occasion pour moi de vous rappeler que le format studio/T2 reste extrêmement demandé et particulièrement rentable.

Pour nos clients, dans des villes étudiantes comme Montpellier, Amiens ou Marseille, c’est l’assurance d’une vacance quasi nulle et d’une excellente renta !

30 min de coaching offert sur ton projet

🏗️ Le projet client : un studio transformé en T2 de 31 m2 à 138K€ à Montpellier

👉Profil : Samuel a 28 ans et travaille dans les énergies renouvelables. Originaire du 95, il est aujourd’hui installé à Montpellier. Avec Shaka, il réalise son premier investissement immo.

👉Objectif : Faire jouer l’effet de levier grâce à l’emprunt bancaire et idéalement faire un projet auto-financé et très rentable.

👉Exigences : Samuel tenait à faire un projet sur Montpellier, une ville qu’il connaît bien, mais pas n’importe où ! Il avait une exigence particulière sur l’emplacement du bien qui devait le convaincre à 100%. Il avait également une sérieuse contrainte de timing et le projet devait être bouclé absolument avant septembre 2025.

Samuel nous contacte pour son premier projet suite à la recommandation d’un ami. Il avait commencé à faire ses recherches seul mais s’est vite rendu compte de la complexité de la tâche. Il avait du temps, mais reconnaît manquer de connaissances sur le marché et de compétences pour gérer de A à Z un projet de cette envergure.

Il décide donc de se faire accompagner pour éviter tous les écueils liés à un premier achat sans expertise.

Il connaît bien Montpellier et sait que l’encadrement des loyers peut être un frein à la rentabilité. Il avait donc une exigence particulière sur le type de bien afin qu’il soit vraiment rentable.

Le bien trouvé par Caro est un studio avec une très grande terrasse, un parking et une cave. Son emplacement est idéal pour faciliter l’accès aux axes côtiers.

Lire la description ci-dessous pour connaître les détails du bien.

Les travaux

• Pose d’une clim réversible

• Installation d’une verrière pour créer un espace séparé entre la chambre et le salon

• Déplacement et installation d’une nouvelle cuisine

• Mur supprimé dans l’entrée pour agrandir l’espace

• Peintures, ameublement.

DPE avant travaux : D

DPE après : C

AVANT

APRÈS

🤑 Les chiffres du projet :

Le retour de Samuel sur le projet :

“Tout est allé super vite ! L’offre sur le bien a été faite en novembre, la signature du compromis en décembre et les travaux ont pu démarrer en février. Fin avril, le bien était prêt à louer et a été mis en location le 1er mai.

J’ai eu un petit stress la veille de la location du bien car il y a eu une fuite au niveau de la machine à laver, mais Caro s’est rendue hyper disponible et tout a été géré pour l’entrée du locataire.

Shaka a été très flexible sur mes besoins et mes exigences ce qui a été très appréciable ! C’était rassurant de voir que tout le monde s’est montré très disponible et réactif.

Globalement, j’ai aimé travaillé avec Shaka parce qu’ils avaient accès à des biens off market de qualité et des compétences de négociation très intéressantes. Et sur le terrain, Caro s’est toujours montrée rassurante. Sa vision des choses me plaisait. Elle a su me mettre en confiance et ne jamais me mettre la pression

Je recommanderais Shaka volontiers, la prestation est la hauteur de leurs engagements : suivi de qualité, rassurants et très présents.”

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🎁 Bonus

Ce mois-ci, on a bûché sur le sujet “financement”. Ce guide est une mine d’or pour les investisseurs ambitieux. Il dévoile comment structurer un dossier béton, négocier les bons termes et utiliser l’effet de levier bancaire pour maximiser la rentabilité.

Vous y apprendrez pourquoi allonger la durée du prêt peut être plus stratégique que de le raccourcir; et comment les loyers peuvent couvrir vos mensualités tout en optimisant votre fiscalité.

Avec des conseils pratiques, des exemples concrets et une modélisation financière gratuite à télécharger, cet article a pour vocation de vous offrir les clés pour bâtir un patrimoine solide sans vous ruiner.

Financer un investissement locatif : le guide complet pour une stratégie rentable

💡Vous avez des doutes ou des questionnements au sujet de votre projet ? Je suis là pour y répondre. On se retrouve ici pour 30 min d’expertise offerte.

• La bonne nouvelle de la rentrée ! 🤞

• Le projet de Thomas à 231K€ à Bois Colombes (92)

• Shaka au taquet cet été !

• Bonus 🎁

Hello 👋,

J’espère que vous avez passé un bel été et que vous avez pris le temps de vous reposer.

Dans la série faites ce que je dis mais pas ce que je fais, je dois avouer que mon été n’a pas été de tout repos.

D’abord parce que l’activité Shaka a continué d’être soutenue (on voit ça dans la dernière partie de cette newsletter). Mais surtout parce que je suis devenu papa pour la première fois !

40 ans pour me décider, et me voici dans cette aventure à 300% ! Bien que les nuits soient courtes, notre petite fille Olga est une vraie merveille, et je suis heureux et fier de partager avec vous cette super nouvelle.

Même si on nous a dit de ne pas écouter les conseils, je considère qu’on a toujours des choses à apprendre de celles et ceux qui ont essayé avant nous (comme dans l'entreprenariat d’ailleurs). Alors si vous avez des choses à partager, n’hésitez pas !

Sans plus attendre, revenons à un sujet beaucoup moins fun mais néanmoins intéressant pour nous, la Loi de Finances 2026.

Bonne lecture !

🏡 Tout le monde en parle, qu’est-ce que j’en pense ?

Autant les autres années, il y avait de quoi tirer la tronche sur les prévisions de la Loi de Finances… autant cette année, les nouvelles sont plutôt très bonnes pour les investisseurs !

En effet, il semble que le gouvernement soit enfin enclin à re-dynamiser le marché de l’investissement locatif !

Dans le pipe pour cette Loi de Finances 2026 : le réalignement de la fiscalité entre la location nue et le LMNP.

L’objectif ? Faciliter l’accès à la location nue.

Enfin !

En quoi c’est une bonne nouvelle ? Jusqu’ici, les investisseurs pouvaient avoir tendance à favoriser le LMNP pour des raisons fiscales alors que la location nue aurait pu être un choix plus cohérent (fiscalité exclue). Si la nouvelle Loi de Finances se confirme, ils auront vraiment le choix et pourront adapter le modèle à leur investissement.

La fin de l’année étant souvent propice aux investissements, si vous avez un projet immo en tête, je vous encourage chaleureusement à lancer la machine dès maintenant ! Et si vous avez des questions, je suis là. 🙂

30 min de coaching offert sur ton projet

🏗️ Le projet client : un studio de 34m2 à 231K€ à Bois-Colombes (92)

N.B. Pour ce projet comme pour tous les projets que nous mettons en valeur dans cette newsletter, nous prenons le temps d’interviewer nos clients sur leur expérience. Exceptionnellement pour cette newsletter, nous n’avons pas pu joindre Thomas, mais il a eu la gentillesse de nous fournir un compte-rendu hyper complet (bien plus complet que nous en demandions, on reconnaît l’esprit de consultant de Thomas !) sur son retour d’expérience. Aussi, et par souci de transparence, nous avons décidé de vous proposer ce compte-rendu rédigé par ses soins tel quel.

👉Profil : “Thomas, actif à temps plein, à la recherche d’un actif patrimonial avec un rendement satisfaisant.

👉Objectif : Acquérir un bien à fort potentiel locatif dans le 92, le rénover rapidement et le mettre sur le marché dans un délai très court.

👉Exigences : 1) Emplacement prime proche transports
2) Résidence saine (parties communes refaites)
3) Processus clé en main sans friction ni retard

🏠 Solution Shaka

• Sourcing & sélection

  • Cahier des charges affiné avec Hélène → itérations rapides sur plusieurs pistes

  • Simulations financières paramétrables : sensibilité loyers, taux, durée, fiscalité

  • Bien retenu : studio 34 m² (grande pièce, cuisine séparée, salle de bains, entrée) dans une résidence récente bien située, proche commerces, à 3 min gare de Bois-Colombes

• Négociation & acquisition

  • Offre acceptée sous une semaine grâce à une stratégie de prise de position “time-to-market”

  • Coordination notaire / banque sans perte de temps

• Travaux (cf ci-dessous)

• Mise en marché

  • Mise en relation agence de location avant même le jour de fin de chantier

  • Première visite locataire rapide et bail signé 2 mois après signature notaire

Étape - Jours écoulés

Recherche & offres - 45 j

Compromis → Acte - 60 j

Travaux & ameublement - 30 j

Echange agence et mise en location - 30 j

Total signature acte → 1er loyer ≈ 60 j

Les travaux

• Planning serré validé avant signature : rafraîchissement peinture, modernisation cuisine, optimisation rangements, pack mobilier complet

• Zéro dérive budgétaire ; reporting hebdo photos + KPI chantier”

DPE avant/après travaux : C

AVANT

APRÈS

🤑 Les chiffres du projet :

Avec notre nouvelle modélisation financière, toujours dispo en téléchargement gratuit ici.

Le retour de Thomas sur le projet :

“Hélène a cerné mes critères dès le premier échange : localisation premium, rendement correct, autonomie. Les simulations financières — dignes d’un tableur d’analyste de banque d’investissement — m’ont permis d’arbitrer différentes propositions et de moduler les paramètres de crédit en toute transparence.

L’enchaînement a été millimétré : offre, notaire, travaux, ameublement, choix de l’agence. Deux mois après l’acte, le studio était loué.

Recommander Shaka ? Oui, pour leur triple compétence : sourcing précis, pilotage chantier sans friction, et capacité à anticiper chaque étape.

Aurais-je pu le faire seul ? Clairement non : gérer un emploi à plein temps et un projet aussi rapide aurait dégradé le délai, le coût et probablement le résultat final. Shaka a délivré exactement ce que je cherchais : un investissement patrimonial sécurisé, rentable et… sans stress !

Points-clés à retenir

1. Processus express – 60 jours entre acte et premier loyer.

2. Centralisation des expertises – recherche, financement, travaux, mise en marché.

3. Sécurisation – aucune dérive budget / planning, DPE C, rendements testés via simulations fines.

4. Expérience client “zéro friction” – reporting hebdo, réactivité, solutions avant problèmes. ”

🤙 Les news de Shaka

Je vous le disais en préambule, l’été de Shaka a été bien riche ! On en était encore à signer des compromis jusqu’à fin Juillet !

En août, la team a pris des vacances mais on a aussi préparé la rentrée, et notamment procéder à de nouveaux recrutements !

2 nouvelles personnes rejoignent donc la team en cette rentrée :

• Victor, qui sera assistant chef de projet sur Amiens

• Et Tristan, qui a déjà pris ses fonctions en tant que Business Developper

Voilà qui permet d’équilibrer la balance hommes/femmes chez Shaka à 50/50 ! Bienvenue à eux !

Je vous souhaite à toutes et tous une très belle rentrée, et à bientôt !

Je veux parler de mon projet immobilier

🎁 Bonus

Vous trouverez sur notre site notre nouveau guide 100% consacré au crédit immo !

Au programme de ce guide :

• Pourquoi les banques sont frileuses d’octroyer un prêt pour l'investissement locatif ?

• Comprendre et maîtriser les règles bancaires pour obtenir son crédit

• Crédit bancaire : comment jouer avec les marges de manœuvre ?

• Investissement locatif : tips pour convaincre la banque d’obtenir un prêt

• Conclusion : Les erreurs à éviter pour accéder au crédit d’un projet locatif

Et vous pouvez encore rejoindre notre groupe privé Pépite OFF MARKET pour recevoir les annonces avant tout le monde (y compris avant cette newsletter).

Pour y accéder gratuitement, c’est par ici.

Vous avez des doutes ou des questionnements au sujet de votre projet ? Je suis là pour y répondre. On se retrouve ici pour 30 min d’expertise offerte.

Appartement de 91m² à 11,1% de TRI sur Montpellier à saisir !

Attention, nouvelle pépite réservée aux abonnés de notre newsletter pendant les prochaines 24h.

Un projet à 400K€ tout compris et autofinancé avec un rendement locatif brut à 8,2% (moyenne nationale à 5,9%).

Appartement de 91 m² au cœur de la 1ère ville étudiante de France, avec un fort potentiel de transformation en T6 et une optimisation idéale en colocation.

Combo gagnant : ✅ haut rendement + ✅ bien rare + ✅ fort potentiel long terme.

SES ATOUTS : 

• 38m² de terrasse privative

• Jardin avec de nombreux arbres

• Vue dégagée, environnement verdoyant et luxuriant (figuiers, pruniers, etc.)

• Nombreuses places de parking à l’extérieur de la résidence

• À 2 pas de la coulée verte du Lez

• Copropriété entièrement rénovée

• Excellent ROI à 11,1% (vs 8-9% en général)

SES SUPER ATOUTS :

• Rendement brut à 8,2% (la moyenne nationale est à 5,9%)

• Prix d'achat au m² très en dessous de la moyenne du secteur

• Potentiel de plus-value à la revente extrêmement élevé, même à court terme

• Projet complètement autofinancé

RÉPONDEZ À CET EMAIL SI INTÉRESSÉ.E 😉

LE QUARTIER

Aiguerelles est un quartier résidentiel, calme... et ultra prisé.

Le plus vert de la ville, Aiguerelles combine qualité de vie et valeur patrimoniale :

➜ Secteur le plus cher de Montpellier au m².
➜ Et pourtant, ce bien a été négocié largement en dessous du prix du marché.

Ce que recherchent les locataires premium ?
• Quartier sécurisé
• Transports à pied (tram & bus)
• Accès rapide à l’autoroute → un luxe quand on connaît les bouchons de Montpellier
• À équidistance des 2 gares TGV

Qualité de vie :
• À deux pas du Marché du Lez, des restos et bars branchés
• Balades, footing, vélo sur les rives du Lez
• Ambiance chill, dynamique, et très recherchée par les étudiants + jeunes actifs

Un emplacement qui coche toutes les cases :
→ Résidentiel, connecté, vivant, et valorisable sur le long terme.

LA COPRO

Un bien rare, niché dans un véritable écrin naturel.

• Spacieuse et bien agencée, la résidence s’intègre parfaitement dans son environnement arboré
• Grand jardin partagé avec arbres fruitiers → cadre de vie idéal pour colocation haut de gamme
• Cave de 60 m² avec un projet d’aménagement pour vélos → un plus pour les étudiants et actifs urbains

Extérieurs de standing :
• Terrasses généreuses à chaque étage
• Rooftop privatif de +35 m² au dernier étage → un atout exceptionnel à Montpellier

Stationnement aisé tout autour de la résidence — un détail qui change tout en zone urbaine

TRAVAUX

Le bien est livré dans son jus, mais c’est justement ce qui en fait tout le potentiel.

→ Travaux prévus :
• Rénovation complète des parties communes, de la façade et de la toiture
• Refonte totale de l’intérieur : électricité, plomberie, peinture, cuisine, SDE, WC… tout y passe
• Accompagnement 360° sur l’ensemble des travaux, avec des finitions à valider ensemble

Côté énergétique :
• Classe actuelle : G (avant travaux)
• Mise en place d’une isolation performante : murs extérieurs, changement des menuiseries pour du double vitrage renforcé, climatisation réversible
• Objectif après travaux : DPE D minimum, idéal pour un projet locatif long terme et conforme aux nouvelles exigences réglementaires

Ce n’est pas un bien prêt-à-vivre.
C’est un diamant brut que l’on va valoriser, ensemble.

Exemple de rénovation récente à Montpellier

Exemple de l’un des appartements en l’état

Conditions pour postuler à l’achat :

• Solide dossier bancaire

• Apport minimum 70K€

• Ne pas avoir peur des gros travaux (on s’occupe de tout ! 😉)

• Annonce d’un nouveau concurrent en grandes difficultés

• Le projet d’Arnaud à 140K€ à Montpellier

• Séminaire Shaka et perspectives d’avenir

• Bonus 🎁

Hello 👋,

J’espère que vous allez tous très bien en ce début d’été ! Je me prépare pour ma part à accueillir dans ce monde un nouvel être et à expérimenter les joies de la paternité !

Soyez donc un tantinet indulgents si je manque un peu de répondant dans les prochaines semaines, ou si une partie de mon attention est absorbée ailleurs… 😜

Dans les nouvelles moins réjouissantes du mois, j’ai choisi de faire le point sur l’annonce d’un de nos concurrents et ce que ça dit du marché et du positionnement de Shaka.

On y va tout de suite ?

Bonne lecture !

🤫 Personne n’en parle encore, qu’est-ce que j’en pense ?

En ce début de semaine, j’ai pris connaissance via un réseau privé des difficultés d’un autre de nos concurrents.

Comme nous, Bevouac fai(sai)t de l’investissement locatif clé en main. En redressement judiciaire depuis peu, ils cherchent un repreneur. Dans leur message, ils évoquent un “marché déprimé” et une “dette”.

Après l’effondrement de Masteos et d’autres acteurs du marché, les difficultés de Bevouac confirment la traversée d’un contexte difficile et le fait qu’il reste encore quelques plâtres à essuyer.

Cela nous conforte aussi dans notre stratégie de rester une entreprise à taille humaine sur un nombre restreint de secteurs (4 pour le moment avec Amiens, Marseille, Montpellier et IdF) et d’avoir misé sur un positionnement premium avec un accompagnement qualitatif composé exclusivement de profils seniors dans chaque ville.

De notre côté, nous sommes sereins pour l’avenir qui nous offre de belles perspectives (rdv dans la rubrique “Les news de Shaka” pour en savoir plus).

Et nous sommes de tout cœur avec les équipes de Bevouac et espérons que la suite soit plus clémente pour eux.

30 min de coaching offert sur ton projet

🏗️ Le projet client : un appartement de 43 m2 à 140K€ à Montpellier

👉Profil : Arnaud, 31 ans, parisien installé à Copenhague.

👉Objectif : Arnaud avait 2 objectifs en faisant appel à nous : diversifier ses investissements et profiter de l’effet de levier de l’emprunt bancaire.

👉Exigences : Il cherchait un bien pas trop petit qui puisse convenir à un couple ou à un jeune actif. Idéalement un T2 de 30, 40m2. Arnaud était également prêt à faire un effort d’épargne (ce qui n’a finalement pas été nécessaire comme vous le verrez dans la modélisation financière).

Montpellier a le vent en poupe en ce moment ! Les projets là-bas s’enchaînent et les clients toujours aussi contents, donc on ne lâche rien !

Retrouvez ci-dessous les détails du bien. 👇

Les travaux

Détails des travaux ci-dessus

DPE avant et après : C

AVANT

APRÈS

🤑 Les chiffres du projet :

Avec notre nouvelle modélisation financière, toujours dispo en téléchargement gratuit ici.

Le retour d’Arnaud sur le projet :

“En tant qu’expatrié, je me voyais mal gérer un projet comme ça à distance. J’ai découvert Shaka grâce à une connaissance commune et j’ai accroché dès le premier échange avec Simon. J’avais fait le tour de quelques acteurs de l’investissement immo clé en main et plusieurs choses ont fait la différence. La transparence de Shaka (d’autres acteurs étaient plus chers et les tarifs n’étaient pas clairs), le choix des villes proposées et leur connaissance du marché, et tout simplement, le côté humain.

Une fois le mandat signé, tout a été très vite. On m’a proposé quelques projets à Marseille et c’est finalement un projet sur Montpellier qui a retenu mon attention. Les travaux se sont bien déroulés, Caroline a été très pro, ce fut un plaisir de travailler avec elle. C’est rassurant de savoir qu’on peut se reposer sur l’équipe et que les choses avancent sans qu’on ait trop à s’en soucier. Je recommande déjà leurs services à des expatriés au Danemark !”

🤙 Les news de Shaka

Pour célébrer notre 4ème anniversaire, nous avons réuni la team à Amiens, là où tout a commencé pour nous ! L’occasion de célébrer mais aussi de nous pencher sérieusement sur l’avenir de la boîte et d’acter la décision de faire évoluer notre business model et notre organisation.

Sans trop spoiler, on présage de belles surprises d’ici la fin de l’année…

Stay tuned!

Je veux parler de mon projet immobilier

🎁 Bonus

• Notre nouveau guide d’investissement exclusivement dédié à nos amis expatriés ! 40% de nos clients ont déjà sauté le pas, pourquoi pas vous ?

Rdv sur notre dossier complet pour maîtriser les bonnes pratiques et éviter les écueils ici.

• Rejoignez notre groupe privé Pépite OFF MARKET pour recevoir les annonces avant tout le monde (y compris avant cette newsletter). Pour le rejoindre, c’est par ici.

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